開封：庫存攀升 新盤促銷噱頭多
隨著中原城市群的崛起和鄭汴一體化的推進(jìn)，與鄭州接壤的開封西部成為整個開封市發(fā)展的壓軸線。這個壓軸線主要以鄭開大道為中心軸，兩邊云集了全國知名的開發(fā)商，包括恒大、碧桂園、綠地、融創(chuàng)……原先荒蕪的村莊不復(fù)存在，取而代之的是鱗次櫛比的新房，整個開封市的居民也開始了一場“東賣西進(jìn)”的換房行動。
在開封向西發(fā)展的進(jìn)程中，隨著開封市政府的西遷、名校的進(jìn)駐，開封新區(qū)的房價一路上漲，從5年前的單價5000元左右到如今單價突破萬元。但是，自從2018年下半年以來，開封樓市止?jié)q，新房房價穩(wěn)定，部分新盤售價出現(xiàn)小幅回落。
此次，“十一”黃金周，新京報記者走訪鄭開大道多家樓盤發(fā)現(xiàn)，新盤售價雖然較去年并無明顯下跌，但是，開發(fā)商開始以多種方式變相降價，多個樓盤推出“十一”特價房，并且在“十一”定房還有9.8折優(yōu)惠，甚至有些樓盤在優(yōu)惠基礎(chǔ)上還送車位、送家電。
2018年下半年以來，開封樓市止?jié)q，新房房價穩(wěn)定，部分新盤售價出現(xiàn)小幅回落。新京報記者徐倩攝
新盤9.8折促銷，推出特價房
恒大是進(jìn)駐開封樓市較早的大型開發(fā)商之一。在鄭開大道上，恒大大手筆建設(shè)開封恒大文化旅游城，定位為“世界級文化旅游勝地”，其中，涵蓋正在建設(shè)中的恒大童世界、五國風(fēng)情溫泉小鎮(zhèn)等產(chǎn)業(yè)配套集群。
目前，恒大文化旅游城正在出售的住宅樓盤為恒大未來城、恒大文化旅游城，精裝修房源價格約為8800元/平方米，實行一房一價。在走訪中，新京報記者獲悉，恒大未來城在“十一”假期執(zhí)行9.8折優(yōu)惠。
不僅如此，恒大未來城還在“十一”假期拿出一棟樓以毛坯房出售，售價為6500元/平方米，低于精裝修房源2300元/平方米，吸引了不少前來問詢的購房者。
“十一”黃金周，恒大未來城執(zhí)行9.8折優(yōu)惠。新京報記者徐倩攝
不僅是恒大，位于鄭開大道兩側(cè)的第六大街的美的國賓府在“十一”假期也推出了多套特價房，特價房源單價約為8700元。目前，美的在開封的首個項目美的國賓府住宅推出精裝修房源，除特價房之外，其他在售房源單價在9000元-13000元不等。美的國賓府置業(yè)顧問表示，“所有房源‘十一’假期執(zhí)行‘一萬抵三萬元’的優(yōu)惠，而且定房還送全屋家電?！?
同樣位于六大街附近的弘陽地產(chǎn)所開發(fā)的燕瀾府復(fù)式房源的單價約為1.1萬元，“十一”假期享受“一萬抵三萬元”的優(yōu)惠，另外附送一年的物業(yè)費。此外，非復(fù)式房源毛坯房目前單價約為8000元，在“十一”假期內(nèi)，部分房源還有“買房送車位”的活動。
開封樓市降溫，投資變自住
回顧整個開封樓市近年來的發(fā)展，從漲價到趨穩(wěn)，從投資到自住，呈現(xiàn)了先漲后穩(wěn)的態(tài)勢。
2016年、2017年兩年間，開封樓市呈現(xiàn)活躍態(tài)勢。據(jù)開封市2016年和2017年的統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)顯示，2016年全年，開封市房地產(chǎn)開發(fā)投資211.80億元，同比增長25.9%，其中，住宅投資152.90億元，同比增長25.2%。2017年，開封全年房地產(chǎn)開發(fā)投資273.96億元，同比增長29.3%，其中住宅203.69億元，同比增長33.2%。
正是在2016年，以碧桂園、恒大為首的全國性開發(fā)商大舉進(jìn)駐開封，開封新盤中也率先出現(xiàn)了以萬元開頭的單價。以汴西湖為例，建業(yè)所開發(fā)的海馬公館2015年以5000元左右的單價入市銷售，如今洋房的單價已經(jīng)上漲為1.4萬元，而同區(qū)域的來自綠城所開發(fā)的桃李春風(fēng)洋房的售價也已達(dá)到1.4萬元/平方米-1.5萬元/平方米。
但是，自從2018年，開封市執(zhí)行嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策以來，隨著房價的趨穩(wěn)和市場熱度的回落。開封市統(tǒng)計局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2018年，開封全市房地產(chǎn)開發(fā)投資（含蘭考）240.84億元，同比下降12.1%，其中住宅181.25億元，下降11.0%；全市商品房銷售面積（含蘭考）同比下降10.6%。
與此同時，開封新房的庫存量攀升?？硕饒蟾骘@示，過去兩年，開封市土地出讓量過大，導(dǎo)致目前的存量問題較為嚴(yán)重，市場成交量最高的三年（2016年-2018年）平均每年市場容量在160億元左右，但目前市場上開發(fā)商2019年計劃推貨量已經(jīng)達(dá)到240億元。
在市場趨穩(wěn)的背景下，購房人群的結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化，購房的目的也從投資變成了自住。“最早來鄭開大道兩側(cè)投資買房的大部分客戶是鄭州人，隨后是開封改善客群，現(xiàn)在增加了附近郊縣的人，鄭州人買房很少了。”常年代理鄭開大道兩側(cè)樓盤的中介人員小張表示。
另有克而瑞報告顯示，2019年以來，郊縣客戶的比例上升至4成左右，開封城區(qū)客戶降至2成，鄭州投資客因為開封房價與鄭州房價差距縮小而明顯減少。
汴西湖、中意湖打響價格戰(zhàn)
庫存量攀升，樓市降溫，不少新盤加推的去化率下降。據(jù)克而瑞預(yù)測，2019年4月-5月，鄭州市場有一定程度回暖，反而加劇了開封市場的低迷。不少項目整體去化只完成年度目標(biāo)的兩到三成，全年預(yù)計只能完成年度目標(biāo)六成左右。
同時，不少開發(fā)商開始暗中降價。一位在去年買了恒大未來城房子的購房者向新京報記者表示：“去年我買房的時候單價是10200元，目前單價降到了不到9000元，特價毛坯房單價6500元，我買虧了啊。”
開封西部的購房熱度從汴西湖轉(zhuǎn)移至中意湖。新京報記者徐倩攝
目前，開封市洋房價格的高點還是在汴西湖區(qū)域，建業(yè)和綠城在售的洋房價格依然在1.4萬元/平方米，但是去化情況并不理想，畢竟客戶的選擇層面更為廣泛。汴西湖以西的中意湖已經(jīng)取代汴西湖成為新盤的扎堆地，洋房價格在1萬元/平方米左右，而更往西的北大資源開發(fā)的紫鏡府洋房單價在7500元左右。
“相比于去年，今年，不管是小高層還是洋房的價格都有一定程度的下跌。例如，某剛需樓盤已經(jīng)跌至單價6000多元，而洋房單價7500元的價格相比于去年也明顯下跌?！币晃婚_封業(yè)內(nèi)人士表示。
