怎么判斷40年產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買價(jià)值？
2016年3月，深圳長(zhǎng)城大廈一套50年產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，到期后交納4.5萬(wàn)元，產(chǎn)權(quán)延期20年。對(duì)于40年產(chǎn)權(quán)房，未來(lái)是否也會(huì)有類似的解決途徑，不得而知?，F(xiàn)階段值得探討的是，怎么判斷40年產(chǎn)權(quán)房的價(jià)值？
40年產(chǎn)權(quán)房有什么價(jià)值規(guī)律？
40年產(chǎn)權(quán)房為商業(yè)地產(chǎn)，多為商務(wù)樓盤(pán)。美國(guó)佐治亞大學(xué)教授威廉姆·M·申克爾在其所著《房地產(chǎn)營(yíng)銷》有這樣的觀點(diǎn)：“房地產(chǎn)各品種之間存在價(jià)值曲線，其中，住宅的價(jià)值曲線是很平的。商務(wù)樓盤(pán)卻不一樣，它的價(jià)值曲線，一個(gè)城市只有一個(gè)點(diǎn)是高點(diǎn)，其它基本上都是平的?！?
一個(gè)城市的40年產(chǎn)權(quán)房，價(jià)值曲線呈錐形分布，只有一個(gè)頂點(diǎn)。40年產(chǎn)權(quán)房，若能在一座城市中成為商務(wù)地標(biāo)，也就占據(jù)了這座城市的價(jià)值至高點(diǎn)。以空港壹號(hào)街區(qū)為例，27萬(wàn)平米的體量，在整個(gè)空港輻射區(qū)當(dāng)屬商務(wù)空間之最。自城市規(guī)劃之初，即定位“一個(gè)劃時(shí)代的城市地標(biāo)”，占據(jù)著首都新機(jī)場(chǎng)商務(wù)板塊的價(jià)值至高點(diǎn)。
政策支持VS產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，哪個(gè)重要？
不少新興商業(yè)帶的40年產(chǎn)權(quán)房，在銷售時(shí)喜歡強(qiáng)調(diào)政策上的支持。政策支持重要，還是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)重要，上海臨港新城的發(fā)展就能很好地回答這個(gè)問(wèn)題。
2014年上海自貿(mào)區(qū)獲批，臨港新城成為自貿(mào)區(qū)的直接腹地之一，一時(shí)間成為大批資本追逐的焦點(diǎn)，由于低價(jià)遠(yuǎn)低于上海市平均水平，房企爭(zhēng)相進(jìn)駐。然而時(shí)至今日，獲益者甚少。追本溯源，臨港新城由于遠(yuǎn)離市中心，產(chǎn)業(yè)發(fā)展遲緩，一時(shí)難以緩解。即使政府財(cái)稅、政策方面的傾斜力度不變，流量導(dǎo)入效果并不佳。相同的例子還有天津的濱海新區(qū)。
可見(jiàn)，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的城市，即使有政策支持，40年產(chǎn)權(quán)房也完全無(wú)法發(fā)揮商務(wù)優(yōu)勢(shì)。
產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，可以靠幾十年如一日的緩慢培養(yǎng)，也可以在強(qiáng)有力的外界刺激下迅速發(fā)展。當(dāng)北京京集全城之力建設(shè)首都新機(jī)場(chǎng)，機(jī)場(chǎng)的影響力，在鄰近城市固安，就形成了以物流、航空、電子信息、生物醫(yī)藥為特色的產(chǎn)業(yè)體系，這是典型的空港城市發(fā)展速度。
40年產(chǎn)權(quán)房，價(jià)值關(guān)鍵點(diǎn)在哪里？
商務(wù)空間，效率至上。按照效率制勝價(jià)值的原理，生活便利度決定40年產(chǎn)權(quán)房的價(jià)位。曼哈頓CBD、倫敦金融城、上海外灘……一切高價(jià)位的40年產(chǎn)權(quán)房，無(wú)不占據(jù)了整座城市的文化、生活資源，具有十二分的空間舒適度。因此，高規(guī)格的資源配置是40年產(chǎn)權(quán)房為商務(wù)人士持續(xù)創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值的關(guān)鍵.
