解碼宏觀金融趨勢，探尋房企融資新路徑
時間：2019/12/14
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12月6日，由鳳凰網(wǎng)、鳳凰國際智庫、鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)、風財訊聯(lián)合舉辦的“問渠”2020第七屆全球華人不動產(chǎn)財經(jīng)盛典暨城就2020頒獎典禮于北京金茂威斯汀大飯店隆重啟幕。
當天上午，五大閉門平行論壇同時進行。在《活水-CHANCE 新經(jīng)濟常態(tài)的行業(yè)鏡像與樞紐》平行論壇現(xiàn)場，解讀宏觀金融政策走向，如何引得資本“活水”...投融資大咖們建言獻策，解局房企融資新局面。
論壇伊始，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)CEO單大偉在開場致辭中表示， 2019年是注定不平凡的一年，2019年是中國經(jīng)濟值得高度關注的一年，我們的經(jīng)濟在增速換檔，新舊動能轉(zhuǎn)換都進入了深化階段，供給側(cè)改革的窗口期全面出現(xiàn)，中國經(jīng)濟新周期進入到關鍵階段時期。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)CEO單大偉進一步表示，房地產(chǎn)是經(jīng)濟新常態(tài)的一面鏡像，折射出中國經(jīng)濟的一種趨勢、一種姿態(tài)，尤其是在資金層面，房地產(chǎn)的整體資金環(huán)境趨向收緊。我們國家相關的業(yè)務主管部門在2019年密集出臺了很多針對房地產(chǎn)投融資的一些收緊的措施，這對我們行業(yè)的發(fā)展帶來了一些挑戰(zhàn)。市場層面，城市熱度持續(xù)在調(diào)節(jié)，土地市場近一年來一直在低位運轉(zhuǎn)，資金、正常、市場共同構(gòu)筑房地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)，將在很長一段時間影響到行業(yè)的認知和判斷。在過去二十余年中，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟高速增長的發(fā)動機之一，在中國經(jīng)濟新常態(tài)中，房地產(chǎn)行業(yè)有責任，也需要有信心繼續(xù)成為帶動經(jīng)濟發(fā)展的樞紐。
解析融資新形勢
當中央強調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，融資渠道不斷收縮掐住地產(chǎn)“七寸”，如何讀懂中國宏觀金融政策走向、研讀新經(jīng)濟新常態(tài)下的融資趨勢，在當下融資監(jiān)管趨嚴的背景下顯得意義重大。
世聯(lián)行董事長陳勁松在《沖突與共融，下個10年地產(chǎn)金融趨勢》演講中表示，由于房地產(chǎn)開發(fā)商杠桿、政府的杠桿居民的杠桿已經(jīng)走到了一個邊界，今年融資趨緊的情況預示著房地產(chǎn)上半場基本結(jié)束，上半場基本特征包括：一是靠估值；二是靠速度；三是靠價格趨勢性上漲。
不過，世聯(lián)行董事長陳勁松認為，我國房地產(chǎn)總量還有上漲的空間?！邦A計未來十年左右，新房總量依然會有非常大增量市場，尤其在一些城市增量市場依然會增大而不是減少，總量依然會有1200萬套甚至以上。”
建誠晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人、建和城研究中心主任何田從行業(yè)趨勢切入分析，從新增的購房貸款、企業(yè)資金預付款和按揭貸款比例來看，其實前三年杠桿率得到明顯抑制，從高位下跌10-15個百分點。信貸投放額在增加，但是信貸對于需求的推動力下降。
談及投資業(yè)務層面的感受，鼎暉投資夾層基金副總裁丁健，對于整體融資形勢不太樂觀，融資監(jiān)管政策確實非常嚴，信托強監(jiān)管政策出臺之后，做信托的都是一片哀鴻。私募股權(quán)投資基金在一定程度也受到影響，不過卻是當下的資本“活水”。養(yǎng)老地產(chǎn)、城市更新、特殊機會等將是鼎暉夾層投資基金在房地產(chǎn)領域配置上的主要關注方向。
探索房企融資新途徑
