專家：金九未現(xiàn),第四季度全國“買不買房”9大看點
各種新聞報道都非常關(guān)注樓市的“金九銀十”，因為從歷史上看，9-10月曾經(jīng)占據(jù)全年樓市最重要的銷售比例。但是，隨著氣候變化，混凝土對溫度的要求變化，疊加2009年以后房地產(chǎn)調(diào)控對市場周期的影響遠(yuǎn)大于購房者的自發(fā)行為，另外10月份的長假也使得一二線城市很難再有明顯的購房潮。
2019年樓市的“金九銀十”同樣被市場關(guān)注。長假期間，整體樓市平穩(wěn)，市場逐漸出現(xiàn)了繼續(xù)回落的現(xiàn)象。因為網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，并不代表市場全面數(shù)據(jù)。整體看，期間大部分城市網(wǎng)簽暫停。
整體看當(dāng)下房地產(chǎn)市場，漲幅明顯放緩，部分區(qū)域出現(xiàn)了價格下調(diào)，但主流依然是上漲。
那么，2019年4季度“買不買房”的9大看點是什么？
1、未來幾個月最關(guān)鍵的是看LPR的變化
9月20日，央行公布新一期LPR。一年期LPR降低，代表了利率水平降低。目前各地房貸額度基本平穩(wěn)，出現(xiàn)明顯波動的不多，大部分銀行依然正常放款，利率微調(diào)很少。從全國主要的一二線城市看，目前利率水平相比2019年2季度有輕微波動，但80%以上城市依然是依然維持在過去2年的最低利率。目前看，所有城市的房貸利率相比2018年四季度，都沒有上行。
房地產(chǎn)貸款的業(yè)務(wù)集中在幾個國有大行，在市場火爆的時候，有些外資股份銀行也會因為資金成本的原因有所布局。但歸根結(jié)底，市場90%以上的份額在工、農(nóng)、建、交等大行。這些銀行的利率情況、房貸放款情況，代表了市場的情況。
買房短期看貸款。過去一年多貸款的確收緊，這是共識，但如果將現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率和2014年進(jìn)行對比，現(xiàn)在依然屬于絕對的低利率時代。
從趨勢看，利率下調(diào)肯定會越來越明顯。除了幾大行，其他銀行的房貸政策并不具有市場意義。
2、哪些房企還在拿地？
從拿地企業(yè)構(gòu)成看，民企少，國企占比多。整體看，資金成本成為企業(yè)拿地的主要決定因素。不斷出現(xiàn)的政策收緊，使得拿地房企數(shù)量減少。但從企業(yè)構(gòu)成看，依然有企業(yè)在積極拿地。
從土地成交情況看，以二線為主的多個城市住宅地塊溢價率8-9月份出現(xiàn)下調(diào)現(xiàn)象。
整體看，房企的資金鏈分化嚴(yán)重，大部分企業(yè)依然處于降杠桿階段，特別是2016年左右購入大量地王的企業(yè)，最近拿地非常少。
中型房企成為搶地的主流企業(yè)，房地產(chǎn)市場拿地看融資，融資難時土地流標(biāo)多。
3、企業(yè)的融資如何？
整體看，市場分化明顯。最近市場部分房企的融資難度增加，但大部分企業(yè)的融資成本依然平穩(wěn)，對于經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)來說，融資成本降低依然是趨勢。但對于杠桿率比較高的企業(yè)來說，最近融資壓力有所增加。
4、政策會如何變化？
9月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策依然密集發(fā)布，9月單月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)48次，雖然少于8月份的60次、7月份的56次，但整體看，2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集程度依然刷新歷史記錄。
2018年前9個月房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)是385次。2019年前9個月合計415次房地產(chǎn)調(diào)控，平均每個工作日有2次以上的房地產(chǎn)調(diào)控。
2019年是房地產(chǎn)政策最密集年份，而在房地產(chǎn)政策內(nèi)容里，過去很少提及的房地產(chǎn)金融風(fēng)險在2019年來密集提及，累計看，中央各部委在2019年來累計已經(jīng)發(fā)布過25次講話或政策，關(guān)于要求注意防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。
5、各地土地市場如何？
房地產(chǎn)各城市的賣地情況也依然值得關(guān)注。土地市場繼續(xù)高位運行，截止9月，2019年土地市50大城市合計賣地3.14萬億，同比上漲幅度達(dá)18.1%。其中出現(xiàn)了9個千億賣地城市，分別是杭州(2289億)，蘇州(1390億)、上海(1326億)、北京(1224億)、武漢市(1198億)、天津(1177億)、南京(1153億)、寧波(1084億)、重慶(1070億)。
6、各地市場分化
2019年整體看，返鄉(xiāng)置業(yè)明顯退燒，購房者愈加理性，大部分三四線城市的市場成交均比去年開始降溫。買房別扎堆，普通人買房一定要考慮“逃生指數(shù)”，看著漲的多，賣不掉有什么用？所以對于普通人來說，買房首選是有學(xué)區(qū)、有地鐵的住宅，然后是城區(qū)住宅，最次才是郊區(qū)。
未來，城市級別這個概念將失效，一二線和三四線的劃分意義不大，反而是城市圈、城市群會成為房地產(chǎn)投資的熱點。買房就看北京、上海、深圳三個城市圈。別因為單價10萬就嫌貴，別因為單價1萬就瘋買。即使總價一樣，城區(qū)的小房子遠(yuǎn)比郊區(qū)的大房子保值。
7、宏觀經(jīng)濟(jì)政策
房地產(chǎn)是市場經(jīng)濟(jì)也是計劃經(jīng)濟(jì)，但是歸根到底是“信心經(jīng)濟(jì)”。
房價不會一直漲，但從趨勢上看，對于普通人來說，房產(chǎn)能抵御通貨膨脹。
8、買房抄底概率太低
2015年初、2009年初、2012年初、2014年底是四次底部，但是找對時間還要賣對時間實在太難，而且未來高房價之下波動節(jié)奏也會加快。
9、千萬別買排行榜在2018-2019年突然暴漲的非上市公司房產(chǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)的生命線是融資，對于這些企業(yè)來說，現(xiàn)在只有編造自己銷售數(shù)據(jù)，才能獲得金融機(jī)構(gòu)資金。特別是資金鏈緊張的企業(yè)，銷售排行榜上大幅度上漲的企業(yè)，盡量不要買他們的房子，特別是非上市公司的。
未來房地產(chǎn)波動加快，但買到質(zhì)量好的房子，風(fēng)險肯定最小，對于在一個城市出現(xiàn)過2次以上質(zhì)量問題的開發(fā)商，盡量別買。
