長(zhǎng)租公寓要上市？還有兩大核心問題待解
長(zhǎng)租公寓：兩大核心問題待解
根據(jù)同策研究院發(fā)布的一組數(shù)據(jù)，從2017年2月至2019年3月，已有20多家長(zhǎng)租公寓品牌倒下。最新的案例是，樂伽公寓和杭州安閑居于今年7月先后宣布破產(chǎn)。與P2P、共享單車一樣，長(zhǎng)租公寓正面臨“爆雷潮”。事實(shí)上，長(zhǎng)租公寓走過這么多年，頭部玩家已無限接近二級(jí)市場(chǎng)舞臺(tái)，行業(yè)仍有諸多難題尚未給出最佳解決方案。這些難題好似橫亙?cè)谑袌?chǎng)玩家面前的刀，讓其進(jìn)退兩難；而問題的誘因并非市場(chǎng)低迷，反而是因?yàn)槭袌?chǎng)過于火爆致使行業(yè)野蠻生長(zhǎng)。第一個(gè)問題，躲不過的租金貸。租客要想“押一付一”，支付方式需多出一個(gè)中間環(huán)節(jié)：先向金融公司借取租房貸款，金融公司將租金一次性交給長(zhǎng)租公寓，租客隨后按月向金融公司還貸；否則，租客可能得一次性支付全部房租。這是分散式長(zhǎng)租公寓的慣用手法，也是問題的根源所在。有了金融機(jī)構(gòu)提供的“糧草”，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營商便有了持續(xù)開發(fā)的資本。但一味追求擴(kuò)張、在粗獷的經(jīng)營手段下，運(yùn)營商盲目花出去的錢無法在短期內(nèi)收回，資金鏈斷裂又交不上房屋所有人的房租，最終破產(chǎn)；運(yùn)營商倒下后，房屋被房主收回，租客要么得繼續(xù)還貸款，要么個(gè)人征信被涂上黑點(diǎn)。上海寓見公寓、杭州鼎家出現(xiàn)該問題后，上海、浙江等多地監(jiān)管部門曾緊急叫停相關(guān)業(yè)務(wù)。但到今天該問題依然沒有厘正，可以看到黑貓投訴平臺(tái)上，長(zhǎng)租公寓仍有大量投訴與租金貸相關(guān)。第二個(gè)問題，尚未成熟的盈利模式。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營過重、盈利模式單一，運(yùn)營方高度依賴地產(chǎn)資源，要想占領(lǐng)市場(chǎng)，就得不斷砸進(jìn)資金盤下大量房源成為“二房東”，再出租給租客。但一方面，長(zhǎng)租公寓前期建設(shè)及改造投入大，用于擴(kuò)張的資金流動(dòng)性差，一旦房屋空置，這些錢便被套住，運(yùn)營商還得多背上運(yùn)維成本；另一方面，長(zhǎng)租公寓盈利一般靠租金差和服務(wù)費(fèi)（類似中介費(fèi)），途徑單一、回報(bào)周期長(zhǎng)，而房屋維護(hù)、家具折舊都是隱性成本。雖有企業(yè)已開始探索與公寓配套的保潔、搬家、娛樂設(shè)備等增值服務(wù)以擴(kuò)寬盈利渠道，但模式是否可行、用戶需求如何目前還沒有得到驗(yàn)證。除這兩把刀之外，哄抬租金、虛假房源、甲醛及售后服務(wù)等問題，都成為長(zhǎng)租公寓前進(jìn)的攔路虎。未來自如、蛋殼公寓一旦上市成功，這些不穩(wěn)定因素都可能成為股價(jià)挫傷的爆發(fā)點(diǎn)。上市若非現(xiàn)在，又該是何時(shí)？
作為分散式長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營商，自如脫胎于中介公司。相比之下，開發(fā)商打造的集中式長(zhǎng)租公寓品牌大多為自有房源，成本、風(fēng)險(xiǎn)更低。且房企大多資金雄厚，隨著這類集中式長(zhǎng)租公寓品牌的壯大，如果不能盡快解決盈利難的問題，分散式長(zhǎng)租公寓的競(jìng)爭(zhēng)壓力將與日俱增。
一位資深的長(zhǎng)租公寓品牌從業(yè)人表示：“自如、蛋殼爭(zhēng)相上市的根本目的是拓展融資渠道、增加資金來源，鞏固其頭部企業(yè)的地位?！蓖踉普J(rèn)為，目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)進(jìn)入洗牌期，對(duì)于頭部企業(yè)來說恰好是個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)，可以加快進(jìn)行收并購。比如蛋殼此前收購杭州本土長(zhǎng)租公寓企業(yè)“愛上租”，規(guī)模也一躍至杭州市場(chǎng)前列。
但收并購意味著需要更多的資金，這也是加快上市步伐的原因之一。
至于蛋殼和自如能否成功上市，市場(chǎng)不乏持消極態(tài)度者。但若非現(xiàn)在，又該是何時(shí)？抓緊上市，各種問題和風(fēng)險(xiǎn)留待上市后解決，與在行業(yè)洗牌中落后、甚至在爆雷潮中倒下，他們需在這兩點(diǎn)之間做好權(quán)衡。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2030年我國流動(dòng)人口超過2.65億人，住房租賃市場(chǎng)空間達(dá)到4.2萬億。從3萬億到4.2萬億住房租賃市場(chǎng)變化的同時(shí)，以機(jī)構(gòu)化房東為主、傳統(tǒng)中小二房東散租逐漸消失的住房租賃2.0時(shí)代也正在悄然崛起。
5萬間規(guī)模，10億營收，這是近日龍湖冠寓發(fā)展部總經(jīng)理在接受采訪時(shí)提到的兩個(gè)數(shù)字。5萬間，企業(yè)規(guī)模的生死符；10億，龍湖冠寓今年?duì)I收指標(biāo)。而這只是2000多家長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)其中的一個(gè)特寫。長(zhǎng)租公寓企業(yè)如何突破瓶頸，實(shí)現(xiàn)真正的健康持續(xù)發(fā)展，或?qū)⑹且粋€(gè)需要長(zhǎng)久探索的命題。
