擅自“商改住”，將無(wú)償收回土地使用權(quán)
時(shí)間：2020/2/11
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絕版挑高、一層變兩層、“雙鑰匙”房型、一套變兩套……對(duì)于市場(chǎng)上存在的“商改住”亂象，2月5日，南京市規(guī)劃和自然資源局、住房保障和房產(chǎn)局等四部門(mén)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)辦公類建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程管理的實(shí)施意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)，重點(diǎn)監(jiān)管商辦類項(xiàng)目拆改銷售等違規(guī)行為，并圍繞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程進(jìn)行了各類政策的制定。
《意見(jiàn)》規(guī)定，針對(duì)商辦項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃出具規(guī)劃條件，土地出讓合同中應(yīng)增加禁止條款“受讓人擅自改變土地性質(zhì)、規(guī)劃用途，將商辦項(xiàng)目改為‘類住宅’的，出讓人有權(quán)解除合同，并無(wú)償收回土地使用權(quán)”。
值得注意的是，早在2017年3月，南京市規(guī)劃局等多部門(mén)就聯(lián)合發(fā)布文件，嚴(yán)禁“商辦改住宅”，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)要明示房屋的規(guī)劃用途，但仍有不少開(kāi)發(fā)商在去庫(kù)存和回籠資金壓力之下，擦邊球?qū)医恢埂?
易居(博客)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，“政策對(duì)于房企拿地和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的約束性，同時(shí)靈活度比較高，充分考慮了房企、企業(yè)用戶和個(gè)人用戶的相關(guān)需求，也是比較務(wù)實(shí)的政策?！?
開(kāi)發(fā)商自持比例至少50%
《意見(jiàn)》指出，各類違規(guī)的商辦項(xiàng)目用地來(lái)源廣泛，包括商業(yè)用地、商務(wù)用地、商辦混合用地、工業(yè)用地、生產(chǎn)研發(fā)用地等非居住用地，以及居住用地中配件的商業(yè)及辦公建筑。
但此次在商辦項(xiàng)目的業(yè)態(tài)配比方面，首度提出“功能混合性”的概念，要求規(guī)劃資源部門(mén)應(yīng)對(duì)商辦項(xiàng)目總量進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)區(qū)域位置和存量情況，科學(xué)規(guī)劃商辦用地規(guī)模，提高商辦用地的功能混合性，適度增加商辦用地中酒店式公寓的配比，鼓勵(lì)自持經(jīng)營(yíng)，確保規(guī)劃供給與市場(chǎng)需求有機(jī)結(jié)合。
其中，地上建筑總面積5000平方米以上的商辦項(xiàng)目，地上商辦建筑自持比例不小于50%，可配建不大于地上商辦建筑面積30%的酒店式公寓(可分割銷售)；5000平方米以下的，地上商辦建筑自持比例不小于50%；政府設(shè)立的各類園區(qū)內(nèi)的商辦項(xiàng)目，自持比例可在出讓合同中另行設(shè)定。
“這一規(guī)定客觀上使商辦用地的業(yè)態(tài)配比更為靈活，能夠督促開(kāi)發(fā)商積極做好物業(yè)經(jīng)營(yíng)。對(duì)于不同體量的商辦用地，政策給予了更為靈活的指導(dǎo)?！眹?yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“其中地上建筑面積5000平方米以上的商辦項(xiàng)目，允許出售不超過(guò)20%的物業(yè)給中小企業(yè)、30%允許以酒店式公寓分割出售，這樣也是為了防范此類商務(wù)集中區(qū)‘空心化’的風(fēng)險(xiǎn)?！?