事實上，金融是房地產(chǎn)的血脈，當房企選擇為規(guī)模擴張而活下去，并將杠桿繼續(xù)推高之時，金融就成為了最關鍵的力量。“房企探索融資新通道”作為業(yè)內(nèi)探討的熱門話題，論壇上業(yè)內(nèi)投融資大咖紛紛建言獻策。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜從輕重資產(chǎn)模式角度分析，無論是輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)，必須要把這些資產(chǎn)用市場組織能力、資源組合能力、管理能力，用品牌、經(jīng)驗，把它們整合在一起，然后賺到錢。如果沒有資源整合能力，講輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)，這是對資產(chǎn)模式理解的誤區(qū)。
聚焦到家庭資產(chǎn)配置與個人理財方面，中國銀行業(yè)協(xié)會私人銀行專業(yè)委員會副主任聶俊峰提到高凈值人群的房產(chǎn)投資需求在下降，家庭理財要敬畏規(guī)律，要突破過去的思維定式。財富管理的本質(zhì)就是風險管理，是基于個人、家庭、生命周期的風險管理，所以風險管理是永恒的主題，而風險是永遠不可能被消除的，只可能通過資產(chǎn)配置來分散，但要足夠分散、科學分散。
問渠房地產(chǎn)新方向
伴隨著5G、區(qū)塊鏈等新技術(shù)應用，疊加新的市場形勢和政策環(huán)境，論壇上觀點大都表示，為獲取更多資金，各大房企需要采取多元化的創(chuàng)新型融資方式，需要新的融資模式以謀求發(fā)展。
國泰君安地產(chǎn)首席研究員謝皓宇從研究的角度提出，土地獲取是房企最大的融資，可能原有拿地模式都不好做了以后，想要拿地，房企只能擁抱5G、區(qū)塊鏈等新技術(shù)，但并不一定擁抱技術(shù)本身，可能做一些其他方面的轉(zhuǎn)型。
融資逼仄的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的新走向如何？中國人民大學統(tǒng)計學院教授，中國標準化研究員科技委員會委員杜子芳表示，中國的房地產(chǎn)可能“春天”要到，但是這指的是質(zhì)量，是指真正強大房地產(chǎn)企業(yè)會出生。“現(xiàn)在的都是大而不強，當房子還沒有建完就要賣，可以造就大企業(yè)，而且這些大企業(yè)主要手段還是價格競爭?；仡欀袊麄€發(fā)展進程，質(zhì)量才是真正的競爭力所在?！?br />
當天上午，五大閉門平行論壇同時進行。在《活水-CHANCE 新經(jīng)濟常態(tài)的行業(yè)鏡像與樞紐》平行論壇現(xiàn)場，解讀宏觀金融政策走向，如何引得資本“活水”...投融資大咖們建言獻策，解局房企融資新局面。
論壇伊始，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)CEO單大偉在開場致辭中表示， 2019年是注定不平凡的一年，2019年是中國經(jīng)濟值得高度關注的一年，我們的經(jīng)濟在增速換檔，新舊動能轉(zhuǎn)換都進入了深化階段，供給側(cè)改革的窗口期全面出現(xiàn)，中國經(jīng)濟新周期進入到關鍵階段時期。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)CEO單大偉進一步表示，房地產(chǎn)是經(jīng)濟新常態(tài)的一面鏡像，折射出中國經(jīng)濟的一種趨勢、一種姿態(tài)，尤其是在資金層面，房地產(chǎn)的整體資金環(huán)境趨向收緊。我們國家相關的業(yè)務主管部門在2019年密集出臺了很多針對房地產(chǎn)投融資的一些收緊的措施，這對我們行業(yè)的發(fā)展帶來了一些挑戰(zhàn)。市場層面，城市熱度持續(xù)在調(diào)節(jié)，土地市場近一年來一直在低位運轉(zhuǎn)，資金、正常、市場共同構(gòu)筑房地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)，將在很長一段時間影響到行業(yè)的認知和判斷。在過去二十余年中，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟高速增長的發(fā)動機之一，在中國經(jīng)濟新常態(tài)中，房地產(chǎn)行業(yè)有責任，也需要有信心繼續(xù)成為帶動經(jīng)濟發(fā)展的樞紐。
解析融資新形勢
