房價上漲的預期已經(jīng)出現(xiàn)明顯的變化，樓市調(diào)控放松的結(jié)果有點意外
最近經(jīng)濟學家們對樓市討論的重點出現(xiàn)了重大變化，由原來的房價上漲及漲多少轉(zhuǎn)向為樓市調(diào)控是否會放松，放松的時間與步驟。而廣大買房的居民日常話題也由誰家房子賺了多少變成了房子怎樣才能賣掉，賣價多少更合適。從新房打折及二手房掛牌待售倍增的表象來看，除個別城市外，房價上漲的預期已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的變化，這也說明年初穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期的調(diào)控已見成效。
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房價是穩(wěn)定下來了，更大的壓力也已經(jīng)到來，那就是經(jīng)濟增長的下行，GDP的增速由一季度的6.4降至6.2，再降至當前的6，盡管整體增長率仍然高于很多國家，發(fā)展前景依然不錯。但是增長乏力卻是不得不面對的事情。而房地產(chǎn)在近二十年的發(fā)展中處于經(jīng)濟支柱的地位，所以，當經(jīng)濟發(fā)展下行之時，一些人再次提出放松樓市，以穩(wěn)住經(jīng)濟。持有這種觀點的就有經(jīng)濟學家馬光遠和潘向東，他們在最近的發(fā)言中公開表示，由于經(jīng)濟下行，會放松調(diào)控。
以上就是最近關于樓市放松調(diào)控討論的原因，至于是否會放松，我們在上一篇文章中有過部分介紹，今天不再重復。我們借此機會和大家討論一下，樓市放松后，房價是否會上漲，這才是 大家關注的重點。
其實，房子的真正需求就是居住，住房供應不足，則存在上漲的風險。供求關系才是房價漲跌的根本。房子是否夠住，我們先看一下建設銀行董事長田國立的觀點，他認為“房子我們真的蓋夠了，空置率很大，現(xiàn)在你買房就是高位接盤”。從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達到了39平米，已超過部分發(fā)達國家，這說明房子的總量已足夠。只是有的人房子太多，有少部分人缺房，不均衡狀態(tài)明顯。我們在前幾天的文章中詳細分析過新生人口快速減少及住房建設還保持增長，每年增加空置房近900萬套。這一切都說明房子不差了，空置率正在增加。
正因為有了上面所說，房子總量已超過居住需求，供大于求早已出現(xiàn)。那么，樓市放松對于房價的變化就不會有太多的影響。只不過，剛開始放開的初期，少量不明真相的人會繼續(xù)買房，但是，稍為理性一點的人或炒房人都不會再進入樓市，因為現(xiàn)在的房子好買難賣成為主基調(diào)。
如果要再把放松樓市調(diào)控后，房價不漲的道理說清楚一點，咱來舉一例子。當大米緊張之時，為了防止米價上漲過快，每個家庭每天按人均一斤大米限購，同時增加種植面積保障供應。在初期，很多家庭擔心后期差米，大家排隊搶購，就催生了搖號買米。在限購的過程中，由于部分有實力的家庭通過不同的渠道可能多買了5斤或10斤大米擱置在那，以防大米供應不足。在對大米調(diào)控一定的時間后，實際上已經(jīng)達到了每個家庭每天的大米足夠生活的數(shù)量。這時，逐步放開大米限購。買米的人發(fā)現(xiàn)，不需要搶米了，隨時買隨時有，就不會買很多的大米庫存在家。原來庫存大米多的人，發(fā)現(xiàn)存放的大米還可能過期，如果不提前賣就會扔掉，一分不值，市場上二手大米也多起來。大家都有米吃了，沒人搶了，米價還會漲嗎？樓市放松限購也就是這個道理。
所以，我們認為，放松限購并不會對房價產(chǎn)生上漲的促進，反而會加重房價下跌的壓力。這個觀點可能讓大家有些意外，希望和大家一起討論。
