佛山限購(gòu)政策調(diào)整首日，眾多樓盤(pán)通宵加班調(diào)價(jià)
2019年11月29日，廣東佛山的樓盤(pán)銷(xiāo)售整夜無(wú)眠。
當(dāng)佛山市人力資源和社會(huì)保障局官網(wǎng)在當(dāng)日傍晚的18點(diǎn)50分掛出一份名為《佛山市人力資源和社會(huì)保障局、佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步完善人才住房政策的補(bǔ)充通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”）后，在這座南粵歷史名城，房地產(chǎn)行業(yè)的沸騰情緒被空前點(diǎn)燃。
頭部房企萬(wàn)科（000002）當(dāng)即做出反應(yīng)，旗下位于佛山桂城的人氣樓盤(pán)萬(wàn)科金域藍(lán)灣，于當(dāng)晚20點(diǎn)30分接到總部通知——火線(xiàn)加推最后一棟，單價(jià)22000元/平方米起！
“昨晚整夜不打烊！”該盤(pán)駐場(chǎng)銷(xiāo)售人員告訴第一財(cái)經(jīng)記者，因?yàn)榧词沟桨胍梗锌蛻?hù)預(yù)約第二日看房、有客戶(hù)下定占位……一度消失的購(gòu)房者，如同春筍般涌了出來(lái)。
萬(wàn)科并非孤案。多家規(guī)模房企向第一財(cái)經(jīng)證實(shí)，旗下佛山公司昨天夜里加班梳理在售資源，有的撤回原有折扣，有的上調(diào)單價(jià)，有的取消員工休假，所有一線(xiàn)銷(xiāo)售待命，備戰(zhàn)周末。
冷清了整整8個(gè)月的佛山樓市，終究迎來(lái)年內(nèi)激情一刻。
調(diào)控“松綁”
11月的最后一天，北京已然落下今冬第一場(chǎng)雪，而遠(yuǎn)在南方的廣東，卻仍是艷陽(yáng)高照溫潤(rùn)如春。
從廣州驅(qū)車(chē)西行不足一小時(shí)，便到達(dá)珠江三角洲腹地佛山，一座以魚(yú)米之鄉(xiāng)和先進(jìn)制造業(yè)享譽(yù)海外的歷史名城。身處改革開(kāi)放最前沿，以及粵港澳大灣區(qū)核心地域，佛山始終保持著它在中國(guó)經(jīng)濟(jì)版圖中的一席之地。
11月29日，佛山平靜的房地產(chǎn)市場(chǎng)，被扔下一枚“炸彈”。該市人力資源和社會(huì)保障局與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合發(fā)布的一份最新“通知”顯示：在佛山工作、具有本科及以上學(xué)歷或中級(jí)工及以上職業(yè)資格的人才，首套購(gòu)房不受戶(hù)籍、個(gè)稅、社保繳存限制。認(rèn)定為優(yōu)粵佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才，享受佛山市戶(hù)籍人口購(gòu)房政策。
事實(shí)上，早在這份“通知”公布兩日前，佛山官方還曾就取消限購(gòu)傳言進(jìn)行“辟謠”。
11月27日，佛山市住建局發(fā)布公告稱(chēng)，當(dāng)日下午16時(shí)11分，微博賬號(hào)“鄧浩志”發(fā)布“佛山購(gòu)房認(rèn)廣州社?！辈粚?shí)內(nèi)容，引起社會(huì)廣泛關(guān)注，造成不良影響。并嚴(yán)正聲明，該微博發(fā)布的上述內(nèi)容為虛假信息。
但僅兩日之后，局部取消限購(gòu)的消息便已坐實(shí)。這份“通知”，被視作對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘姓{(diào)控政策的一次“松綁”。自2017年佛山針對(duì)當(dāng)初的火熱樓市祭出十分嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策以來(lái)，樓市經(jīng)歷了從理性至冷靜的漫長(zhǎng)回歸。如今，政策再次為樓市撕開(kāi)一道口子。
優(yōu)粵佛山卡是佛山市人才享受優(yōu)惠便利服務(wù)的憑證，也是具有金融功能的銀行卡，可結(jié)合移動(dòng)應(yīng)用端使用。據(jù)《優(yōu)粵佛山卡服務(wù)管理暫行辦法》，佛山計(jì)劃在全市發(fā)放99萬(wàn)張，獲得上述卡種的人才可享受各類(lèi)人才津補(bǔ)貼。
更重磅的改變是，在佛山工作、具有本科及以上學(xué)歷或中級(jí)工及以上職業(yè)資格的人才，首套購(gòu)房不受戶(hù)籍和個(gè)稅、社保繳存限制。即使操作指南還未公布，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此舉對(duì)佛山樓市是重大利好。
“佛山穩(wěn)定整個(gè)市場(chǎng)的意圖很明確，要維持供求關(guān)系平衡。新政對(duì)推動(dòng)樓市、拍地和人才吸納維穩(wěn)都有積極作用?！?有千億房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，后期集團(tuán)將以政策相關(guān)細(xì)則做指導(dǎo)，依項(xiàng)目及平臺(tái)具體方向調(diào)整傳播。
