深圳寫(xiě)字樓租金持續(xù)回落 空置率上漲至22.04%
12月30日，戴德梁行發(fā)布《2019年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2020年展望》報(bào)告指出，多樣化的物業(yè)載體分流了深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓需求，重壓之下租金仍有調(diào)整空間，但相關(guān)領(lǐng)域的大宗交易案例頻現(xiàn)，外資投資占比大幅增加。
數(shù)據(jù)顯示，2019年深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)53.56萬(wàn)平方米，較上年減少23.5%。然而，新項(xiàng)目的入市并未有效刺激吸納量的增長(zhǎng)，全年累計(jì)吸納量?jī)H10.17萬(wàn)平方米，不及上年的1/4，而空置率則在新供應(yīng)以及需求疲軟的影響下同比上漲6.33個(gè)百分點(diǎn)至22.04%。為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求的萎靡，業(yè)主不斷調(diào)整租金及租賃策略，寫(xiě)字樓租金持續(xù)回落，2019年末全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金連續(xù)四個(gè)季度環(huán)比回落至每月每平方米242.53元，同比降低12.3%。
受市場(chǎng)大環(huán)境變化以及供應(yīng)持續(xù)放量等多重因素的影響，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率逐漸攀升，但整個(gè)市場(chǎng)還是發(fā)生了一些“變化”。
如今，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)還受到不斷入市的高品質(zhì)研發(fā)辦公物業(yè)以及新興商務(wù)區(qū)非甲寫(xiě)字樓對(duì)辦公需求的分流。戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，在成熟商務(wù)區(qū)及交通便利的優(yōu)質(zhì)地段，越來(lái)越多的研發(fā)類物業(yè)品質(zhì)直追甲級(jí)寫(xiě)字樓，今年有52.62萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)研發(fā)辦公空間的新增供應(yīng)，消化了市場(chǎng)29.66萬(wàn)平方米的辦公需求。在新興商務(wù)區(qū)前海，顯著的租金優(yōu)勢(shì)及19.16萬(wàn)平方米的非甲級(jí)物業(yè)在同一片區(qū)的集中供應(yīng)吸納了11.62萬(wàn)平方米的辦公需求，在以上新增物業(yè)中合計(jì)48.82萬(wàn)平方米的辦公需求量疊加甲級(jí)寫(xiě)字樓10.17萬(wàn)平方米的吸納量，意味著整體辦公租賃需求疲軟的狀況或好于單純甲級(jí)寫(xiě)字樓指標(biāo)所顯示的情況。
戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)5年深圳有望迎來(lái)853萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)，僅2020年有望投入使用的供應(yīng)就達(dá)178萬(wàn)平方米。戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級(jí)董事張曉端指出，持續(xù)高供應(yīng)所帶來(lái)的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將延緩不少項(xiàng)目的入伙時(shí)間，即便如此，在相對(duì)低迷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，可見(jiàn)的供應(yīng)壓力料將迫使業(yè)主做出更大的租金讓利，甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率也將承受更大壓力，而最終能扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的新增需求則將依賴于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善。
深圳商業(yè)市場(chǎng)還有這么一個(gè)現(xiàn)象，就是常常出現(xiàn)“神秘買(mǎi)家”，而“神秘買(mǎi)家”的背后其實(shí)就是“打包”整售等大宗交易現(xiàn)象頻現(xiàn)。
戴德梁行華南區(qū)資本市場(chǎng)部主管陳俊儒透露，深圳已成為中國(guó)房地產(chǎn)大宗投資的重要目的地之一，占全國(guó)總交易量近五分之一，累計(jì)成交31宗，成交額達(dá)507億元，同比增長(zhǎng)77%，創(chuàng)下歷史新高。其中，超過(guò)90%的成交金額發(fā)生在深圳核心區(qū)域。同時(shí)，超大型成交頻現(xiàn)，全市成交額20億元以上交易共8宗，占成交總額超80%。此外，深圳外資投資占比從去年2%大幅增加至16%，成交主要來(lái)自多個(gè)香港買(mǎi)家，其中，香港領(lǐng)展房托基金于第一季度收購(gòu)新怡景中心城，成交額66億元，是深圳歷年來(lái)最大宗外資基金收購(gòu)案。
