疫情之下房地產(chǎn)行業(yè)眾生相：售樓處關(guān)停 新房成交冰封
時(shí)間：2020/2/5
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中國(guó)證券報(bào)記者了解到，受疫情影響，各地售樓處、施工現(xiàn)場(chǎng)被迫關(guān)停。樓市成交進(jìn)入冰點(diǎn)，春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)成為泡影。項(xiàng)目去化放緩預(yù)期下，中小房企面臨較大的資金壓力。
新房方面，為應(yīng)對(duì)疫情，雅樂居、碧桂園等多家房企開啟線上售樓模式，銷售渠道進(jìn)一步拓寬。二手房方面，疫情對(duì)買賣業(yè)務(wù)影響較大，相比之下，租房市場(chǎng)有望率先恢復(fù)。
最大壓力來自資金
疫情暴發(fā)后，無論是在杭州、蘇州等樓市熱點(diǎn)城市，還是在返鄉(xiāng)置業(yè)主力軍三四線城市，售樓處都被迫關(guān)停。絕大多數(shù)地區(qū)房地產(chǎn)施工被迫延期，有的地區(qū)恢復(fù)開工時(shí)間還待定。
在此背景下，春節(jié)期間新房成交量出現(xiàn)斷崖式下跌，購(gòu)房需求進(jìn)入冰點(diǎn)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從1月下旬開始，大部分開發(fā)商的成交量相比往年春節(jié)期間暴跌了95%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，疫情影響下，高負(fù)債率的房企受到的沖擊非常大。這次疫情也會(huì)影響未來的房企決策，降低負(fù)債率是趨勢(shì)。短期看，全行業(yè)都只能等待疫情緩解，否則在未來1-2個(gè)月后，將有大量企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英對(duì)此表示，短期來看，疫情對(duì)房企最直接的影響就是成交的下滑。其次，房企拿地延遲，開工推遲，會(huì)拉長(zhǎng)上市供應(yīng)的節(jié)奏，這一系列影響會(huì)對(duì)房企的負(fù)債能力產(chǎn)生考驗(yàn)。相比中小房企，國(guó)有房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。
某國(guó)有房企相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，國(guó)企最大的優(yōu)勢(shì)是資金，很多國(guó)企集團(tuán)旗下房地產(chǎn)資金成本不足5%。相比之下，民營(yíng)房企資金平均成本超過10%，有的甚至超過15%。擁有資金優(yōu)勢(shì)的房企，無論是項(xiàng)目去化還是拿地進(jìn)度，壓力都相對(duì)小一些。但是，國(guó)企背景的房企也面臨規(guī)模問題，如果項(xiàng)目去化不佳，集團(tuán)可能不會(huì)在房地產(chǎn)板塊投入太多資金。
多家房企開啟線上售樓模式
為應(yīng)對(duì)疫情，雅樂居、碧桂園等多家房企開啟了線上售樓處。1月27日，碧桂園西南區(qū)域官微披露，川西南區(qū)域下轄的成都、眉山、樂山、雅安、涼山州等城市大部分項(xiàng)目銷售中心暫停對(duì)外開放，具體開放時(shí)間將另行通知。為保障有購(gòu)房需求的的客戶能正常了解項(xiàng)目信息，辦理各項(xiàng)手續(xù)，碧桂園川西南區(qū)域啟動(dòng)應(yīng)對(duì)措施，開啟鳳凰云線上購(gòu)房通道。
對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從部分城市的實(shí)際交易情況看，一些年前已經(jīng)看房的人近期是有交易的，交易通過電話或微信等方式進(jìn)行。直接通過網(wǎng)上平臺(tái)交易的很少，部分網(wǎng)上交易的或?qū)儆诳們r(jià)低、投資屬性強(qiáng)、年前已經(jīng)看過房的項(xiàng)目。
看好一季度后的恢復(fù)行情
東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)總裁胡長(zhǎng)龍對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，短期來看，疫情會(huì)對(duì)樓市的開發(fā)和銷售影響較大。但是，一季度過后或許會(huì)有轉(zhuǎn)變。
