一線城市寫(xiě)字樓仍受青睞 報(bào)告稱市場(chǎng)仍處上升通道
時(shí)間：2020/1/23
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一線城市寫(xiě)字樓仍受青睞 報(bào)告稱市場(chǎng)仍處上升通道 58同城、安居客日前發(fā)布的《長(zhǎng)期看好短期承壓——2019全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)宏觀報(bào)告》，從宏觀背景、行業(yè)現(xiàn)狀、大宗交易、租賃市場(chǎng)、需求來(lái)源、租賃熱度等維度，分析當(dāng)前我國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)走勢(shì)。報(bào)告顯示，一線城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易活躍，寫(xiě)字樓最受青睞，二線城市寫(xiě)字樓租賃需求后勁足，西部城市搜索熱度增長(zhǎng)快。
該報(bào)告指出，寫(xiě)字樓的市場(chǎng)需求主要和GDP增速、人均GDP、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)、城鎮(zhèn)化率相關(guān)。當(dāng)前中國(guó)GDP總量全球第二，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速，但與美國(guó)相比，中國(guó)在人均GDP和第三產(chǎn)業(yè)GDP占比方面仍有較大發(fā)展空間。和第三產(chǎn)業(yè)GDP占比相對(duì)應(yīng)的是第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)占比，隨著中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)GDP占比的不斷抬升，三產(chǎn)從業(yè)人數(shù)占比也有望提升。同時(shí)，近年來(lái)中國(guó)的城鎮(zhèn)化率也在迅速提高，2018年底已達(dá)到59.15%，體現(xiàn)了新興經(jīng)濟(jì)體的活力且尚有較大發(fā)力空間。因此，中國(guó)寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)需求仍處于上升通道。
數(shù)據(jù)顯示，1-9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增長(zhǎng)10.5%，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增長(zhǎng)0.8%。雖然寫(xiě)字樓投資增速低于整體房地產(chǎn)投資增速，但對(duì)比去年同期11.4%的負(fù)增長(zhǎng)，表現(xiàn)出積極向好的走勢(shì)。同時(shí)，寫(xiě)字樓新開(kāi)工面積在連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)后，于今年轉(zhuǎn)正，截至9月底，2019年寫(xiě)字樓新開(kāi)工面積5010萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%，表明開(kāi)發(fā)商正積極布局、拓展寫(xiě)字樓市場(chǎng)。但是，竣工面積卻未能扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，且施工面積持續(xù)高位，寫(xiě)字樓項(xiàng)目施工進(jìn)度緩慢，后續(xù)充足的供應(yīng)有可能進(jìn)一步施壓售價(jià)及租金。受綜合因素影響，寫(xiě)字樓銷售持續(xù)遇冷，多個(gè)核心城市寫(xiě)字樓空置率提升，使得寫(xiě)字樓庫(kù)存在2014至2017年消化周期呈下降趨勢(shì)后于2018年底再次上升，去化壓力仍存。
值得一提的是，一線城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易活躍，寫(xiě)字樓最受青睞。近年來(lái)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)交易中，一線城市占比8成，外資參與度快速提升，從2016年的14%上升至2018年的32%。2019年前三季度，一線城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易整體活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，四城寫(xiě)字樓(含綜合)成交額超774億元人民幣，外資占比超55%。其中多個(gè)交易項(xiàng)目為去年啟動(dòng)，今年以來(lái)買家決策趨于謹(jǐn)慎。盡管如此，長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易與外資參與熱情都將繼續(xù)提升。
該報(bào)告指出，寫(xiě)字樓的市場(chǎng)需求主要和GDP增速、人均GDP、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)、城鎮(zhèn)化率相關(guān)。當(dāng)前中國(guó)GDP總量全球第二，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速，但與美國(guó)相比，中國(guó)在人均GDP和第三產(chǎn)業(yè)GDP占比方面仍有較大發(fā)展空間。和第三產(chǎn)業(yè)GDP占比相對(duì)應(yīng)的是第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)占比，隨著中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)GDP占比的不斷抬升，三產(chǎn)從業(yè)人數(shù)占比也有望提升。同時(shí)，近年來(lái)中國(guó)的城鎮(zhèn)化率也在迅速提高，2018年底已達(dá)到59.15%，體現(xiàn)了新興經(jīng)濟(jì)體的活力且尚有較大發(fā)力空間。因此，中國(guó)寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)需求仍處于上升通道。
數(shù)據(jù)顯示，1-9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增長(zhǎng)10.5%，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增長(zhǎng)0.8%。雖然寫(xiě)字樓投資增速低于整體房地產(chǎn)投資增速，但對(duì)比去年同期11.4%的負(fù)增長(zhǎng)，表現(xiàn)出積極向好的走勢(shì)。同時(shí)，寫(xiě)字樓新開(kāi)工面積在連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)后，于今年轉(zhuǎn)正，截至9月底，2019年寫(xiě)字樓新開(kāi)工面積5010萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%，表明開(kāi)發(fā)商正積極布局、拓展寫(xiě)字樓市場(chǎng)。但是，竣工面積卻未能扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，且施工面積持續(xù)高位，寫(xiě)字樓項(xiàng)目施工進(jìn)度緩慢，后續(xù)充足的供應(yīng)有可能進(jìn)一步施壓售價(jià)及租金。受綜合因素影響，寫(xiě)字樓銷售持續(xù)遇冷，多個(gè)核心城市寫(xiě)字樓空置率提升，使得寫(xiě)字樓庫(kù)存在2014至2017年消化周期呈下降趨勢(shì)后于2018年底再次上升，去化壓力仍存。
值得一提的是，一線城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易活躍，寫(xiě)字樓最受青睞。近年來(lái)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)交易中，一線城市占比8成，外資參與度快速提升，從2016年的14%上升至2018年的32%。2019年前三季度，一線城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易整體活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，四城寫(xiě)字樓(含綜合)成交額超774億元人民幣，外資占比超55%。其中多個(gè)交易項(xiàng)目為去年啟動(dòng)，今年以來(lái)買家決策趨于謹(jǐn)慎。盡管如此，長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易與外資參與熱情都將繼續(xù)提升。
不過(guò)，由于重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓出售標(biāo)的有限，北京等城市核心區(qū)域出售資源更是稀少，因而帶動(dòng)可改造類物業(yè)受到投資者關(guān)注。
