金融開(kāi)放加快給寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)利好
時(shí)間：2019/12/2
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國(guó)務(wù)院日前發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步做好利用外資工作的意見(jiàn)，全面取消在華外資銀行、證券公司、基金管理公司等金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍限制，減少外國(guó)投資者投資設(shè)立銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)和開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的數(shù)量型準(zhǔn)入條件等。在支付清算領(lǐng)域，多個(gè)境外支付清算公司正雄心勃勃計(jì)劃進(jìn)軍中國(guó)。金融行業(yè)的開(kāi)放無(wú)疑引起了外資金融機(jī)構(gòu)的高度關(guān)注。
上海甲級(jí)寫字樓
戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東表示：“隨著中國(guó)金融市場(chǎng)的逐漸開(kāi)放，境外金融機(jī)構(gòu)將會(huì)越來(lái)越多地進(jìn)入到中國(guó)市場(chǎng)，這無(wú)疑將會(huì)給中國(guó)的寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)利好。以北京為例，作為中國(guó)的金融政策制定和監(jiān)管中心，北京歷來(lái)吸引眾多金融機(jī)構(gòu)將總部設(shè)立于此。金融業(yè)一直以來(lái)是北京寫字樓市場(chǎng)成交的主力?！?br /> 從市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，截止到今年6月，在境外機(jī)構(gòu)持有的境內(nèi)人民幣資產(chǎn)中，股票總額為16473億元，占中國(guó)股票市場(chǎng)的3.07%，外資持有我國(guó)境內(nèi)人民幣債權(quán)市值近占總市值的2.2%，在保險(xiǎn)行業(yè)，人保和財(cái)保中，2018年外資占比也僅為6.19%。中國(guó)過(guò)去對(duì)于境外資金進(jìn)入中國(guó)表現(xiàn)得非常謹(jǐn)慎，一定程度上導(dǎo)致金融市場(chǎng)活力不足，發(fā)展緩慢。在全球化大背景下，中國(guó)的資金需要全球流通的需求變得越來(lái)越迫切。
對(duì)境外投資者而言，中國(guó)的金融市場(chǎng)具有巨大的吸引力，中國(guó)金融業(yè)增加值從2009年的2.18萬(wàn)億元上升到2018年的6.91萬(wàn)億元，上漲了217%，并且過(guò)去10年的平均增速為7.2%。中國(guó)的保費(fèi)收入從2009年的1.11萬(wàn)億元上升到2018年的3.41萬(wàn)億元，上漲了207%。2015年-2017年，金融業(yè)成交一直領(lǐng)跑北京寫字樓市場(chǎng)，占比分別為32%、40%和34%。雖然從2018年下半年開(kāi)始，由于國(guó)家開(kāi)始了對(duì)P2P類企業(yè)的嚴(yán)格監(jiān)管導(dǎo)致北京寫字樓市場(chǎng)金融企業(yè)的租賃成交開(kāi)始萎縮，但2019年三季度金融類租賃成交占比仍達(dá)19.0%。
作為北京寫字樓市場(chǎng)金融企業(yè)的最大聚集區(qū)，金融街聚集了大量?jī)?nèi)外資金融機(jī)構(gòu)。由于金融街企業(yè)租戶的穩(wěn)定性極高，5年來(lái)該區(qū)域內(nèi)空置率始終保持在5%以下，2015年-2019年前三季度，新租和搬遷至金融街商圈的金融企業(yè)租賃面積占金融企業(yè)總簽約面積的12.7%，而中央商務(wù)區(qū)和東二環(huán)得益于核心區(qū)域優(yōu)越的地理位置和相對(duì)充裕的可租賃面積，同樣成為金融企業(yè)的青睞之地。2015年-2019年前三季度金融企業(yè)新租和搬遷至中央商務(wù)區(qū)和北京東二環(huán)商圈的租賃面積分別占金融企業(yè)總簽約面積的38.6%和9.7%。同時(shí)，受近幾年北京城市更新的快速發(fā)展，一些位于非核心商圈但地理位置相對(duì)優(yōu)越的城市更新項(xiàng)目也同樣受到了金融企業(yè)的青睞，租賃面積分別占金融企業(yè)總簽約面積的10.7%。
