北京寫字樓市場“冰火兩重天”：出租不易 買賣增多
雖然在租賃方面競爭加劇，但北京寫字樓市場的買賣需求似乎更旺了。
出租不易，買賣增多，這是今年以來北京寫字樓市場的一個直觀表現(xiàn)。
房地產(chǎn)服務(wù)商——第一太平戴維斯近日發(fā)布2019年第三季度北京房地產(chǎn)市場研究報告顯示，由于新增供應(yīng)增加但需求放緩，北京寫字樓市場競爭激烈，空置率有所提升。
報告顯示，2019年三季度，CBD核心區(qū)中服地塊迎來第二個交付項目——正大中心，北京甲級寫字樓市場繼續(xù)迎來供應(yīng)放量，市場存量達到1148.6萬平方米。新供應(yīng)直接推動全市的平均空置率環(huán)比上升了0.5個百分點至9.2%，同比也上升2.4個百分點。
“受新項目入市，市場需求疲軟等因素的影響，大部分商圈空置率環(huán)比出現(xiàn)上漲?！钡谝惶酱骶S斯市場研究部助理董事李想稱。
他表示，北京全市甲級寫字樓平均租金為每月每平方米367.6元，平均租金指數(shù)環(huán)比下降0.4%，連續(xù)第三個季度出現(xiàn)環(huán)比下滑。大部分商務(wù)區(qū)的平均租金水平環(huán)比出現(xiàn)下調(diào)。隨著新項目持續(xù)交付，北京寫字樓整體市場競爭愈發(fā)激烈，業(yè)主方承壓也隨之加大。
對于第四季度，李想預(yù)測，CBD核心區(qū)與麗澤金融商務(wù)區(qū)開始持續(xù)放量，北京寫字樓市場仍將面臨重大調(diào)整。
在18日舉行的“瀾灣2035經(jīng)濟沙龍”上，中信資本房地產(chǎn)部執(zhí)行董事、國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務(wù)理事張平表示，北京寫字樓整體租金水平，大概是甲級380元/平方米，如果是頂級寫字樓要450到500元/平方米左右，如果是乙級的是280元/平方米左右，整體空置率差不多在10%左右。
張平表示，經(jīng)濟增速因素以及中美貿(mào)易因素等，確實會反映到寫字樓市場，在需求端表現(xiàn)出了一些疲軟，租金出現(xiàn)了下降。但平均租金同比環(huán)比下降的數(shù)據(jù)都在個位數(shù)，是相對可控的范圍內(nèi)。
“有一些外資公司可搬可不搬的時候，他會盡量不搬。個別公司為了應(yīng)對貿(mào)易摩擦問題會縮減租賃面積，這種情況下對于面積需求的增速有一些影響?！睆埰秸f。
雖然在租賃方面競爭加劇，但北京寫字樓市場的買賣需求似乎更旺了。
上述第一太平戴維斯報告顯示，2019年三季度，北京大宗投資市場繼續(xù)保持活躍態(tài)勢，三季度內(nèi)共錄得9宗成交，成交金額合計達人民幣184億元，環(huán)比大漲158%。 2019年前三季度，北京大宗投資市場合計錄得22宗成交，成交金額合計達人民幣416.74億元 ，同比大漲78.8%。 其中，寫字樓交易11宗，占了一半。
李想表示，大宗投資市場成交的資產(chǎn)類型主要聚焦于寫字樓、購物中心及二手土地等不同類別。由于具備穩(wěn)定的投資回報、良好的資產(chǎn)價值升值空間等特征，寫字樓仍是最受歡迎的物業(yè)資產(chǎn)，無論是開發(fā)商還是機構(gòu)投資者均看好北京的寫字樓類資產(chǎn)的未來發(fā)展。
張平也表示，從整體來看，北京市場畢竟新增供應(yīng)有限，長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，雖然現(xiàn)在有一定振蕩，但從機構(gòu)投資者的角度，還是很看好北京寫字樓市場。
此外，隨著新零售業(yè)態(tài)的發(fā)展，北京一些傳統(tǒng)的商業(yè)百貨類物業(yè)出現(xiàn)了改造潮，并多數(shù)進行了“商改辦”，即把原有商業(yè)業(yè)態(tài)改造成辦公業(yè)態(tài)。
“我們看到有些城市存量改造的機會出來，就是X改，X可能是酒店，商場，最后都改成了寫字樓，寫字樓的租金要好于它原來的業(yè)態(tài)，這就給投資者帶來了很多機會?！睆埰秸f。
