年度盤點：為何房地產(chǎn)信托會經(jīng)歷“接力式”調(diào)控？
從全年來看，加強房地產(chǎn)信托合規(guī)管理和風(fēng)險控制是銀保監(jiān)部門的工作重點。中國銀保監(jiān)會副主席王兆星此前曾表示，要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)，特別是要嚴(yán)格控制帶有投機(jī)性的開發(fā)和個人貸款。
監(jiān)管不斷加強，房地產(chǎn)信托經(jīng)歷“接力式”調(diào)控
去年年底，房地產(chǎn)公司融資環(huán)境顯著改善，在融資井噴后，充裕的資金流向了土地市場，多個熱點城市地價大幅上漲。地價上漲往往是房價上漲的先聲，今年以來，作為房企重要融資渠道之一的信托業(yè)，面臨的監(jiān)管力度不斷加強。
今年4月份，銀保監(jiān)會下發(fā)《中國銀保監(jiān)會辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管的通知》，要求各地監(jiān)管部門按月監(jiān)測房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)變化情況，及時采取監(jiān)管約談、現(xiàn)場檢査，暫停部分或全部業(yè)務(wù)、撤銷高管任職資格等多種措施，堅決遏制房地產(chǎn)信托過快增長、風(fēng)險過度積累的勢頭。
5月份，銀保監(jiān)會下發(fā)的《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》要求，不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，或通過“股權(quán)投資%2B股東借款”、“股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后”、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資；直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款。
隨后，在“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)信托經(jīng)歷了監(jiān)管“接力式”的調(diào)控。
7月份，銀保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，為加強房地產(chǎn)信托領(lǐng)域風(fēng)險防控，針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會開展了約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險管控水平。緊接著，對信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行余額管控的消息傳出。
同時，據(jù)媒體報道，監(jiān)管部門已統(tǒng)一房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)放行標(biāo)準(zhǔn)，地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)二級資質(zhì)將無法穿透兩層，這意味著二級資質(zhì)的孫公司將無法開展信托業(yè)務(wù)貸款。
調(diào)控還在持續(xù)升級。8月份，銀保監(jiān)會向各銀保監(jiān)局信托監(jiān)管處室下發(fā)的《中國銀保監(jiān)會信托部關(guān)于進(jìn)一步做好下半年信托監(jiān)管工作的通知》(信托函〔2019〕64號)要求，按月監(jiān)測房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)變化情況，及時釆取監(jiān)管約談、現(xiàn)場檢査，暫停部分或全部業(yè)務(wù)、撤銷高管任職資格等多種措施，堅決遏制房地產(chǎn)信托過快增長、風(fēng)險過度積累的勢頭。
據(jù)媒體報道，從多位信托業(yè)內(nèi)人士處了解到，繼4月份及8月份的兩次風(fēng)險排查之后，信托行業(yè)今年第三次風(fēng)險排查正在進(jìn)行。信托公司以2019年11月30日為基準(zhǔn)日再一次開始全面風(fēng)險排查工作。本次風(fēng)險排查分為機(jī)構(gòu)自查與監(jiān)管復(fù)核兩大環(huán)節(jié)，必須在2020年1月12日之前完成。有信托行業(yè)人士稱，本次核查中，房地產(chǎn)信托、政信信托是核查重點。
在監(jiān)管壓力之下，使得投向房地產(chǎn)的信托資金規(guī)?？焖佟皠x車”。
根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年3季度末，投向房地產(chǎn)的信托資金余額為2.78萬億元，較二季度減少1480.67億元，環(huán)比下降5.05%，這是自2015年4季度以來，首次出現(xiàn)新增規(guī)模的環(huán)比增速為負(fù)的情況。
超過20家信托公司收罰單，違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)是重罰區(qū)
隨著監(jiān)管力度的持續(xù)加強，部分信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域也遭到重罰。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年以來信托行業(yè)的罰單數(shù)量呈現(xiàn)逐年上升的趨勢。2015年各銀監(jiān)局僅發(fā)出6張罰單，2016年上升至9張，2017年這一數(shù)字攀升至22張，2018年信托公司合計領(lǐng)到24張罰單。