此前，佛山是灣區(qū)樓市調(diào)控最嚴(yán)的城市之一。2011年，佛山版“新國(guó)八條”細(xì)則落地，限購(gòu)大幕拉開(kāi)，當(dāng)年全市新房成交同比跌近兩成。此后2014年、2015年，佛山曾一度放開(kāi)限購(gòu)，但還是于2016年再度收緊樓市之火。
2017年，佛山調(diào)控加碼，將二手房加入限購(gòu)范圍。在禪城區(qū)全區(qū)，南海區(qū)桂城街道、大瀝鎮(zhèn)、里水鎮(zhèn)，順德區(qū)大良街道、陳村鎮(zhèn)、北滘鎮(zhèn)、樂(lè)從鎮(zhèn)等區(qū)域執(zhí)行商品住房限購(gòu)政策。其中，本市戶(hù)籍限購(gòu)兩套；非本市戶(hù)籍限購(gòu)一套，并提供累計(jì)一年社保、個(gè)稅證明。
給樓市升溫
調(diào)控兩年有余，佛山為何再度給樓市“松綁”？
今年以來(lái)，佛山樓市成交縮量持續(xù)已久。自3月經(jīng)歷一波“小陽(yáng)春”后，平淡之勢(shì)一直持續(xù)。金九銀十之際，一口價(jià)、0首付、工抵房、首付分期、全員營(yíng)銷(xiāo)、精裝變毛坯等充斥佛山樓市。即使開(kāi)發(fā)商花樣促銷(xiāo)，也未能給樓市添把火。
中商產(chǎn)業(yè)研究院報(bào)告顯示，佛山新房成交自今年3月起一路下跌，低溫行情持續(xù)六個(gè)月。10月，佛山新房成交8745套，環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，同比減少51.7%；二手房成交3991套，環(huán)比減少9.9%，同比減少28.9%。
佛山中原戰(zhàn)略中心數(shù)據(jù)顯示，截至2019年10月末，佛山全市商品房住宅新增庫(kù)存881萬(wàn)平方米，按近一年的銷(xiāo)售速度需消化約7.8個(gè)月。
11月26日，佛山市公共資源交易中心稱(chēng)，原定于11月28日出讓的三水區(qū)西南街道塘福路1號(hào)地塊一，因供應(yīng)計(jì)劃調(diào)整終止出讓。該地塊性質(zhì)為商住用地，出讓面積9475.82平方米，最大計(jì)容建面30322.62平方米，總起價(jià)1.62億元。
上述情況并非個(gè)案。終止出讓、頻頻流拍，是近期佛山土拍市場(chǎng)的寫(xiě)照。截止目前，佛山今年已撤牌商住地塊多達(dá)15宗，11月掛牌的7宗地中，僅有2宗成交。
佛山中原戰(zhàn)略中心數(shù)據(jù)顯示，10月佛山商品住宅用地供應(yīng)面積66.37萬(wàn)平方米，同比跌13%，環(huán)比跌56%；成交面積98.43萬(wàn)平方米，同比跌35%，環(huán)比持平；成交金額145.93億元，同比跌26%，環(huán)比跌1%。
實(shí)際上，繼2017年佛山開(kāi)啟“花式土拍”后，“競(jìng)地價(jià)+競(jìng)配建”、“競(jìng)地價(jià)+競(jìng)自持”成為常態(tài)，佛山地價(jià)趨穩(wěn)；同時(shí)，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)樓市走勢(shì)的不確定性增加，拿地逐漸回歸理性。
樓市、地市均有承壓之勢(shì)，讓經(jīng)濟(jì)增速放緩的佛山焦慮倍增。2018年，佛山市實(shí)現(xiàn)GDP9935.88億元，增長(zhǎng)6.3%，距萬(wàn)億大關(guān)僅差60多億元。但放眼全國(guó)，佛山GDP總量被鄭州超過(guò)，由2008年的第11位退居第17位。
佛山經(jīng)濟(jì)增速放緩，是以外向型產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)為主的普通地級(jí)市發(fā)展的縮影。該市市委書(shū)記魯毅曾說(shuō)，佛山發(fā)展進(jìn)入灣區(qū)時(shí)代，原有發(fā)展模式顯現(xiàn)資源碎片化、力量分散化、平臺(tái)低端化等局限性。對(duì)人才的吸引力也有待增強(qiáng)。
11月28日，佛山市住建局在《佛山市住房發(fā)展規(guī)劃（2018-2022）文本（征求意見(jiàn)稿）》中直言，要對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行全面梳理，消除社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)?！凹纫乐褂捎诠?yīng)不足或需求旺盛導(dǎo)致價(jià)格快速上漲，又要防止由于外部環(huán)境變化、預(yù)期逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致市場(chǎng)斷崖式下挫?！?
