外資兇猛，北京投資市場大宗交易創(chuàng)紀(jì)錄
時(shí)間：2020/2/15
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根據(jù)1月8日世邦魏理仕發(fā)布的《2019年北京房地產(chǎn)市場回顧及2020年市場展望》中顯示，2019年，北京投資市場大宗交易總額達(dá)到創(chuàng)歷史紀(jì)錄的866億元，境外投資者是北京最為活躍的買家類型，投資額占比達(dá)到31%，并在近兩年保持上升勢頭。
與此同時(shí)，上海2019年全年累計(jì)錄得68筆交易，同時(shí)總金額累計(jì)達(dá)847.2億元人民幣，同比下降了33.8%，常年落后于上海的北京在今年實(shí)現(xiàn)了反超，成為全國第一。
對(duì)此，世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部主管紀(jì)剛表示：“極具韌性的市場基本面和逐漸增多的可售資產(chǎn)是今年北京對(duì)投資者的吸引力所在?！?
而對(duì)于外資成為主要買家，紀(jì)剛分析表示，這些資金其實(shí)不是剛來北京，只是由于政策限制，過去外資在北京很難達(dá)成大宗交易。2016年以來，北京從準(zhǔn)入條件、標(biāo)準(zhǔn)等多個(gè)領(lǐng)域放寬對(duì)外商投資的限制。經(jīng)過幾年開放后，外商買入占比增加成為一件水到渠成的事。
另外，房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資通常是長線投資，投資時(shí)間一般為5年至7年，有的甚至以10年為單位計(jì)算時(shí)間。所以這些投資考慮的不單單是短期內(nèi)人民幣對(duì)外幣的雙向波動(dòng)，而是當(dāng)?shù)亻L期發(fā)展?jié)摿Α?
對(duì)于2020年投資趨勢，紀(jì)剛表示：“隨著金融領(lǐng)域的進(jìn)一步開放和大宗交易市場化程度的提升，我們預(yù)期境內(nèi)外投資者將繼續(xù)積極地在北京挖掘價(jià)值投資的機(jī)會(huì)，并為整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場注入新的活力。”
而2019年寫字樓始終是投資者關(guān)注的重點(diǎn)，且在零售物業(yè)和酒店項(xiàng)目的交易中，商改辦、酒改辦項(xiàng)目的投資額占比近半，顯示投資者對(duì)于北京辦公市場基本面保持樂觀。
2019年，北京的寫字樓供應(yīng)量處于高位，達(dá)到了90萬平方米，歷史上僅次于2009年；其中，甲級(jí)供應(yīng)量高達(dá)71.3萬平方米，創(chuàng)歷史新高，推升市場空置率至13.8%，創(chuàng)2011年以來最高水平。不過，由于整體需求疲軟，全年凈吸納量僅錄得12.1萬平方米，為過去5年歷史最低。
2019年以前入市項(xiàng)目整體凈吸納量為負(fù)，這些項(xiàng)目的入駐表現(xiàn)出現(xiàn)分化：超甲級(jí)寫字樓最為穩(wěn)?。黄渌准?jí)寫字樓，隨著租金的調(diào)整和升級(jí)需求的釋放，下半年退租現(xiàn)象逐漸緩解；而乙級(jí)寫字樓全年的凈吸納量錄得-9.6萬平方米，創(chuàng)歷史新低。供應(yīng)高峰和新租動(dòng)力不足的雙重壓力之下，全年同樣本比整體租金增速為-1.4%，創(chuàng)2010年以來的最大跌幅，其中乙級(jí)市場為-2.1%。
在下行的市場環(huán)境下，寫字樓市場也出現(xiàn)了比較明顯的分化，高品質(zhì)供應(yīng)入市和甲級(jí)市場租金下行為租戶升級(jí)需求創(chuàng)造機(jī)會(huì)窗口。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問張冀蘇表示：“ 2019年是近10年以來最具挑戰(zhàn)的一年。面對(duì)經(jīng)濟(jì)放緩、需求放緩及市場供應(yīng)高峰的到來，大部分業(yè)主主動(dòng)調(diào)整租賃策略，租金價(jià)格也從觀望堅(jiān)持逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵抡{(diào)；面對(duì)2020年另一輪供應(yīng)高峰的壓力，市場租金有望繼續(xù)下行，租賃成本的回落亦將推動(dòng)搬遷和升級(jí)需求的放量，此外，業(yè)主們也會(huì)積極投入資金對(duì)現(xiàn)有樓宇升級(jí)改造以應(yīng)對(duì)新項(xiàng)目帶來的競爭壓力。”
在零售市場，根據(jù)世邦魏理仕報(bào)告顯示，2019年，僅國貿(mào)東樓、北京SKP南館兩個(gè)代表性新項(xiàng)目入市，總體量8.5萬平方米，均為CBD商圈地標(biāo)性項(xiàng)目的擴(kuò)建，開業(yè)后市場反響熱烈，為CBD供應(yīng)放量后即將入駐的大量辦公人口提供了更豐富的高端消費(fèi)場所和服務(wù)配套選擇，有助提升核心商圈的集聚性和覆蓋力。百貨業(yè)態(tài)持續(xù)停業(yè)改造，或轉(zhuǎn)型辦公用途、或轉(zhuǎn)型社區(qū)型購物中心，代表性項(xiàng)目合計(jì)四個(gè)總體量達(dá)7.6萬平方米。
受經(jīng)濟(jì)形勢和業(yè)主方品牌調(diào)整計(jì)劃兩方面的影響，年末空置率有所上升，達(dá)到6.5%，同比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)。全年購物中心首層平均租金同樣本比上漲1.5%，核心、次級(jí)和非集中商圈均有一定幅度的增長。
與此同時(shí)，上海2019年全年累計(jì)錄得68筆交易，同時(shí)總金額累計(jì)達(dá)847.2億元人民幣，同比下降了33.8%，常年落后于上海的北京在今年實(shí)現(xiàn)了反超，成為全國第一。
對(duì)此，世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部主管紀(jì)剛表示：“極具韌性的市場基本面和逐漸增多的可售資產(chǎn)是今年北京對(duì)投資者的吸引力所在?！?