截至2019年12月24日，今年以來信托業(yè)已收到近40張罰單。超過20家信托公司被罰，約占全部信托公司數(shù)量的三分之一。
另一方面，據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年信托公司累計收到的罰款總額近3000萬元；年內(nèi)累計收到200萬元以上罰單的公司已有4家。部分頭部信托企業(yè)更是在下半年連收3次罰單，累計處罰金額190萬元，這也從側(cè)面反映出監(jiān)管機(jī)構(gòu)的雷霆手段。
從受罰原因來看，信托違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)成主因。
據(jù)了解，今年已有多家信托因為“信托資金違規(guī)用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳交土地出讓價款、違規(guī)投向四證不全的房地產(chǎn)項目、違規(guī)向不具備二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資”等原因被罰，受罰公司有中融信托、北方信托、粵財信托、民生信托、中誠信托、五礦信托、建信信托、中信信托等。
11月28日，民生信托行政處罰90萬元。主要存在三項違法違規(guī)事實：“收益權(quán)投資”項下信托資金違規(guī)用于繳納土地出讓價款；信托資金運用與信托計劃投資方向和投資策略不一致；違規(guī)接受保險資金投資于事務(wù)管理類信托產(chǎn)品。
11月25日，中誠信托收到70萬元罰單。違規(guī)案由為：違規(guī)接受銀行理財資金投資于未上市企業(yè)股權(quán)；信托資金違規(guī)用于繳納或變相繳納土地出讓價款。
10月11日，青海銀保監(jiān)局對五礦信托開出2張罰單。具體處罰事由為：五礦信托“盡職管理不到位，導(dǎo)致信托資金用于收購?fù)恋亍?，罰款30萬元。另外，五礦信托開展此項業(yè)務(wù)的當(dāng)事人為朱恒，被罰5萬元，案由是，對五礦國際信托有限公司盡職管理不到位，導(dǎo)致信托資金用于收購?fù)恋氐倪`法違規(guī)行為負(fù)有管理責(zé)任。
9月5日，建信信托因“信托資金違規(guī)用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳交土地出讓價款、違規(guī)投向‘四證’不全的房地產(chǎn)項目、違規(guī)向不具備二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資”，被罰90萬元；中信信托因“信托資金違規(guī)用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳交土地出讓價款”，受罰30萬元。
一位信托研究人士表示，未來房地產(chǎn)信托的方向是通過基金、ABS、養(yǎng)老地產(chǎn)、真實房地產(chǎn)投資聯(lián)合一定區(qū)域市場的主流開發(fā)商進(jìn)行。但由于信托公司的專業(yè)化程度還有待提高，信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)的情況仍會存在。
嚴(yán)格監(jiān)管深意何在？
房地產(chǎn)信托的監(jiān)管，處于一個比較大的邏輯與思路框架下。那么，嚴(yán)監(jiān)管的深意究竟何在？
資深信托研究員袁吉偉分析稱，房地產(chǎn)信托經(jīng)歷了嚴(yán)監(jiān)管，但并不是完全被禁止，更多是在前期增長過快的情況下，配合穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期，適當(dāng)?shù)乜刂圃鲩L的節(jié)奏?！爱吘狗康禺a(chǎn)行業(yè)無論對于國民經(jīng)濟(jì)增長還是居民財富都有較大影響”。
“避免資金過度投入到一個領(lǐng)域，集中度太高也有比較大的風(fēng)險，這也是原因之一?！痹獋ミM(jìn)一步表示。
金樂函數(shù)信托分析師廖鶴凱分析稱，2019年，監(jiān)管對地產(chǎn)信托的調(diào)控力度大于往年。事實上，這類政策并不僅是針對信托領(lǐng)域。在整個房地產(chǎn)行業(yè)資金來源里，信托只能說是一種補充融資手段?！爸栽谛磐蟹矫嬉沧鰡为殢娬{(diào)，是有一定原因的。從以往情況來看，在銀行對房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊的情況下，如果信托再放開口子，一定程度上會減弱政策的效力”。
某中型信托從業(yè)人士表示，嚴(yán)監(jiān)管形勢可以說是“前所未有”，這也與當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)及金融市場所面臨的環(huán)境息息相關(guān)。在風(fēng)險易發(fā)高發(fā)階段，進(jìn)行嚴(yán)監(jiān)管是有必要的，也是有利于行業(yè)長遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展。雖然短期、單體來看，調(diào)控對信托公司的經(jīng)營業(yè)績會帶來一定壓力，但從長遠(yuǎn)、整體來看，嚴(yán)監(jiān)管對信托行業(yè)、地產(chǎn)行業(yè)乃至國家宏觀經(jīng)濟(jì)都十分有必要。
面對2019年房地產(chǎn)信托的最嚴(yán)監(jiān)管。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，2020年監(jiān)管嚴(yán)處理仍將會是常態(tài)，利劍高懸有利于行業(yè)的健康發(fā)展。