值得一提的是，北京的金融企業(yè)成交仍主要以內(nèi)資機(jī)構(gòu)為主，從2015年到2019年前三季度，外資金融企業(yè)新租和搬遷的成交面積僅占金融企業(yè)總簽約面積的7.7%。其中，以大量外資機(jī)構(gòu)和金融行業(yè)聚集的中央商務(wù)區(qū)更加吸引外資金融企業(yè)的關(guān)注。從2015年到2019年前三季度，新租和搬遷至中央商務(wù)區(qū)的外資金融企業(yè)租賃面積占外資金融企業(yè)總簽約面積的44.2%。受全球經(jīng)濟(jì)不景氣影響，望京-酒仙橋和亦莊等非核心區(qū)域得益于較低的市場(chǎng)租金和充足的可租賃面積也受到了有大面積需求的外資金融企業(yè)的青睞。
戴德梁行認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，金融開(kāi)放將會(huì)是循序漸進(jìn)的過(guò)程，不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)給寫字樓帶來(lái)明顯的變化。但從更長(zhǎng)期的發(fā)展來(lái)看，未來(lái)3-5年，境外金融機(jī)構(gòu)將會(huì)逐漸滲透到中國(guó)的主要城市，他們對(duì)寫字樓的地段和品質(zhì)要求較高，且承租能力較強(qiáng)，因此會(huì)帶動(dòng)城市寫字樓市場(chǎng)的需求。在北京，雖然金融街仍是外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入北京的首選之地，但由于可租賃面積有限，外資企業(yè)較為集中的中央商務(wù)區(qū)、望京區(qū)域以及對(duì)接金融街外溢需求的麗澤商務(wù)區(qū)等區(qū)域?qū)⒊蔀橥赓Y金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入北京的首選。
上海甲級(jí)寫字樓
戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東表示：“隨著中國(guó)金融市場(chǎng)的逐漸開(kāi)放，境外金融機(jī)構(gòu)將會(huì)越來(lái)越多地進(jìn)入到中國(guó)市場(chǎng)，這無(wú)疑將會(huì)給中國(guó)的寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)利好。以北京為例，作為中國(guó)的金融政策制定和監(jiān)管中心，北京歷來(lái)吸引眾多金融機(jī)構(gòu)將總部設(shè)立于此。金融業(yè)一直以來(lái)是北京寫字樓市場(chǎng)成交的主力?！?br /> 從市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，截止到今年6月，在境外機(jī)構(gòu)持有的境內(nèi)人民幣資產(chǎn)中，股票總額為16473億元，占中國(guó)股票市場(chǎng)的3.07%，外資持有我國(guó)境內(nèi)人民幣債權(quán)市值近占總市值的2.2%，在保險(xiǎn)行業(yè)，人保和財(cái)保中，2018年外資占比也僅為6.19%。中國(guó)過(guò)去對(duì)于境外資金進(jìn)入中國(guó)表現(xiàn)得非常謹(jǐn)慎，一定程度上導(dǎo)致金融市場(chǎng)活力不足，發(fā)展緩慢。在全球化大背景下，中國(guó)的資金需要全球流通的需求變得越來(lái)越迫切。
對(duì)境外投資者而言，中國(guó)的金融市場(chǎng)具有巨大的吸引力，中國(guó)金融業(yè)增加值從2009年的2.18萬(wàn)億元上升到2018年的6.91萬(wàn)億元，上漲了217%，并且過(guò)去10年的平均增速為7.2%。中國(guó)的保費(fèi)收入從2009年的1.11萬(wàn)億元上升到2018年的3.41萬(wàn)億元，上漲了207%。2015年-2017年，金融業(yè)成交一直領(lǐng)跑北京寫字樓市場(chǎng)，占比分別為32%、40%和34%。雖然從2018年下半年開(kāi)始，由于國(guó)家開(kāi)始了對(duì)P2P類企業(yè)的嚴(yán)格監(jiān)管導(dǎo)致北京寫字樓市場(chǎng)金融企業(yè)的租賃成交開(kāi)始萎縮，但2019年三季度金融類租賃成交占比仍達(dá)19.0%。