而對(duì)于外資成為主要買家，紀(jì)剛分析表示，這些資金其實(shí)不是剛來北京，只是由于政策限制，過去外資在北京很難達(dá)成大宗交易。2016年以來，北京從準(zhǔn)入條件、標(biāo)準(zhǔn)等多個(gè)領(lǐng)域放寬對(duì)外商投資的限制。經(jīng)過幾年開放后，外商買入占比增加成為一件水到渠成的事。
另外，房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資通常是長線投資，投資時(shí)間一般為5年至7年，有的甚至以10年為單位計(jì)算時(shí)間。所以這些投資考慮的不單單是短期內(nèi)人民幣對(duì)外幣的雙向波動(dòng)，而是當(dāng)?shù)亻L期發(fā)展?jié)摿Α?
對(duì)于2020年投資趨勢，紀(jì)剛表示：“隨著金融領(lǐng)域的進(jìn)一步開放和大宗交易市場化程度的提升，我們預(yù)期境內(nèi)外投資者將繼續(xù)積極地在北京挖掘價(jià)值投資的機(jī)會(huì)，并為整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場注入新的活力。”
而2019年寫字樓始終是投資者關(guān)注的重點(diǎn)，且在零售物業(yè)和酒店項(xiàng)目的交易中，商改辦、酒改辦項(xiàng)目的投資額占比近半，顯示投資者對(duì)于北京辦公市場基本面保持樂觀。
2019年，北京的寫字樓供應(yīng)量處于高位，達(dá)到了90萬平方米，歷史上僅次于2009年；其中，甲級(jí)供應(yīng)量高達(dá)71.3萬平方米，創(chuàng)歷史新高，推升市場空置率至13.8%，創(chuàng)2011年以來最高水平。不過，由于整體需求疲軟，全年凈吸納量僅錄得12.1萬平方米，為過去5年歷史最低。
2019年以前入市項(xiàng)目整體凈吸納量為負(fù)，這些項(xiàng)目的入駐表現(xiàn)出現(xiàn)分化：超甲級(jí)寫字樓最為穩(wěn)?。黄渌准?jí)寫字樓，隨著租金的調(diào)整和升級(jí)需求的釋放，下半年退租現(xiàn)象逐漸緩解；而乙級(jí)寫字樓全年的凈吸納量錄得-9.6萬平方米，創(chuàng)歷史新低。供應(yīng)高峰和新租動(dòng)力不足的雙重壓力之下，全年同樣本比整體租金增速為-1.4%，創(chuàng)2010年以來的最大跌幅，其中乙級(jí)市場為-2.1%。
在下行的市場環(huán)境下，寫字樓市場也出現(xiàn)了比較明顯的分化，高品質(zhì)供應(yīng)入市和甲級(jí)市場租金下行為租戶升級(jí)需求創(chuàng)造機(jī)會(huì)窗口。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問張冀蘇表示：“ 2019年是近10年以來最具挑戰(zhàn)的一年。面對(duì)經(jīng)濟(jì)放緩、需求放緩及市場供應(yīng)高峰的到來，大部分業(yè)主主動(dòng)調(diào)整租賃策略，租金價(jià)格也從觀望堅(jiān)持逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵抡{(diào)；面對(duì)2020年另一輪供應(yīng)高峰的壓力，市場租金有望繼續(xù)下行，租賃成本的回落亦將推動(dòng)搬遷和升級(jí)需求的放量，此外，業(yè)主們也會(huì)積極投入資金對(duì)現(xiàn)有樓宇升級(jí)改造以應(yīng)對(duì)新項(xiàng)目帶來的競爭壓力。”
在零售市場，根據(jù)世邦魏理仕報(bào)告顯示，2019年，僅國貿(mào)東樓、北京SKP南館兩個(gè)代表性新項(xiàng)目入市，總體量8.5萬平方米，均為CBD商圈地標(biāo)性項(xiàng)目的擴(kuò)建，開業(yè)后市場反響熱烈，為CBD供應(yīng)放量后即將入駐的大量辦公人口提供了更豐富的高端消費(fèi)場所和服務(wù)配套選擇，有助提升核心商圈的集聚性和覆蓋力。百貨業(yè)態(tài)持續(xù)停業(yè)改造，或轉(zhuǎn)型辦公用途、或轉(zhuǎn)型社區(qū)型購物中心，代表性項(xiàng)目合計(jì)四個(gè)總體量達(dá)7.6萬平方米。
受經(jīng)濟(jì)形勢和業(yè)主方品牌調(diào)整計(jì)劃兩方面的影響，年末空置率有所上升，達(dá)到6.5%，同比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)。全年購物中心首層平均租金同樣本比上漲1.5%，核心、次級(jí)和非集中商圈均有一定幅度的增長。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示：“2019年在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，北京消費(fèi)市場仍然保持平穩(wěn)增長。政府發(fā)展夜經(jīng)濟(jì)、首店經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)傳統(tǒng)商圈升級(jí)改造，以及出臺(tái)多項(xiàng)促消費(fèi)政策，有效推動(dòng)零售物業(yè)市場發(fā)展。2020年，消費(fèi)市場的細(xì)分化對(duì)行業(yè)提出了更高的要求，將推動(dòng)業(yè)主和零售商進(jìn)行進(jìn)一步精細(xì)化經(jīng)營的變革。”
