寫字樓背后的城市機(jī)遇：凈吸納量排名全國第六將給成都帶來什么？
6日上午，仲量聯(lián)行發(fā)布《2019年成都商業(yè)地產(chǎn)市場全年回顧》。其中首先列舉了成都在過去一年的一些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的表現(xiàn)。
比如，2019年，成都經(jīng)濟(jì)增速維持8%以上水平，增幅在GDP前十大城市中居首，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整升級，科技互聯(lián)網(wǎng)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高端制造業(yè)正成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全新著力點，并驅(qū)動辦公需求轉(zhuǎn)型升級。
其中，成都發(fā)展勢頭最強(qiáng)勁的無疑是消費。作為城市經(jīng)濟(jì)增長的第一驅(qū)動力，從首店經(jīng)濟(jì)到夜間經(jīng)濟(jì)，從春鹽商圈到交子商圈，成都致力于打造國際消費中心城市，向中國商業(yè)第三城的目標(biāo)不斷前行，零售物業(yè)存量及品牌滲透率領(lǐng)先非一線城市。
一系列關(guān)鍵詞，釋放了成都的發(fā)展重心及機(jī)遇。正如仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生評價道，2019年是中國經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)整轉(zhuǎn)型的一年，內(nèi)需被提到前所未有的新高度，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與刺激消費成為關(guān)鍵?！罢雇磥恚S著‘成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈’的提出，兩城的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、消費、科創(chuàng)、人居等各個方面都將有望邁上新臺階。”喬裕生表示，對成都、重慶商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展充滿信心。
甲級辦公樓凈吸納量排名全國第六
在辦公樓市場領(lǐng)域，成都的諸多表現(xiàn)，折射了城市未來的未來空間。
數(shù)據(jù)顯示，2019年成都辦公樓供應(yīng)短暫回落，全年甲乙級辦公樓新增供應(yīng)總計46.2萬平方米，處于近八年低位。其中甲級辦公樓項目五個，面積近26萬平方米。從區(qū)位上看，成都城市化進(jìn)程帶動辦公樓繼續(xù)向南向東發(fā)展。甲級辦公樓新增供應(yīng)中過半數(shù)布局天府新區(qū)，例如中交國際中心、中海財富中心。天府新區(qū)建設(shè)正如火如荼，預(yù)計成都第三大核心商務(wù)區(qū)有望于2022年初見雛形。
報告顯示，中國經(jīng)濟(jì)增速放緩，成都產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效，鞏固成都辦公樓需求的基本面。2019年，在中國經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，成都仍在前三季度實現(xiàn)8.1%的經(jīng)濟(jì)增長，高全國1.9個百分點，增速在GDP前十大城市中居首。
辦公樓市場行情同樣顯示出成都經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的活力，在全年中國主要城市甲級辦公樓新增需求同比均有所下滑的情況下，成都甲級辦公樓凈吸納量仍錄得25.0萬平方米，排名全國第六，領(lǐng)跑多數(shù)非一線城市。
尤其是，甲級辦公樓平均空置率同比下降1.0個百分點，至年末報22.4%，達(dá)到2012年以來最低水平。
“盡管2020年宏觀經(jīng)濟(jì)存在一定的不確定性，但依然可以看到成都辦公樓市場發(fā)展的潛力。”仲量聯(lián)行成都董事總經(jīng)理謝凌表示，首先是政策，成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈向國家戰(zhàn)略邁進(jìn)一步，將引領(lǐng)內(nèi)陸地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其次是對外開放，在蓉落戶的世界500強(qiáng)企業(yè)已經(jīng)突破300家，成都正加速從內(nèi)陸腹地蝶變?yōu)殚_放前沿，成為中國新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡。
此外，成都還具備人口紅利，尤其在宜居、宜商、宜業(yè)方面優(yōu)勢明顯，未來越來越多的高端人才將向成都匯集，奠定產(chǎn)業(yè)與消費的基礎(chǔ)。第四是基建紅利，成都機(jī)場、高鐵及城市地鐵高速發(fā)展，基建效率在內(nèi)陸地區(qū)首屈一指。伴隨地鐵成網(wǎng)運營并往區(qū)縣延伸，新興商務(wù)區(qū)的發(fā)展也將駛?cè)肟燔嚨馈?
金融業(yè)新增需求上升至22.5%。
其實，寫字樓市場不僅僅是寫字樓，也能顯示出城市的一些變化。
比如，成都在金融、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求保持穩(wěn)健，大面積成交主導(dǎo)辦公需求。
依據(jù)仲量聯(lián)行甲級辦公樓成交數(shù)據(jù)，金融業(yè)新增需求占比同比上升6.1個百分點至22.5%。
同時，成都保險及上下游企業(yè)新租面積超3.1萬平方米，位列金融業(yè)之首?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)作為成都新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心支撐，其需求規(guī)模緊隨其后，占比21.0%。
成都經(jīng)濟(jì)的活力還體現(xiàn)在大規(guī)模的新成立企業(yè)以及高端人才的引入。2019年前三季度，成都新增市場主體38.6萬戶，新增注冊資本11,263.5億元，增長11.2%。市場新增主體不斷涌現(xiàn)于辦公樓市場中，全年新成立企業(yè)釋放的辦公需求占比達(dá)21.8%，同比上升6.8個百分點。其中在線教育擴(kuò)張勢頭強(qiáng)勁，尤其青睞性價比較高的產(chǎn)業(yè)樓宇。
大健康醫(yī)藥行業(yè)需求穩(wěn)步上升。成都致力于打造醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)高地，2019年引入吉利德科學(xué)和艾昆緯的西部運營中心、波士頓科學(xué)中國區(qū)第二總部及創(chuàng)新中心、阿斯利康西部總部等多個項目，并積極推動天府國際生物城、華西壩大健康等醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)功能區(qū)錯位協(xié)同發(fā)展。目前醫(yī)藥行業(yè)在蓉辦公需求正逐步釋放，未來可期。
成都市場的另一個發(fā)展重點，則是第三方辦公。報告顯示，以燃燒資本實現(xiàn)快速擴(kuò)張的紅利時期已然結(jié)束，市場新租面積僅錄得約4.0萬平方米，成都二級租賃市場邁入優(yōu)勝劣汰的存量時期。第三方辦公運營商的產(chǎn)業(yè)角色不再局限于辦公空間的供應(yīng)商、運營者，未來將更加關(guān)注社群營造、房地產(chǎn)科技的發(fā)展，并強(qiáng)化“輕資產(chǎn)輸出”的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。
但不容忽視的是，“一帶一路”戰(zhàn)略重塑內(nèi)陸城市地緣經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移助力成都成為內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)中心與開放高地。伴隨中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型調(diào)整，高科技、醫(yī)藥等高附加值戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速成長期。一方面，內(nèi)陸地區(qū)龍頭城市人才吸引力增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不斷夯實，招商引資優(yōu)惠政策極具吸引力。
另一方面，為應(yīng)對挑戰(zhàn)，越來越多的企業(yè)將研發(fā)、后臺或客服中心等職能轉(zhuǎn)移至內(nèi)陸地區(qū)。成都憑借商業(yè)環(huán)境、人才儲備、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及政策吸引力，成為承接這一轉(zhuǎn)移趨勢的首選地。
以科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)為例，2019年成都甲級辦公樓TMT企業(yè)新成交面積中，近六成來自四川省外?？萍碱惼髽I(yè)從上游到下游可分為三類。