作為北京寫字樓市場(chǎng)金融企業(yè)的最大聚集區(qū)，金融街聚集了大量?jī)?nèi)外資金融機(jī)構(gòu)。由于金融街企業(yè)租戶的穩(wěn)定性極高，5年來(lái)該區(qū)域內(nèi)空置率始終保持在5%以下，2015年-2019年前三季度，新租和搬遷至金融街商圈的金融企業(yè)租賃面積占金融企業(yè)總簽約面積的12.7%，而中央商務(wù)區(qū)和東二環(huán)得益于核心區(qū)域優(yōu)越的地理位置和相對(duì)充裕的可租賃面積，同樣成為金融企業(yè)的青睞之地。2015年-2019年前三季度金融企業(yè)新租和搬遷至中央商務(wù)區(qū)和北京東二環(huán)商圈的租賃面積分別占金融企業(yè)總簽約面積的38.6%和9.7%。同時(shí)，受近幾年北京城市更新的快速發(fā)展，一些位于非核心商圈但地理位置相對(duì)優(yōu)越的城市更新項(xiàng)目也同樣受到了金融企業(yè)的青睞，租賃面積分別占金融企業(yè)總簽約面積的10.7%。
值得一提的是，北京的金融企業(yè)成交仍主要以內(nèi)資機(jī)構(gòu)為主，從2015年到2019年前三季度，外資金融企業(yè)新租和搬遷的成交面積僅占金融企業(yè)總簽約面積的7.7%。其中，以大量外資機(jī)構(gòu)和金融行業(yè)聚集的中央商務(wù)區(qū)更加吸引外資金融企業(yè)的關(guān)注。從2015年到2019年前三季度，新租和搬遷至中央商務(wù)區(qū)的外資金融企業(yè)租賃面積占外資金融企業(yè)總簽約面積的44.2%。受全球經(jīng)濟(jì)不景氣影響，望京-酒仙橋和亦莊等非核心區(qū)域得益于較低的市場(chǎng)租金和充足的可租賃面積也受到了有大面積需求的外資金融企業(yè)的青睞。
戴德梁行認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，金融開(kāi)放將會(huì)是循序漸進(jìn)的過(guò)程，不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)給寫字樓帶來(lái)明顯的變化。但從更長(zhǎng)期的發(fā)展來(lái)看，未來(lái)3-5年，境外金融機(jī)構(gòu)將會(huì)逐漸滲透到中國(guó)的主要城市，他們對(duì)寫字樓的地段和品質(zhì)要求較高，且承租能力較強(qiáng)，因此會(huì)帶動(dòng)城市寫字樓市場(chǎng)的需求。在北京，雖然金融街仍是外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入北京的首選之地，但由于可租賃面積有限，外資企業(yè)較為集中的中央商務(wù)區(qū)、望京區(qū)域以及對(duì)接金融街外溢需求的麗澤商務(wù)區(qū)等區(qū)域?qū)⒊蔀橥赓Y金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入北京的首選。
“中國(guó)城市化進(jìn)程已從原來(lái)‘粗放式發(fā)展’的時(shí)代已經(jīng)進(jìn)入‘精細(xì)化運(yùn)營(yíng)’的時(shí)代，挖掘存量市場(chǎng)的價(jià)值，城市更新是有巨大發(fā)展空間的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，將成未來(lái)新常態(tài)。”戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)副董事總經(jīng)理劉兵指出，盡管北京寫字樓市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量較大，租金下行壓力比較大，從2019年到2022年，北京的寫字樓供應(yīng)量包含了麗澤和通州，每年平均90萬(wàn)平方米，與上海每年平均150萬(wàn)平方米相比少很多，且北京市政府的支持力度很大，隨著北京對(duì)外資機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入放開(kāi)，隨著新興的產(chǎn)業(yè)供應(yīng)，北京寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)未來(lái)可期。