其中便提到，要優(yōu)化限購(gòu)、限貸政策，因地制宜、因城施策；建立人口流動(dòng)、房?jī)r(jià)、地價(jià)、租金水平、交易面積等與土地供應(yīng)、金融稅收和住房保障等政策工具的聯(lián)動(dòng)機(jī)制；保持地價(jià)、房?jī)r(jià)和市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定。
按上述規(guī)劃，2020年，佛山市建設(shè)各類(lèi)住房總建筑面積1365.71萬(wàn)平方米，其中公共租賃住房550套，發(fā)放租賃補(bǔ)貼5877戶(hù)，人才住房2000套，共有產(chǎn)權(quán)住房1020套。2021年，建設(shè)各類(lèi)住房總建筑面積1418.54萬(wàn)平方米；2022年，建設(shè)各類(lèi)住房總建筑面積1473.81萬(wàn)平方米。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次限購(gòu)調(diào)整，有利于佛山產(chǎn)業(yè)升級(jí)、人才客群引入，本質(zhì)上利好剛需改善客戶(hù)，將對(duì)樓市起到促進(jìn)作用。不過(guò)，政策主要利好佛山限購(gòu)區(qū)域，而非限購(gòu)區(qū)域具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，受新政影響不會(huì)太大。
克而瑞首席分析師肖文曉認(rèn)為，新政對(duì)佛山樓市來(lái)說(shuō)肯定是利好消息，不管是對(duì)成交量還是市場(chǎng)信心恢復(fù)都有積極幫助。但目前新政細(xì)則還尚未公布，“在佛山工作”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也有待細(xì)化。市場(chǎng)后續(xù)如何，有待觀察。
房企年尾搶收
作為粵港澳大灣區(qū)重要城市之一，佛山一直是房企必爭(zhēng)之地，大多數(shù)規(guī)模房企均已在這里落子布局。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年佛山房企業(yè)績(jī)排行前五分別為碧桂園(02007.HK)、萬(wàn)科A(000002.SZ)、保利發(fā)展(600048.SH)、美的置業(yè)(03990.HK)、時(shí)代中國(guó)(01233.HK)，銷(xiāo)售額分別為175.97億、161.13億、154.01億、109.11和72.24億。
在灣區(qū)光環(huán)、路網(wǎng)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、廣佛同城化利好下，不斷有房企嗅到佛山市場(chǎng)價(jià)值。最近一兩年，已有包括榮盛地產(chǎn)、中駿集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、東亞新華、禹洲地產(chǎn)、力高集團(tuán)、星河控股、鑫苑地產(chǎn)等房企首入佛山。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，在佛山這樣的城市，機(jī)會(huì)只會(huì)遲到，但不會(huì)缺席，各方等待的，或許只是一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，比如這個(gè)周末。
29日夜間，佛山房地產(chǎn)圈，最新“通知“的內(nèi)容，夾雜著大小樓盤(pán)推貨調(diào)價(jià)的小廣告，在各種微信群和朋友圈里漫天飛揚(yáng)。
一家在當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售金額名列前茅的房企負(fù)責(zé)人向第一財(cái)經(jīng)透露：昨晚已經(jīng)確定，集團(tuán)佛山項(xiàng)目12月2日起全面漲價(jià)，部分漲價(jià)幅度達(dá)2%，其它還未明確。
