僅5個月，2019樓市大反轉已經(jīng)上演
近期的房地產市場是奏響了一曲涼涼，我們來看土地市場：
蘇州：9月18日，蘇州市有8宗經(jīng)營性用地進入限時競價階段，均采取限地價、限房價的出讓方式。最終，4宗地底價成交，最高的一宗地塊溢價10.69%，一宗僅一家報名參拍的地塊流拍。成交的7宗地塊最終收金104.82億元。
煙臺：高新區(qū)創(chuàng)業(yè)路以南、經(jīng)三路以西地塊，9月17日10點掛牌截止后，因無人出價而流拍！
南陽：9月17日，南陽 G2019—65、G2019—66、G2019—43全部流拍。
武漢：9月3日，出讓5宗地塊總面積27.35萬平米，起拍總價48.95億元。但結果顯示，當天兩宗土地流拍，余下三宗攬金26億元，僅達到預期收入的一半。
天津：西青水西公園打包地塊終止延期、確定摘牌時間，起始價下調7億至43億，起始樓面價14703元/㎡，并取消商業(yè)地塊自持要求。
相比3-5月份的市場：
常州誕生新地王！ 蘇州誕生新地王！洛陽出地王！南陽出地王等等， 句容狂拍12塊地，旭輝連拿6塊！ 開發(fā)商廝殺搶地，溢價率飆升，地價暴漲，瞬間刮起一場自上而下的地王風。
相比之前地王頻出，刷新溢價的火熱的土地市場，如今正在上演反轉劇， 不管是一線還是三四線城市都開始偃旗息鼓。
為什么會如此一致？我們往下看：
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為什么會出現(xiàn)反轉？
1、政策的不放松
在房住不炒的情況下，一二線城市是不斷的打補丁，特別是 730會議首提的“不將房地產作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，之前的樓市小陽春并沒有延續(xù)。而三四線城市雖然沒有一二線城市拿地嚴格，但是棚改的減少，還有開封關于取消限售的一日游，以及降價未遂事件的發(fā)生，其實也說明了在大政策下三四線的日子并不好過。
2、土地捆綁，附件條件多，也限制一些小房企。
文章開頭煙臺這塊地與產業(yè)捆綁，競得人須在煙臺高新區(qū)內同步建設人工智能、新一代信息技術及相關高端服務業(yè)產業(yè)項目，總投資不低于人民幣15億元。除此以外，還有一些地塊的起始價和保證金都不低，有些還要求建租賃用房等等，一些小房企根本就沒實力參與進來。
而近期我們來看中海79.4億拿下北京地王，由于無人競拍，華潤底價46.6億拿下深圳最貴地段商地……這些企業(yè)都屬于央企、國企或資金實力較強，融資成本相對較低，而一些中小企業(yè)則望而卻步。
3、開發(fā)商預期不足
自從小陽春以后，政策的加碼，以及土地市場管控，在這種情況下，購房者觀望情緒嚴重，成交量下降，開發(fā)商回款比較慢，影響資金周轉，一些房企開始做活動，打折銷售三四線城市的樓盤，比如碧桂園等這類全國性的房企開始全民營銷，促銷全國各地的樓盤，為了快速回款，還有一些房企，全員營銷KPI和裁員綁定在了一起，賣不掉房子，就裁員等等。
回不了款，融資難，政策緊，限價，在這種情況下，減少土地成本也成為了活下去的良方，這種銷售情況直接影響開發(fā)商對未來兩年房地產市場的信心。
我們再來看2018-2019年前8月開發(fā)商拿地排名也可以看出，不少房企均有收縮：
4、房企融資艱難
自5月17日銀保監(jiān)會發(fā)文以來，監(jiān)管層對于房企融資呈現(xiàn)持續(xù)收緊態(tài)勢，8月表態(tài)進一步收緊。我們來看發(fā)布的這一系列條文：
一些信托機構臨時暫停了地產融資業(yè)務，房企融資渠道逐漸收窄，融資成本也隨之水漲船高。而支撐不住的一些房企則面臨破產，有報道稱截止8月21日，全國宣告破財?shù)拇笮》科蠹悠饋頂?shù)量有314家，最主要的問題就是資金鏈的嚴重短缺甚至是斷裂致其無法開發(fā)新業(yè)務。
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未來如何走？
8月?lián)﨏RIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國336城土地成交建筑面積為16959萬平方米，環(huán)比下降14%，同比降幅已經(jīng)擴大到36%。各能級城市成交量也均有縮減，其中一線城市降幅最為突出，高達43%，僅成交了221萬平方米，二線城市的環(huán)比降幅也達到了三成以上，導致本月土地成交量較上月明顯縮減。
而9月后土地流拍會更多， 但是卻好于2018年的土地流拍情況，下半年土地市場也要維穩(wěn)，為什么？
首先，因城施策的存在。
雖然大方針不變，但是因城施策是允許的，我們來看近期的一些城市的政策，也給予了不少人機會，比如：
長沙：一向政策調控政策比較嚴格，現(xiàn)在購買公寓可落戶；
寧波：規(guī)定?？茖W歷縮短至6個月社保就能落戶；
無錫：承諾本科學歷落戶無限制；
貴陽：公積金貸款政策大調整，其中取消二套住房公積金貸款時間限制，降低二手房住房公積金貸款最低首付款比例；
落戶政策的放松以及公積金政策的調整等一系列的政策，都在為改變這個城市的房地產事情做努力。
其次，土地流拍多為商業(yè)以及共有產權類土地。
我們來看土地流拍的情況，前一段時間鄭州同一時間土拍的土地，住宅性質的土地依然成交，而預計規(guī)劃建標志性的商業(yè)卻流拍了，而南陽也是如此，高鐵片區(qū)的商業(yè)流拍，惠州，肇慶也是如此，我們都知道商業(yè)相對于住宅來說，周期和回款更長。我們再來看8月一二線土地溢價情況，整體來說，住宅是大于商辦用地的。
最后，還是有降準的來襲。
正當大家為資金發(fā)愁的時候，中國人民銀行全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放資金約9000億元。
其實我們都知道每次降準，受益最大的都是房地產，雖然在降準之前，政府為了房地產直接受益進行了預防，比如房貸審批時間拖長，實行新的貸款利率政策，但是錢是流動，股市和樓市，明眼人都知道要去向哪里，但是只是要受些波折。
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2019年是城市分化比較深的一年，二線城市的崛起不少開發(fā)商從東部進駐到中西部的一些二線城市，還有長三角區(qū)域的三四線城市受城市輻射也備受青睞，土地市場也依舊是如此，對于一些優(yōu)質地塊的住宅還是會出現(xiàn)爭搶，比如佛山南海宅地、葛洲壩拿下的南京城北小市宅地。然而一些能量級比較弱的三四線城市比如許昌，新鄉(xiāng)等土地存在流拍現(xiàn)象。
從目前土地現(xiàn)象來看，除了地價回調外，我們也可以看出， 主城區(qū)的土地是更受歡迎，特別是優(yōu)質城市的地塊， 所以在選擇的時候也告訴我們一定要回歸主城，遠離遠郊。
土地供應量是一個城市房地產走向的重要指標，特別是庫存周期，影響短時間房價漲跌，所以我們一定要關注，我這邊有 重點城市8月份的庫存周期表，有需要的可以加我微信，在朋友圈第一條獲取。
