消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的大勢下 寫字樓租賃如何借勢而行
時(shí)間：2019/11/28
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據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國寫字樓市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年中國寫字樓租賃市場規(guī)模已超5000億元，2016年市場規(guī)模達(dá)到5475億元，2017年市場規(guī)模增長至5826億元，2018年中國寫字樓租賃市場規(guī)模已達(dá)6073億元。
寫字樓 (2)
預(yù)測2019年中國寫字樓租賃市場規(guī)模將達(dá)到6577億元，未來五年(2020-2024)年均復(fù)合增長率約為5.63%,預(yù)測至2024年中國寫字樓租賃市場規(guī)模將超8000億元。
巨大的市場催生出眾多形態(tài)的租賃模式，除傳統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)寫字樓租賃之外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商務(wù)中心、聯(lián)合辦公等，針對(duì)不同目標(biāo)用戶的產(chǎn)品遍布城市各個(gè)角落。區(qū)別于物業(yè)形態(tài)、品質(zhì)、所提供服務(wù)內(nèi)容的不同，形成互補(bǔ)的同時(shí)，也產(chǎn)生了良性而激烈的競爭。
粥多僧少
世邦魏理仕數(shù)據(jù)指出， 2019年第三季度，由于國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)下行壓力仍存，供應(yīng)量持續(xù)上升以及中美貿(mào)易戰(zhàn)的持續(xù)，北京寫字樓市場空置率上升至10.9%,創(chuàng)近八年來最高水平；上海寫字樓的空置率在第三季度末期達(dá)到頂峰至18.5%,創(chuàng)下近十年新高。
這種局面是供應(yīng)量持續(xù)增加造成的?！鄙虾懽謽鞘袌龃鞯铝盒兄袊鴧^(qū)寫字樓部主管沈潔將2019年前三季度寫字樓空置率攀升的原因，直接指向?qū)懽謽堑墓?yīng)量激增。
思維轉(zhuǎn)變
面對(duì)整個(gè)市場競爭進(jìn)入白熱化的態(tài)勢，招商難已成為寫字樓企業(yè)普遍面臨的“新常態(tài)”,不少寫字樓業(yè)主或資管方開始“求新”、“思變”!
如何在產(chǎn)業(yè)定位、配套政策、招商手段、運(yùn)營服務(wù)都趨于同質(zhì)化的市場中脫穎而出，守住現(xiàn)有成果的同時(shí)，繼續(xù)吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，成為所有寫字樓招商工作的重中之重！
位于上海閔行南方商圈的中庚環(huán)球創(chuàng)意中心卻給出了一份令人矚目的成績單。2017年至今，在沒有下調(diào)租金的前提下，已完成寫字樓總建筑面積18萬方中70%的招商工作，近400家入駐企業(yè)中，包含諸如百勝餐飲(紐交所YUMC)、瑞思教育(納斯達(dá)克REDU)、上海闌途信息技術(shù)有限公司(途虎養(yǎng)車)、中建二局第三建筑工程有限公司、深圳城投、中京國實(shí)等眾多世界五百強(qiáng)或知名上市企業(yè)。預(yù)計(jì)可在今年年底完成入住率90%的目標(biāo)！
當(dāng)所有人都在挖空心思尋找客戶，甚至少數(shù)人不惜以“價(jià)格戰(zhàn)”這樣傷敵一千自損八百的措施來留下客戶對(duì)的同時(shí)，中庚環(huán)球創(chuàng)意中心卻以平均每月4000~5000㎡的出租面積一枝獨(dú)秀于市場！被問及是如何在沒有加入“價(jià)格戰(zhàn)”大軍還可以超額完成年度指標(biāo)時(shí)，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“我們只是活學(xué)活用了互聯(lián)網(wǎng)思維”。
第一，極致思維！產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，就聘請(qǐng)知名設(shè)計(jì)事務(wù)所、以高標(biāo)準(zhǔn)及優(yōu)質(zhì)的材料和技術(shù)，打造出超過客戶預(yù)期的硬件！