針對(duì)未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)，胡長(zhǎng)龍表示，很多地方的房?jī)r(jià)已觸底，處于模盤階段，筑底成功后，未來價(jià)格緩緩上行的趨勢(shì)是一定的。價(jià)格是供求關(guān)系決定的，開發(fā)商不會(huì)為了達(dá)成全年銷售目標(biāo)選擇漲價(jià)。
國(guó)仕英稱，由于疫情導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，預(yù)計(jì)二、三季度貨幣政策執(zhí)行力度較大，信貸投放有望針對(duì)性放松。在整體信貸規(guī)模和流動(dòng)性提升的大背景下，企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注資本市場(chǎng)窗口期，靈活應(yīng)用公司債、票據(jù)等直接融資產(chǎn)品補(bǔ)充其資金來源。
二手中介：
買賣業(yè)務(wù)影響大 預(yù)計(jì)租房業(yè)務(wù)先恢復(fù)
疫情暴發(fā)后，各大二手房中介開始轉(zhuǎn)向純線上銷售。用VR帶看的模式代替?zhèn)鹘y(tǒng)營(yíng)銷模式。但在防疫背景下，多地關(guān)停公積金辦理等購(gòu)房辦理流程，成交情況仍不容樂觀。
中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公義聯(lián)合會(huì)主席胡景暉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，對(duì)中介行業(yè)來說，最先恢復(fù)的是租賃業(yè)務(wù)。首先，疫情對(duì)買賣業(yè)務(wù)影響較大，買賣業(yè)務(wù)恢復(fù)與疫情控制的速度緊密相關(guān)。當(dāng)前，買房客戶需求變淡，賣房業(yè)主心理也會(huì)受到影響。相比之下，隨著春節(jié)之后進(jìn)入大城市務(wù)工人員數(shù)量的陸續(xù)增加，租賃需求會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)，相比買賣業(yè)務(wù)來說，剛需的成分更大，且租賃業(yè)務(wù)的帶看流程、簽約流程比較簡(jiǎn)單。
針對(duì)中介開店和返崗問題，胡景暉表示，全國(guó)來看，除了門店所在地的員工外，80%的外地員工都沒有返城到崗。從安全角度講，當(dāng)?shù)匾咔闆]有解除之前，門店能不開就不開，盡可能避免感染。如果非要開店，建議分批開店，疫情較輕的區(qū)域先開，有儲(chǔ)備業(yè)務(wù)的店先開。
新房方面，為應(yīng)對(duì)疫情，雅樂居、碧桂園等多家房企開啟線上售樓模式，銷售渠道進(jìn)一步拓寬。二手房方面，疫情對(duì)買賣業(yè)務(wù)影響較大，相比之下，租房市場(chǎng)有望率先恢復(fù)。
最大壓力來自資金
疫情暴發(fā)后，無論是在杭州、蘇州等樓市熱點(diǎn)城市，還是在返鄉(xiāng)置業(yè)主力軍三四線城市，售樓處都被迫關(guān)停。絕大多數(shù)地區(qū)房地產(chǎn)施工被迫延期，有的地區(qū)恢復(fù)開工時(shí)間還待定。
在此背景下，春節(jié)期間新房成交量出現(xiàn)斷崖式下跌，購(gòu)房需求進(jìn)入冰點(diǎn)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從1月下旬開始，大部分開發(fā)商的成交量相比往年春節(jié)期間暴跌了95%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，疫情影響下，高負(fù)債率的房企受到的沖擊非常大。這次疫情也會(huì)影響未來的房企決策，降低負(fù)債率是趨勢(shì)。短期看，全行業(yè)都只能等待疫情緩解，否則在未來1-2個(gè)月后，將有大量企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英對(duì)此表示，短期來看，疫情對(duì)房企最直接的影響就是成交的下滑。其次，房企拿地延遲，開工推遲，會(huì)拉長(zhǎng)上市供應(yīng)的節(jié)奏，這一系列影響會(huì)對(duì)房企的負(fù)債能力產(chǎn)生考驗(yàn)。相比中小房企，國(guó)有房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。
某國(guó)有房企相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，國(guó)企最大的優(yōu)勢(shì)是資金，很多國(guó)企集團(tuán)旗下房地產(chǎn)資金成本不足5%。相比之下，民營(yíng)房企資金平均成本超過10%，有的甚至超過15%。擁有資金優(yōu)勢(shì)的房企，無論是項(xiàng)目去化還是拿地進(jìn)度，壓力都相對(duì)小一些。但是，國(guó)企背景的房企也面臨規(guī)模問題，如果項(xiàng)目去化不佳，集團(tuán)可能不會(huì)在房地產(chǎn)板塊投入太多資金。