對(duì)于商辦項(xiàng)目可分割銷售部分，《意見(jiàn)》進(jìn)行了全方位規(guī)定，嚴(yán)防投機(jī)行為。對(duì)于可分割銷售的最小單元，建筑面積不得小于300平方米；配建酒店式公寓可分割銷售的最小單元建筑面積不得小于45平方米；除停車(chē)位外的地下空間、規(guī)劃用途記載為菜場(chǎng)、超市、酒店、旅館、度假村、文化娛樂(lè)設(shè)施等不得分割銷售。
“以往確實(shí)出現(xiàn)很多違規(guī)拆改，以小戶型的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的做法，投資客也比較認(rèn)可此類小戶型。而現(xiàn)在限定了此類戶型，自然減少了投資投機(jī)的需求。而且政策也明確，對(duì)于衛(wèi)生間等設(shè)施，應(yīng)該集中設(shè)置，也不允許隨意預(yù)留上下水管位，這都是為了防范部分物業(yè)銷售后違規(guī)改造成類住宅的風(fēng)險(xiǎn)?！眹?yán)躍進(jìn)表示。
規(guī)范商辦項(xiàng)目銷售宣傳行為
由于以往在銷售環(huán)節(jié)的“靚麗包裝”和不規(guī)范宣傳用語(yǔ)，購(gòu)房者往往會(huì)被誤導(dǎo)，進(jìn)而導(dǎo)致后續(xù)房屋交付后糾紛不斷，而此次《意見(jiàn)》對(duì)銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行了明確規(guī)定，封死了前端銷售渾水摸魚(yú)的漏洞。
《意見(jiàn)》明確要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立公示牌，向購(gòu)房人明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及配套建設(shè)指標(biāo)等情況，告知購(gòu)房人應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途使用，不得擅自改變用途，并在認(rèn)購(gòu)書(shū)和購(gòu)房合同中與購(gòu)房人明確約定，提醒買(mǎi)受人本項(xiàng)目為商辦項(xiàng)目，而非住宅性質(zhì)。
同時(shí)要求市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)要規(guī)范商辦項(xiàng)目的銷售宣傳行為，加大對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和銷售代理公司發(fā)布的銷售廣告、開(kāi)展的宣傳、展示的樣板房等行為的檢查力度，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)發(fā)布違法廣告或虛假宣傳行為依法予以查處。
嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“明確物業(yè)指標(biāo)公示制度，是為了防范物業(yè)糾紛，有助于購(gòu)房者清晰物業(yè)屬性，相關(guān)違規(guī)銷售行為自然也會(huì)被抵觸。而違規(guī)項(xiàng)目也難以通過(guò)規(guī)劃核實(shí)，自然在不動(dòng)產(chǎn)登記方面也會(huì)面臨壓力。”
《意見(jiàn)》規(guī)定，針對(duì)商辦項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃出具規(guī)劃條件，土地出讓合同中應(yīng)增加禁止條款“受讓人擅自改變土地性質(zhì)、規(guī)劃用途，將商辦項(xiàng)目改為‘類住宅’的，出讓人有權(quán)解除合同，并無(wú)償收回土地使用權(quán)”。
值得注意的是，早在2017年3月，南京市規(guī)劃局等多部門(mén)就聯(lián)合發(fā)布文件，嚴(yán)禁“商辦改住宅”，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)要明示房屋的規(guī)劃用途，但仍有不少開(kāi)發(fā)商在去庫(kù)存和回籠資金壓力之下，擦邊球?qū)医恢埂?
易居(博客)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，“政策對(duì)于房企拿地和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的約束性，同時(shí)靈活度比較高，充分考慮了房企、企業(yè)用戶和個(gè)人用戶的相關(guān)需求，也是比較務(wù)實(shí)的政策?！?
開(kāi)發(fā)商自持比例至少50%
《意見(jiàn)》指出，各類違規(guī)的商辦項(xiàng)目用地來(lái)源廣泛，包括商業(yè)用地、商務(wù)用地、商辦混合用地、工業(yè)用地、生產(chǎn)研發(fā)用地等非居住用地，以及居住用地中配件的商業(yè)及辦公建筑。
但此次在商辦項(xiàng)目的業(yè)態(tài)配比方面，首度提出“功能混合性”的概念，要求規(guī)劃資源部門(mén)應(yīng)對(duì)商辦項(xiàng)目總量進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)區(qū)域位置和存量情況，科學(xué)規(guī)劃商辦用地規(guī)模，提高商辦用地的功能混合性，適度增加商辦用地中酒店式公寓的配比，鼓勵(lì)自持經(jīng)營(yíng)，確保規(guī)劃供給與市場(chǎng)需求有機(jī)結(jié)合。
其中，地上建筑總面積5000平方米以上的商辦項(xiàng)目，地上商辦建筑自持比例不小于50%，可配建不大于地上商辦建筑面積30%的酒店式公寓(可分割銷售)；5000平方米以下的，地上商辦建筑自持比例不小于50%；政府設(shè)立的各類園區(qū)內(nèi)的商辦項(xiàng)目，自持比例可在出讓合同中另行設(shè)定。
“這一規(guī)定客觀上使商辦用地的業(yè)態(tài)配比更為靈活，能夠督促開(kāi)發(fā)商積極做好物業(yè)經(jīng)營(yíng)。對(duì)于不同體量的商辦用地，政策給予了更為靈活的指導(dǎo)?！眹?yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“其中地上建筑面積5000平方米以上的商辦項(xiàng)目，允許出售不超過(guò)20%的物業(yè)給中小企業(yè)、30%允許以酒店式公寓分割出售，這樣也是為了防范此類商務(wù)集中區(qū)‘空心化’的風(fēng)險(xiǎn)?！?