當中央強調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，融資渠道不斷收縮掐住地產(chǎn)“七寸”，如何讀懂中國宏觀金融政策走向、研讀新經(jīng)濟新常態(tài)下的融資趨勢，在當下融資監(jiān)管趨嚴的背景下顯得意義重大。
世聯(lián)行董事長陳勁松在《沖突與共融，下個10年地產(chǎn)金融趨勢》演講中表示，由于房地產(chǎn)開發(fā)商杠桿、政府的杠桿居民的杠桿已經(jīng)走到了一個邊界，今年融資趨緊的情況預示著房地產(chǎn)上半場基本結(jié)束，上半場基本特征包括：一是靠估值；二是靠速度；三是靠價格趨勢性上漲。
不過，世聯(lián)行董事長陳勁松認為，我國房地產(chǎn)總量還有上漲的空間?！邦A計未來十年左右，新房總量依然會有非常大增量市場，尤其在一些城市增量市場依然會增大而不是減少，總量依然會有1200萬套甚至以上。”
建誠晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人、建和城研究中心主任何田從行業(yè)趨勢切入分析，從新增的購房貸款、企業(yè)資金預付款和按揭貸款比例來看，其實前三年杠桿率得到明顯抑制，從高位下跌10-15個百分點。信貸投放額在增加，但是信貸對于需求的推動力下降。
談及投資業(yè)務層面的感受，鼎暉投資夾層基金副總裁丁健，對于整體融資形勢不太樂觀，融資監(jiān)管政策確實非常嚴，信托強監(jiān)管政策出臺之后，做信托的都是一片哀鴻。私募股權(quán)投資基金在一定程度也受到影響，不過卻是當下的資本“活水”。養(yǎng)老地產(chǎn)、城市更新、特殊機會等將是鼎暉夾層投資基金在房地產(chǎn)領域配置上的主要關注方向。
探索房企融資新途徑
事實上，金融是房地產(chǎn)的血脈，當房企選擇為規(guī)模擴張而活下去，并將杠桿繼續(xù)推高之時，金融就成為了最關鍵的力量。“房企探索融資新通道”作為業(yè)內(nèi)探討的熱門話題，論壇上業(yè)內(nèi)投融資大咖紛紛建言獻策。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜從輕重資產(chǎn)模式角度分析，無論是輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)，必須要把這些資產(chǎn)用市場組織能力、資源組合能力、管理能力，用品牌、經(jīng)驗，把它們整合在一起，然后賺到錢。如果沒有資源整合能力，講輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)，這是對資產(chǎn)模式理解的誤區(qū)。
聚焦到家庭資產(chǎn)配置與個人理財方面，中國銀行業(yè)協(xié)會私人銀行專業(yè)委員會副主任聶俊峰提到高凈值人群的房產(chǎn)投資需求在下降，家庭理財要敬畏規(guī)律，要突破過去的思維定式。財富管理的本質(zhì)就是風險管理，是基于個人、家庭、生命周期的風險管理，所以風險管理是永恒的主題，而風險是永遠不可能被消除的，只可能通過資產(chǎn)配置來分散，但要足夠分散、科學分散。
問渠房地產(chǎn)新方向
伴隨著5G、區(qū)塊鏈等新技術(shù)應用，疊加新的市場形勢和政策環(huán)境，論壇上觀點大都表示，為獲取更多資金，各大房企需要采取多元化的創(chuàng)新型融資方式，需要新的融資模式以謀求發(fā)展。
國泰君安地產(chǎn)首席研究員謝皓宇從研究的角度提出，土地獲取是房企最大的融資，可能原有拿地模式都不好做了以后，想要拿地，房企只能擁抱5G、區(qū)塊鏈等新技術(shù)，但并不一定擁抱技術(shù)本身，可能做一些其他方面的轉(zhuǎn)型。
融資逼仄的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的新走向如何？中國人民大學統(tǒng)計學院教授，中國標準化研究員科技委員會委員杜子芳表示，中國的房地產(chǎn)可能“春天”要到，但是這指的是質(zhì)量，是指真正強大房地產(chǎn)企業(yè)會出生。“現(xiàn)在的都是大而不強，當房子還沒有建完就要賣，可以造就大企業(yè)，而且這些大企業(yè)主要手段還是價格競爭?；仡欀袊麄€發(fā)展進程，質(zhì)量才是真正的競爭力所在?！?br />
新經(jīng)濟新常態(tài)，解局房企融資新局面。在投融資平行論壇上，眾多專家學者、金融人士及企業(yè)高管，就宏觀金融政策、房企融資新途徑、房地產(chǎn)新走向等話題進行了深度交流，共同探索出多種房企融資之道，從而明晰房地產(chǎn)未來新方向。