多家房企開啟線上售樓模式
為應(yīng)對(duì)疫情，雅樂居、碧桂園等多家房企開啟了線上售樓處。1月27日，碧桂園西南區(qū)域官微披露，川西南區(qū)域下轄的成都、眉山、樂山、雅安、涼山州等城市大部分項(xiàng)目銷售中心暫停對(duì)外開放，具體開放時(shí)間將另行通知。為保障有購(gòu)房需求的的客戶能正常了解項(xiàng)目信息，辦理各項(xiàng)手續(xù)，碧桂園川西南區(qū)域啟動(dòng)應(yīng)對(duì)措施，開啟鳳凰云線上購(gòu)房通道。
對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從部分城市的實(shí)際交易情況看，一些年前已經(jīng)看房的人近期是有交易的，交易通過電話或微信等方式進(jìn)行。直接通過網(wǎng)上平臺(tái)交易的很少，部分網(wǎng)上交易的或?qū)儆诳們r(jià)低、投資屬性強(qiáng)、年前已經(jīng)看過房的項(xiàng)目。
看好一季度后的恢復(fù)行情
東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)總裁胡長(zhǎng)龍對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，短期來看，疫情會(huì)對(duì)樓市的開發(fā)和銷售影響較大。但是，一季度過后或許會(huì)有轉(zhuǎn)變。
針對(duì)未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)，胡長(zhǎng)龍表示，很多地方的房?jī)r(jià)已觸底，處于模盤階段，筑底成功后，未來價(jià)格緩緩上行的趨勢(shì)是一定的。價(jià)格是供求關(guān)系決定的，開發(fā)商不會(huì)為了達(dá)成全年銷售目標(biāo)選擇漲價(jià)。
國(guó)仕英稱，由于疫情導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，預(yù)計(jì)二、三季度貨幣政策執(zhí)行力度較大，信貸投放有望針對(duì)性放松。在整體信貸規(guī)模和流動(dòng)性提升的大背景下，企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注資本市場(chǎng)窗口期，靈活應(yīng)用公司債、票據(jù)等直接融資產(chǎn)品補(bǔ)充其資金來源。
二手中介：
買賣業(yè)務(wù)影響大 預(yù)計(jì)租房業(yè)務(wù)先恢復(fù)
疫情暴發(fā)后，各大二手房中介開始轉(zhuǎn)向純線上銷售。用VR帶看的模式代替?zhèn)鹘y(tǒng)營(yíng)銷模式。但在防疫背景下，多地關(guān)停公積金辦理等購(gòu)房辦理流程，成交情況仍不容樂觀。
中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公義聯(lián)合會(huì)主席胡景暉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，對(duì)中介行業(yè)來說，最先恢復(fù)的是租賃業(yè)務(wù)。首先，疫情對(duì)買賣業(yè)務(wù)影響較大，買賣業(yè)務(wù)恢復(fù)與疫情控制的速度緊密相關(guān)。當(dāng)前，買房客戶需求變淡，賣房業(yè)主心理也會(huì)受到影響。相比之下，隨著春節(jié)之后進(jìn)入大城市務(wù)工人員數(shù)量的陸續(xù)增加，租賃需求會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)，相比買賣業(yè)務(wù)來說，剛需的成分更大，且租賃業(yè)務(wù)的帶看流程、簽約流程比較簡(jiǎn)單。
針對(duì)中介開店和返崗問題，胡景暉表示，全國(guó)來看，除了門店所在地的員工外，80%的外地員工都沒有返城到崗。從安全角度講，當(dāng)?shù)匾咔闆]有解除之前，門店能不開就不開，盡可能避免感染。如果非要開店，建議分批開店，疫情較輕的區(qū)域先開，有儲(chǔ)備業(yè)務(wù)的店先開。
中國(guó)證券報(bào)記者了解到，目前，不少中介員工在其朋友圈都轉(zhuǎn)發(fā)了線上帶看、VR看房的宣傳語。但其口徑基本一致：中介已在線上班，告知需求可帶顧客VR看房。但是，無論簽約還是入住，都還仍需面見。