對(duì)于商辦項(xiàng)目可分割銷售部分，《意見(jiàn)》進(jìn)行了全方位規(guī)定，嚴(yán)防投機(jī)行為。對(duì)于可分割銷售的最小單元，建筑面積不得小于300平方米；配建酒店式公寓可分割銷售的最小單元建筑面積不得小于45平方米；除停車(chē)位外的地下空間、規(guī)劃用途記載為菜場(chǎng)、超市、酒店、旅館、度假村、文化娛樂(lè)設(shè)施等不得分割銷售。
“以往確實(shí)出現(xiàn)很多違規(guī)拆改，以小戶型的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的做法，投資客也比較認(rèn)可此類小戶型。而現(xiàn)在限定了此類戶型，自然減少了投資投機(jī)的需求。而且政策也明確，對(duì)于衛(wèi)生間等設(shè)施，應(yīng)該集中設(shè)置，也不允許隨意預(yù)留上下水管位，這都是為了防范部分物業(yè)銷售后違規(guī)改造成類住宅的風(fēng)險(xiǎn)?！眹?yán)躍進(jìn)表示。
規(guī)范商辦項(xiàng)目銷售宣傳行為
由于以往在銷售環(huán)節(jié)的“靚麗包裝”和不規(guī)范宣傳用語(yǔ)，購(gòu)房者往往會(huì)被誤導(dǎo)，進(jìn)而導(dǎo)致后續(xù)房屋交付后糾紛不斷，而此次《意見(jiàn)》對(duì)銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行了明確規(guī)定，封死了前端銷售渾水摸魚(yú)的漏洞。
《意見(jiàn)》明確要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立公示牌，向購(gòu)房人明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及配套建設(shè)指標(biāo)等情況，告知購(gòu)房人應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途使用，不得擅自改變用途，并在認(rèn)購(gòu)書(shū)和購(gòu)房合同中與購(gòu)房人明確約定，提醒買(mǎi)受人本項(xiàng)目為商辦項(xiàng)目，而非住宅性質(zhì)。
同時(shí)要求市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)要規(guī)范商辦項(xiàng)目的銷售宣傳行為，加大對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和銷售代理公司發(fā)布的銷售廣告、開(kāi)展的宣傳、展示的樣板房等行為的檢查力度，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)發(fā)布違法廣告或虛假宣傳行為依法予以查處。
嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“明確物業(yè)指標(biāo)公示制度，是為了防范物業(yè)糾紛，有助于購(gòu)房者清晰物業(yè)屬性，相關(guān)違規(guī)銷售行為自然也會(huì)被抵觸。而違規(guī)項(xiàng)目也難以通過(guò)規(guī)劃核實(shí)，自然在不動(dòng)產(chǎn)登記方面也會(huì)面臨壓力。”
此外，《意見(jiàn)》還明確，商辦項(xiàng)目相關(guān)企業(yè)也將統(tǒng)一納入誠(chéng)信管理體系，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)、銷售代理公司、設(shè)計(jì)單位違反本實(shí)施意見(jiàn)的，相關(guān)部門(mén)要及時(shí)約談、通報(bào)，并依照有關(guān)規(guī)定予以查處，及時(shí)推送給市場(chǎng)監(jiān)管平臺(tái)、公共信用信息歸集和服務(wù)平臺(tái)。同時(shí)，對(duì)其后續(xù)的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審查、從嚴(yán)要求，在符合上位法律、法規(guī)的情況下，采取必要的市場(chǎng)準(zhǔn)入限制措施予以懲戒，情節(jié)嚴(yán)重的，限制或禁止參與土地市場(chǎng)交易。
