一線城市寫字樓怎么了 ? 北京空置率創(chuàng) 9 年新高 深圳高達 20%
去年，在經(jīng)濟放緩、需求疲弱的背景下，多地寫字樓市場空置率上升，租金下降。
日前，券商中國記者根據(jù) CBRE 世邦魏理仕的報告，梳理了四個一線城市寫字樓市場最新發(fā)展狀況與趨勢。
綜合來看，北京、上海、深圳這三個一線城市去年寫字樓市場狀況較為相似，在供應大幅增加、經(jīng)濟放緩、需求疲弱的背景下，空置率均創(chuàng)新高。其中，深圳寫字樓市場新增供應創(chuàng)歷史新高，空置率最高，達到 20%；上?？罩寐蕛H次于深圳，為 19.4%；北京空置率為 13.8%，創(chuàng) 2011 年以來最高水平。
截至 2019 年末，世邦魏理仕跟蹤的 17 個中國內(nèi)地主要城市寫字樓平均空置率為 21.7%，空置面積主要集中在部分華北二線和中西部城市以及新興商務區(qū)板塊。全國寫字樓租金指數(shù)同比下跌 1.8%。
租金方面，因巨量新增供應疊加整體經(jīng)濟放緩及貿(mào)易摩擦帶來的需求放緩，整體市場空置率升高，租戶市場明顯。北京、上海、深圳 3 個一線城市的業(yè)主面臨競爭調(diào)整租賃策略，給與包括延長免租期等優(yōu)惠政策，以期實現(xiàn)吸引和留存租戶。北京、深圳寫字樓平均租金均同比下調(diào)，跌幅分別為 1.4% 和 3.4%，北京降幅更是創(chuàng)歷史最大。
不過，從 2019 年末租金水平來看，北京最高，優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金報價為 472.6 元 / 月 / 平方米；上海第二，為 291.1 元 / 月 / 平方米；深圳為 201.2 元 / 月 / 平方米。
而廣州寫字樓市場情況截然相反，2019 年全年，寫字樓供應量和空置率都創(chuàng)下多年來的新低紀錄，年末空置率為 5.4%，同比下降 0.3 個百分點。但存量面積去化變慢，業(yè)主降價引吸納，全年租金同比下調(diào) 0.6%，平均租金報價是 168.2 元 / 月 / 平方米。
對于 2020 年的市場展望，報告認為，北京面對 2020 年另一輪供應高峰的壓力，市場租金有望繼續(xù)下行；上海在城市轉(zhuǎn)型發(fā)展與長三角一體化發(fā)展的大格局下，寫字樓市場去化將逐漸回暖；深圳供應高峰持續(xù)，整體市場空置率將繼續(xù)走高，租金也將面臨一定壓力；廣州的空置率將被供應高峰推升，租金保持平穩(wěn)。
從全國來看，世邦魏理仕預計，2021 年在新增供應放緩和需求持續(xù)復蘇的雙重推動下，空置率有望開始下行。2020 年寫字樓租金將繼續(xù)承壓，但經(jīng)濟和企業(yè)信心企穩(wěn)將助一線及核心二線市場租金走勢邊際改善，廣州和杭州有望回升。全國寫字樓租金降幅將收窄。
北京：空置率創(chuàng) 2011 年來最高，租金跌幅創(chuàng) 2010 年來最大
報告顯示，2019 年，北京全年優(yōu)質(zhì)寫字樓供應總量超 90 萬平方米，歷史上僅次于 2009 年；其中，甲級供應量高達 71.3 萬平方米，創(chuàng)歷史新高，推升市場空置率至 13.8%，創(chuàng) 2011 年以來最高水平。
