房價(jià)漲跌背后的秘密 這兩個(gè)詞告訴你答案！
利率和匯率是經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)中最重要的兩大概念，歷史經(jīng)驗(yàn)上看，無論是利率還是匯率變動(dòng)，都會對資產(chǎn)價(jià)格（股價(jià)、房價(jià)）產(chǎn)生重大影響！
利率是對內(nèi)的價(jià)格，當(dāng)利率上升的時(shí)候，理論上錢更貴，股價(jià)、房價(jià)下跌。
匯率是對外的價(jià)格，當(dāng)匯率上升的時(shí)候，人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)更貴。
首先，如果利率上升，股價(jià)、房價(jià)下跌是大概率事件，有的人要問了，嘿嘿，小白，房貸利率從17年以來一直上升，為何房價(jià)還在上漲？
我要說的只有兩點(diǎn)：1、目前房貸利率上漲的速度還是太慢了，對房價(jià)的影響會是溫水煮青蛙，而不會馬上顯現(xiàn)。2、雖然房貸利率在上升，但距離2014年9月6.96%的高點(diǎn)還差得遠(yuǎn)了，目前只有5.26%左右，更何況目前的房貸利率比一般的貸款利率（5.8%左右）還低，你說我愿意按揭買房嗎？
但是利率的上升往往會導(dǎo)致匯率上升，因?yàn)槔适琴Y金的價(jià)格，人民幣值錢了，換得的美元肯定更多。
所有我們可以得出這樣一個(gè)結(jié)論：利率上升→房價(jià)下跌→匯率上升。
在一年以前，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)界有一個(gè)話題討論得非常熱烈。那就是到底是要保房價(jià)還是保匯率。典型的代表是當(dāng)年的日本和俄羅斯。
東京模式：80年代廣場協(xié)議簽訂后，日元被迫升值，大量資金進(jìn)入日本，助漲樓市泡沫，日本當(dāng)局為了應(yīng)付不斷飆升的東京房價(jià)，被迫加息，最終利率快速上升，房價(jià)暴跌，泡沫破滅。即常說的棄房價(jià)、保匯率。
莫斯科模式：過去的30年，莫斯科的房價(jià)上漲超過了100多萬倍，而同期盧布對美元匯率相對變動(dòng)幅度小得幾乎可以忽略，即保房價(jià)棄匯率。
那么中國到底就要房價(jià)還是要匯率？從目前的情況看是既要匯率又要房價(jià)，我們可以發(fā)現(xiàn)自17年初以來國內(nèi)的房價(jià)一直在上漲，而人民幣匯率也跟隨上漲。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度上說，長期二者往往是魚和熊掌難以兼得，但中國的情況可能不同，中國實(shí)行的是“有管理的浮動(dòng)匯率”匯率制度，利率方面央行亦有強(qiáng)大的控制力，小白認(rèn)為：未來中國更可能的走勢是房價(jià)穩(wěn)步上漲，而人民幣匯率平穩(wěn)和穩(wěn)步下跌。
現(xiàn)在都知道了利率和匯率的重要性，那么央行是通過什么方式來影響利率和匯率呢？
央行對兩者的影響我們可以歸納為“一個(gè)中心，一個(gè)調(diào)節(jié)”。怎么說？
在利率里面有一個(gè)制度非常重要，那就是基準(zhǔn)利率，基準(zhǔn)利率由央行決定，當(dāng)央行上調(diào)基準(zhǔn)利率的時(shí)候，銀行給企業(yè)、居民的存貸款利率必然限定在基準(zhǔn)利率上下限一定的幅度內(nèi)。前些年對于上下限央行有具體標(biāo)準(zhǔn)的，這些年逐漸放開，但基準(zhǔn)利率對市場利率的強(qiáng)大影響仍然存在，兩者好比股市上的均線與股價(jià)一樣，股價(jià)不可能偏離均線過大。
此外，央行還可以通過供求關(guān)系對利率進(jìn)行調(diào)控，怎么調(diào)控？市場資金的主要參與者無非是央行、商業(yè)銀行、企業(yè)（居民）。如果利率上升過快了，那么央行完全可以通過逆回購（買入國債，賣出人民幣）的方式放水；如果利率下降得太快，那么央行可以通過正回購（賣出國債，買入人民幣）的方式抽走市場當(dāng)中的流動(dòng)性。通過正反兩方面的操作維持利率在設(shè)定的區(qū)間內(nèi)運(yùn)行。
那人民幣匯率呢？
人民幣中間價(jià)你知道嗎？其實(shí)它和基準(zhǔn)利率的功能是類似的，人民幣中間價(jià)是外匯交易中心每天在銀行間外匯市場開盤前發(fā)布的一個(gè)參考匯價(jià)。
什么意思？
不可否認(rèn)，每一個(gè)價(jià)格的形成必須有買還有賣，在外匯市場匯率價(jià)格主要是由央行、商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)交易形成的。按照規(guī)定，市場匯率不能偏離央行設(shè)定中間價(jià)的2%，這就對市場匯率形成了一個(gè)有形的制約。2017年5月后中間價(jià)公式是這樣的：人民幣中間價(jià)＝收盤價(jià)+一籃子貨幣匯率變化+逆周期因子。即人民幣中間價(jià)還會受央行意志的影響（逆周期因子）。
其次，就像央行上面說的，央行是外匯市場的主要參與者，如果人民幣貶值過快，央行完全可以通過買入人民幣，賣出美元的操作防止人民幣貶值；反之，如果人民幣升值過快，央行還可以通過賣出人民幣，買入美元的方式，防止人民幣過快升值。
但是在沒有其他配套措施的情況下，央行的外匯操作也會對資產(chǎn)價(jià)格帶來影響，比如買入人民幣，賣出美元，是不是會導(dǎo)致國內(nèi)流動(dòng)性緊張（人民幣減少）？
所之，利率和匯率是一門大學(xué)問，搞懂了它，那么你基本可以從宏觀視野上看清中國這些年股市樓市漲漲跌跌的秘密！