第二，大數(shù)據(jù)思維！通過與各類業(yè)內(nèi)的研究機(jī)構(gòu)、媒體深度合作，根據(jù)自身硬件標(biāo)準(zhǔn)，依托大數(shù)據(jù)準(zhǔn)確定位目標(biāo)客群，進(jìn)行針對(duì)性營銷推廣，形成最后的有效引流！
尤其是2019年第三季度，成功引來多家外資服務(wù)企業(yè)、醫(yī)療美容以及消費(fèi)零售類企業(yè)的入駐。
第三，粉絲思維！在產(chǎn)品價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)，都要“以用戶為中心”去考慮問題，向客戶兜售參與感！針對(duì)入駐企業(yè)主、企業(yè)員工的實(shí)際需求，除已有的配套和服務(wù)，再根據(jù)實(shí)際需求演變出多層次、多維度的定制服務(wù)。
大多數(shù)寫字樓的招商在企業(yè)入駐后，立刻變成甩手掌柜，除非談續(xù)約，否者老死不相往來。而中庚的做法，確是將招商和運(yùn)營結(jié)合起來，甚至將運(yùn)營的工作前置。
針對(duì)企業(yè)主，推出“老板下午茶”!摒棄形式主義的大型講座、主題沙龍，通過自己大量的前期工作進(jìn)行一對(duì)一上門溝通，通過企業(yè)所屬行業(yè)及對(duì)應(yīng)產(chǎn)業(yè)鏈中上下游關(guān)系，篩選后以3~5人的下午茶形式邀請(qǐng)企業(yè)主進(jìn)行溝聯(lián)，既達(dá)到了人脈及資源間的互通有無，同時(shí)還為他們節(jié)省了大量時(shí)間和精力！
針對(duì)企業(yè)員工，更是不遺余力的推陳出新！比如中庚漫游城內(nèi)所有餐飲商家就餐8折優(yōu)惠，讓入駐企業(yè)的員工得到實(shí)實(shí)在在的福利；定期組織“脫單大逃亡”的異地旅游，避免了傳統(tǒng)聯(lián)誼活動(dòng)“找話題”式的尷尬溝通，讓溝通發(fā)乎于自然！
最終，將用戶轉(zhuǎn)化為“粉絲”,畢竟用戶只有性價(jià)比的要求，而“粉絲”卻有了忠誠度的概念！口碑營銷不是自說自話，一定是站在用戶的角度，以用戶的方式與用戶溝通，真正達(dá)成社會(huì)化營銷！
近一年來的數(shù)據(jù)是最好的證明：招商初期，通過中介推薦的入駐客戶占比高達(dá)90%,而到2019年年初開始，這個(gè)數(shù)字直線下降至50%!
寫在最后
高力國際的研究報(bào)告預(yù)計(jì)，上海市2019年全年寫字樓市場凈吸納量將同比下降逾50%!
競爭日趨激烈，如果還是走傳統(tǒng)的“三靠模式”,靠土地、稅收優(yōu)惠政策，靠招商人員的關(guān)系營銷，靠價(jià)格戰(zhàn)，必將陷進(jìn)困局！應(yīng)適時(shí)順勢地轉(zhuǎn)變思維，建立起“以用戶為中心”的企業(yè)文化，實(shí)打?qū)嵉貙⑦\(yùn)營管理工作前置，深度解讀用戶并定制服務(wù)，才能在這場角逐笑到最后。
寫字樓 (2)
預(yù)測2019年中國寫字樓租賃市場規(guī)模將達(dá)到6577億元，未來五年(2020-2024)年均復(fù)合增長率約為5.63%,預(yù)測至2024年中國寫字樓租賃市場規(guī)模將超8000億元。
巨大的市場催生出眾多形態(tài)的租賃模式，除傳統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)寫字樓租賃之外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商務(wù)中心、聯(lián)合辦公等，針對(duì)不同目標(biāo)用戶的產(chǎn)品遍布城市各個(gè)角落。區(qū)別于物業(yè)形態(tài)、品質(zhì)、所提供服務(wù)內(nèi)容的不同，形成互補(bǔ)的同時(shí)，也產(chǎn)生了良性而激烈的競爭。
粥多僧少
世邦魏理仕數(shù)據(jù)指出， 2019年第三季度，由于國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)下行壓力仍存，供應(yīng)量持續(xù)上升以及中美貿(mào)易戰(zhàn)的持續(xù)，北京寫字樓市場空置率上升至10.9%,創(chuàng)近八年來最高水平；上海寫字樓的空置率在第三季度末期達(dá)到頂峰至18.5%,創(chuàng)下近十年新高。
這種局面是供應(yīng)量持續(xù)增加造成的?！鄙虾懽謽鞘袌龃鞯铝盒兄袊鴧^(qū)寫字樓部主管沈潔將2019年前三季度寫字樓空置率攀升的原因，直接指向?qū)懽謽堑墓?yīng)量激增。
思維轉(zhuǎn)變
面對(duì)整個(gè)市場競爭進(jìn)入白熱化的態(tài)勢，招商難已成為寫字樓企業(yè)普遍面臨的“新常態(tài)”,不少寫字樓業(yè)主或資管方開始“求新”、“思變”!