2019 年，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體需求疲軟，全年凈吸納量僅錄得 12.1 萬平方米，為過去 5 年歷史最低。CBD 核心區(qū)域和金融街 ( 7.98 +0.25%, 診股 ) 高品質(zhì)新項目的陸續(xù)交付，吸引了眾多企業(yè)搬遷落戶。但 2019 年以前入市項目整體凈吸納量為負，這些項目的入駐表現(xiàn)出現(xiàn)分化：超甲級寫字樓最為穩(wěn)?。黄渌准墝懽謽?，隨著租金的調(diào)整和升級需求的釋放，下半年退租現(xiàn)象逐漸緩解；而乙級寫字樓全年的凈吸納量錄得 -9.6 萬平方米，創(chuàng)歷史新低。
報告稱，在供應高峰和新租動力不足的雙重壓力之下，北京全年同樣本比整體租金增速為 -1.4%，創(chuàng) 2010 年以來的最大跌幅，其中乙級市場為 -2.1%。世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務 | 辦公樓 | 租戶部主管張冀蘇指出："2019 年是近 10 年以來最具挑戰(zhàn)的一年。面對經(jīng)濟放緩、需求放緩及市場供應高峰的到來，大部分業(yè)主主動調(diào)整租賃策略，租金價格也從觀望堅持逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵抡{(diào)；面對 2020 年另一輪供應高峰的壓力，市場租金有望繼續(xù)下行，租賃成本的回落亦將推動搬遷和升級需求的放量，此外，業(yè)主們也會積極投入資金對現(xiàn)有樓宇升級改造以應對新項目帶來的競爭壓力。"
上海：空置率上升至 19.4%，2020 年市場去化或回暖
報告顯示，2019 年上海寫字樓市場錄得約 99 萬平方米的新增供應，受到大量供應持續(xù)入市而經(jīng)濟放緩、需求端走弱的影響，新交付項目預租普遍表現(xiàn)低于預期。全年凈吸納量累計僅錄得 29.6 萬平方米，企業(yè)保守擴張、縮減成本為主導的當前形勢下，超過四分之三的市場去化來自于租金性價比凸顯的新興商務區(qū)。由此，全市空置率同比上升 4.2 個百分點至 19.4%。
此外，業(yè)主面臨競爭持續(xù)加碼的寫字樓市場，積極調(diào)整租賃策略，給予多元化優(yōu)惠激勵政策，其中免裝期優(yōu)惠幅度平均為 3.7 個月，與去年相比提升了 22%，可見一斑。2019 年，上海寫字樓租金報價為 291.1 元 / 月 / 平方米。
世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務 | 辦公樓部主管張越表示：" 展望 2020 年，上海寫字樓市場新增供應預計將逾 140 萬平方米。近期中美第一階段經(jīng)貿(mào)協(xié)議對市場情緒帶來提升，而隨著金融，TMT 等服務業(yè)進一步對外開放的政策紅利逐步落地，未來有望進一步利好外資需求設立擴張，或迎來新一輪市場拐點。在城市轉(zhuǎn)型發(fā)展與長三角一體化發(fā)展的大格局下，上海將發(fā)揮龍頭作用引領(lǐng)城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，推動長三角一體化格局，帶動寫字樓市場去化逐漸回暖。"
深圳：新增供應創(chuàng)歷史新高，空置率高達 20%
報告顯示，2019 年深圳新增供應持續(xù)高位且創(chuàng)歷史新高，全年錄得超過 200 萬平方米新增供應，為深圳寫字樓市場有史以來的供應最高位，共計 21 個項目進入市場。從分布區(qū)域來看，南山區(qū)為新增供應的主要聚集地，貢獻了 6 成以上的新增供應，細分市場主要分布在高新科技園和前海片區(qū)。甲級寫字樓是市場供應主流，占比超 8 成。