另一頭部房企相關(guān)人士也透露：佛山項(xiàng)目將取消各種折扣：“昨晚已經(jīng)沸騰一晚上了，今年就是讓客戶(hù)早點(diǎn)上車(chē)。”
“一天干了一年的活！”一位地產(chǎn)銷(xiāo)售人員向記者表示，而這，也是佛山市場(chǎng)上大多數(shù)樓盤(pán)銷(xiāo)售最真實(shí)的寫(xiě)照。
30日下午兩點(diǎn)半，第一財(cái)經(jīng)記者進(jìn)入萬(wàn)科金域藍(lán)灣項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，營(yíng)銷(xiāo)大廳、樣板間都人頭攢動(dòng)，除了一家農(nóng)商行組織的企業(yè)團(tuán)購(gòu)?fù)?，不少都是佛山?dāng)?shù)?、廣州前來(lái)看盤(pán)的客戶(hù)。
一名葉姓銷(xiāo)售人員向記者介紹樓盤(pán)具體情況，中途不時(shí)被客戶(hù)微信或電話(huà)打斷?！白蛞箖牲c(diǎn)多，我還被廣州客戶(hù)微信叫起，付了五萬(wàn)定金，先鎖定樓盤(pán)。我們營(yíng)業(yè)部幾乎可以說(shuō)沒(méi)打烊?！迸d奮之情溢于言表，即使顧不上喝水吃飯，臉上泛光的駐場(chǎng)銷(xiāo)售們臉上，也找不到疲憊之色。
據(jù)介紹，該樓盤(pán)距離廣州海珠區(qū)車(chē)程三十分鐘左右，到達(dá)荔灣區(qū)也就二十分鐘左右。一位與記者交流的廣州黃先生告訴第一財(cái)經(jīng)記者，他購(gòu)買(mǎi)主要用于自住?！斑@里每平米的價(jià)格兩萬(wàn)多相比廣州廣鋼新城五萬(wàn)多一平米來(lái)說(shuō)，屬于價(jià)格洼地了，首付三成，五六十萬(wàn)元對(duì)于他壓力不大?！?
臨近廣州的另外一個(gè)版塊千燈湖，因?yàn)槠瑓^(qū)施工量巨大而煙塵滾滾，新樓林立，隨處可見(jiàn)各大房企的促銷(xiāo)廣告牌。
佛山首屈一指的豪宅的保利天悅，便坐落在這個(gè)區(qū)域。該盤(pán)最小面積達(dá)122平方米，三萬(wàn)六到三萬(wàn)八一平米，曾需驗(yàn)資產(chǎn)100萬(wàn)才可看盤(pán)?！澳壳拔医?jīng)手的客戶(hù)還尚未發(fā)現(xiàn)交易的廣州客戶(hù)，但這兩日前來(lái)踩盤(pán)的廣州客戶(hù)的確有增多?！币晃获v場(chǎng)銷(xiāo)售告訴一財(cái)記者。
而千燈湖區(qū)域主打剛需的怡翠尊堤，銷(xiāo)售大廳至晚間仍是燈火通明，時(shí)不時(shí)有人砸購(gòu)買(mǎi)彩蛋。售樓小姐告訴第一財(cái)經(jīng)記者，因?yàn)閺V州前來(lái)看盤(pán)的剛需客較多，午飯延遲至下午兩點(diǎn)才稍微有空吃?！皬V州海珠、荔灣區(qū)過(guò)來(lái)看盤(pán)的多，主要以新婚夫婦或者小三口居多?！?
不過(guò)，屢次經(jīng)歷樓市周期的購(gòu)房者，已然有了更為穩(wěn)定的心態(tài)，簡(jiǎn)單的一次調(diào)控松綁，似乎很難徹底點(diǎn)燃當(dāng)下購(gòu)房熱情。
在國(guó)家“房住不炒“的宏觀定調(diào)并未改變的大背景之下，購(gòu)房者對(duì)于樓市繼續(xù)上漲并不抱太大預(yù)期。今年以來(lái)，不少城市基于“一城一策、因城施策”的調(diào)控原則，對(duì)政策作出修正性微調(diào)，其目的均是維持市場(chǎng)穩(wěn)定，避免大起大落，佛山此舉亦不例外。
記者遇到幾個(gè)廣州的投資客，均表示主要是先來(lái)看看。一位鄒女士跟其他幾個(gè)隨行的廣州人都顯得很淡定，她坦言：“我先看看具體情況，很可能是開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)的噱頭，今年樓市不景氣，大家都知道。誰(shuí)清楚后續(xù)會(huì)不會(huì)繼續(xù)降價(jià)呢？”