如何在產(chǎn)業(yè)定位、配套政策、招商手段、運(yùn)營服務(wù)都趨于同質(zhì)化的市場中脫穎而出，守住現(xiàn)有成果的同時(shí)，繼續(xù)吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，成為所有寫字樓招商工作的重中之重！
位于上海閔行南方商圈的中庚環(huán)球創(chuàng)意中心卻給出了一份令人矚目的成績單。2017年至今，在沒有下調(diào)租金的前提下，已完成寫字樓總建筑面積18萬方中70%的招商工作，近400家入駐企業(yè)中，包含諸如百勝餐飲(紐交所YUMC)、瑞思教育(納斯達(dá)克REDU)、上海闌途信息技術(shù)有限公司(途虎養(yǎng)車)、中建二局第三建筑工程有限公司、深圳城投、中京國實(shí)等眾多世界五百強(qiáng)或知名上市企業(yè)。預(yù)計(jì)可在今年年底完成入住率90%的目標(biāo)！
當(dāng)所有人都在挖空心思尋找客戶，甚至少數(shù)人不惜以“價(jià)格戰(zhàn)”這樣傷敵一千自損八百的措施來留下客戶對(duì)的同時(shí)，中庚環(huán)球創(chuàng)意中心卻以平均每月4000~5000㎡的出租面積一枝獨(dú)秀于市場！被問及是如何在沒有加入“價(jià)格戰(zhàn)”大軍還可以超額完成年度指標(biāo)時(shí)，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“我們只是活學(xué)活用了互聯(lián)網(wǎng)思維”。
第一，極致思維！產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，就聘請(qǐng)知名設(shè)計(jì)事務(wù)所、以高標(biāo)準(zhǔn)及優(yōu)質(zhì)的材料和技術(shù)，打造出超過客戶預(yù)期的硬件！
第二，大數(shù)據(jù)思維！通過與各類業(yè)內(nèi)的研究機(jī)構(gòu)、媒體深度合作，根據(jù)自身硬件標(biāo)準(zhǔn)，依托大數(shù)據(jù)準(zhǔn)確定位目標(biāo)客群，進(jìn)行針對(duì)性營銷推廣，形成最后的有效引流！
尤其是2019年第三季度，成功引來多家外資服務(wù)企業(yè)、醫(yī)療美容以及消費(fèi)零售類企業(yè)的入駐。
第三，粉絲思維！在產(chǎn)品價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)，都要“以用戶為中心”去考慮問題，向客戶兜售參與感！針對(duì)入駐企業(yè)主、企業(yè)員工的實(shí)際需求，除已有的配套和服務(wù)，再根據(jù)實(shí)際需求演變出多層次、多維度的定制服務(wù)。
大多數(shù)寫字樓的招商在企業(yè)入駐后，立刻變成甩手掌柜，除非談續(xù)約，否者老死不相往來。而中庚的做法，確是將招商和運(yùn)營結(jié)合起來，甚至將運(yùn)營的工作前置。
針對(duì)企業(yè)主，推出“老板下午茶”!摒棄形式主義的大型講座、主題沙龍，通過自己大量的前期工作進(jìn)行一對(duì)一上門溝通，通過企業(yè)所屬行業(yè)及對(duì)應(yīng)產(chǎn)業(yè)鏈中上下游關(guān)系，篩選后以3~5人的下午茶形式邀請(qǐng)企業(yè)主進(jìn)行溝聯(lián)，既達(dá)到了人脈及資源間的互通有無，同時(shí)還為他們節(jié)省了大量時(shí)間和精力！
針對(duì)企業(yè)員工，更是不遺余力的推陳出新！比如中庚漫游城內(nèi)所有餐飲商家就餐8折優(yōu)惠，讓入駐企業(yè)的員工得到實(shí)實(shí)在在的福利；定期組織“脫單大逃亡”的異地旅游，避免了傳統(tǒng)聯(lián)誼活動(dòng)“找話題”式的尷尬溝通，讓溝通發(fā)乎于自然！
最終，將用戶轉(zhuǎn)化為“粉絲”,畢竟用戶只有性價(jià)比的要求，而“粉絲”卻有了忠誠度的概念！口碑營銷不是自說自話，一定是站在用戶的角度，以用戶的方式與用戶溝通，真正達(dá)成社會(huì)化營銷！
近一年來的數(shù)據(jù)是最好的證明：招商初期，通過中介推薦的入駐客戶占比高達(dá)90%,而到2019年年初開始，這個(gè)數(shù)字直線下降至50%!
寫在最后
高力國際的研究報(bào)告預(yù)計(jì)，上海市2019年全年寫字樓市場凈吸納量將同比下降逾50%!
競爭日趨激烈，如果還是走傳統(tǒng)的“三靠模式”,靠土地、稅收優(yōu)惠政策，靠招商人員的關(guān)系營銷，靠價(jià)格戰(zhàn)，必將陷進(jìn)困局！應(yīng)適時(shí)順勢地轉(zhuǎn)變思維，建立起“以用戶為中心”的企業(yè)文化，實(shí)打?qū)嵉貙⑦\(yùn)營管理工作前置，深度解讀用戶并定制服務(wù)，才能在這場角逐笑到最后。
當(dāng)客戶存量下降，增量不足的時(shí)候，“價(jià)格戰(zhàn)”絕不是長久之計(jì)，只有下功夫做好產(chǎn)品，讓軟、硬件的升級(jí)成為留住客戶的殺手锏！