全年吸納量表現(xiàn)較為穩(wěn)定，共錄得超 80 萬平方米的新增吸納，但從季度供應結(jié)構(gòu)來看，受整體經(jīng)濟疲軟以及貿(mào)易摩擦的影響，2019 年下半年新增吸納明顯放緩，新入市項目去化緩慢與老舊項目因租戶搬遷引起空置率升高并存。整體市場空置率年度同比上升 8.7 個百分點至年末達 20.0% 的高位，市場呈供過于求的整體態(tài)勢。
租金方面，巨量新增供應疊加整體經(jīng)濟放緩及貿(mào)易摩擦帶來的需求放緩，整體市場空置率升高，租戶市場明顯。業(yè)主實施更為靈活的租賃策略，包括免租期的調(diào)整、針對不同類型客戶的差異化租金策略以及招商方面更優(yōu)厚的獎勵等，以期實現(xiàn)吸引和留存租戶。同時各區(qū)政府在引入產(chǎn)業(yè)方面也更為主動，實施一些優(yōu)惠政策來吸引知名租戶進駐區(qū)內(nèi)知名寫字樓項目。全年來看，供求狀況影響下，市場平均租金同比下降 3.4% 至每月每平方米 201.2 元。前海片區(qū)在回巢政策和地鐵開通的帶動下，租金表現(xiàn)穩(wěn)定，片區(qū)市場不斷向好。
世邦魏理仕華南區(qū)顧問及交易服務 | 辦公樓部主管程志文表示：" 未來一年，供應方面，預計依然有超過 100 萬平方米的新增供應入市，供應高峰持續(xù)。需求方面，持續(xù)發(fā)展的科技需求以及隨著深圳市先行示范區(qū)和大灣區(qū)政策利好帶動的金融需求，包括傳統(tǒng)金融和非傳統(tǒng)金融需求預計將保持一定發(fā)展，但發(fā)展速度相比之前將有所放緩。而第三方辦公服務運營商的需求則會有一定的波動和整合。整體市場空置率將繼續(xù)走高，租金表現(xiàn)也將面臨一定壓力。"
廣州：供應創(chuàng) 2004 年來最少，空置率創(chuàng) 2000 年來新低
報告顯示，2019 年，廣州僅錄得兩個優(yōu)質(zhì)寫字樓項目、共計 12.5 萬的新供應入市，供應量同比減少 49%，是自 2004 年以來供應最少的一年。新項目理想的預租表現(xiàn)帶動全市吸納，年末空置率為 5.4%，同比下降 0.3 個百分點，繼 2018 年后，再一次創(chuàng)下自 2000 年以來的新低紀錄。
全年凈吸納統(tǒng)計，TMT 位于需求的首位，其次是金融服務和房地產(chǎn)業(yè)。低空置率環(huán)境下，金融行業(yè)憑借較高的承租能力表現(xiàn)突出，全年珠江新城該類租戶成交占比同比提升 13 個百分點到 38%。在過去兩年貢獻了占全市超過七成新供應的琶洲商圈，2019 年 TMT 租戶成交占比同比提高 30 個百分點到 50%，行業(yè)集聚效應逐漸加強。
總體市場需求偏弱，大部分租戶采取保守的租賃策略。全市可租面積有限，部分有擴張需求的企業(yè)則選擇搬遷到成本更低、可選面積更多的商務園區(qū)，更有個別企業(yè)轉(zhuǎn)移到自用物業(yè)中。部分樓宇由于設施老舊、業(yè)權(quán)不統(tǒng)一，在市場的競爭中處于劣勢，有流失租戶的危險。多個因素作用下，珠江新城、天河體育中心和越秀錄得空置率同比 1.2 到 1.5 個百分點的上升。存量面積去化減慢，租戶的議價能力增大，業(yè)主提供租金折讓促進成交，全年租金同比下降 0.6%，平均租金報價是 168.2 元 / 月 / 平方米。
世邦魏理仕華南顧問及交易服務 | 辦公樓部主管程志文表示：" 展望 2020 年，預計將有接近 90 萬平方米的新供應入市，供應分布在琶洲、金融城等新興區(qū)域，全市空置水平將被供應高峰推升。新增的辦公面積有利于釋放蟄伏的升級、擴張需求，促進吸納，支撐總體租金保持平穩(wěn)，供應稀缺、進駐率高位的核心商務區(qū)租金或有回暖。"
