疫情下的房地產(chǎn)B面：組織震蕩與裁員暗流涌動(dòng) 架構(gòu)“優(yōu)化”加速
供職于一家小型房企的張勁(化名)正面臨兩難局面。一方面，公司業(yè)務(wù)發(fā)展不順利，加上已經(jīng)被拖欠6個(gè)月近30萬元的獎(jiǎng)金，令他萌生了辭職的念頭；但同時(shí)，熟識(shí)的獵頭告訴他，目前企業(yè)普遍縮減編制，無合適的策劃銷售類崗位。
房地產(chǎn)業(yè)因其需求的剛性和常態(tài)化的周期波動(dòng)規(guī)律，有著相對(duì)較強(qiáng)的耐受力，但疫情帶來的震蕩仍然隱隱作痛。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道多方了解到，房企正經(jīng)歷的薪酬波動(dòng)和人事動(dòng)蕩，有房企甚至未發(fā)放中層以上管理人員2月份的薪水。部分房企，區(qū)域公司的裁員范圍可達(dá)30%以上。
“疫情成為房企優(yōu)化管理的‘加速器’?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，近兩年，房企紛紛在進(jìn)行組織架構(gòu)和管理模式調(diào)整，從而提高管理效率和人均效能。新冠肺炎疫情的爆發(fā)，使這一進(jìn)程陡然加快。
對(duì)于很多從業(yè)者來說，雖然過程殘酷，但現(xiàn)實(shí)已難以扭轉(zhuǎn)。
“主動(dòng)離職”與自愿降薪
張勁所供職的公司，銷售額不足百億，近幾年的業(yè)務(wù)拓展頗為艱難。據(jù)介紹，其公司拖欠獎(jiǎng)金的情況從去年就已出現(xiàn)，很多中高層管理人員未能拿到年終獎(jiǎng)。疫情期間，由于業(yè)務(wù)停滯，員工普遍只能領(lǐng)到基本工資。
受新冠肺炎疫情影響，降薪、欠薪在房地產(chǎn)界頗為普遍。
2月27日，凱德集團(tuán)率先宣布，董事會(huì)和高管層自愿降薪，其董事費(fèi)和基礎(chǔ)薪資將從4月1日起降低5%-15%。所有經(jīng)理級(jí)及以上級(jí)別的員工凍結(jié)漲薪。其他員工不受影響。此舉措將在6個(gè)月之后或者疫情平穩(wěn)后重新評(píng)估。
與凱德的“開誠(chéng)布公”不同，多數(shù)房企的薪水調(diào)整是在“內(nèi)部操作”的。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，總部位于北京的某全國(guó)60強(qiáng)房企，未能發(fā)放中高管人員的2月工資。由于該公司還在進(jìn)行招聘，此舉令一些求職者望而卻步。另有不少公司從2月開始，對(duì)高管的工資打七折到八折發(fā)放。
此前，一家名為中迪禾邦的四川房企被曝?zé)o力支付2020年1月和2月的工資，要求員工主動(dòng)離職，并延期領(lǐng)取工資。
“主動(dòng)離職”是房地產(chǎn)業(yè)的默認(rèn)“行規(guī)”。對(duì)于公司來說，相比“辭退”，這樣能承擔(dān)更少的賠償金額；對(duì)于員工來說，沒有“被辭退”的記錄，能更容易找到下一份工作。
今年3月初，一家知名房企環(huán)京區(qū)域某城市公司的員工李軒(化名)接到通知，公司要求他“主動(dòng)辭職”。李軒所在的部門原有15人，此次裁撤后僅余5人。據(jù)他估算，該城市公司的裁員比例達(dá)到30%。甚至出現(xiàn)整個(gè)部門都被裁掉的情況。
據(jù)稱，這是該企業(yè)提升人均效能、推行組織扁平化的舉措。
“優(yōu)化”的邏輯
現(xiàn)金流是房企的“生命線”。雖然債務(wù)違約尚不是普遍現(xiàn)象，但由于銷售大幅下滑，加之部分商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商對(duì)商戶實(shí)施了租金和物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼，今年第一季度，房企的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流普遍不及去年同期。
3月6日，上海清算所披露文件顯示，以“地產(chǎn)+文旅”為主業(yè)的新華聯(lián)控股應(yīng)于當(dāng)日兌付的2015年度第一期中期票據(jù)不能按期足額兌付本息，已構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。3天后，中信國(guó)安集團(tuán)的一筆債務(wù)也出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約。
上海清算所披露的文件指出，“受新型冠狀病毒肺炎疫情不可抗力因素的影響，新華聯(lián)控股所屬文化旅游、商業(yè)零售、景區(qū)景點(diǎn)、酒店餐飲、石油貿(mào)易等業(yè)務(wù)遭受重創(chuàng)，1-2月減少經(jīng)營(yíng)回款超過60億元。”
融資方面，自去年11月以來，放款慎重、審核嚴(yán)格的大環(huán)境始終未改變。
張勁表示，從去年開始，公司一直在尋找融資渠道甚至戰(zhàn)略投資者，但始終未果。到今年1月，公司已經(jīng)走到債務(wù)違約的邊緣。項(xiàng)目上的每一筆銷售款到賬后，都會(huì)被迅速劃歸總部，用來償還即將到期的債務(wù)，員工工資和獎(jiǎng)金的發(fā)放反而被放到次要位置。
疫情發(fā)生后，各地政府部門出臺(tái)了不少對(duì)房企的支持政策，但在從業(yè)者看來，這多屬于應(yīng)對(duì)疫情的合理化措施，對(duì)現(xiàn)金流的改善效果不明顯。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20210億元，變化幅度由2019年的“增長(zhǎng)7.6%”，變?yōu)椤跋陆?7.5%”。
因此，除放緩對(duì)外投資的步伐外，壓縮人力成本便成為重要選擇。某知名房企員工向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，公司在“勸退”電話中的說辭為，“公司遇到困難”“人員出現(xiàn)冗余”“萬不得已”，等等。他表示，去年自己的績(jī)效完成良好，在部門中的排名也并非墊底，但仍在被“優(yōu)化”之列。
疫情加速架構(gòu)調(diào)整
實(shí)際上，自萬科于2014年正式推行“事業(yè)合伙人”開始，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化管理架構(gòu)的風(fēng)潮就逐漸興起。除了對(duì)“事業(yè)合伙人”制度的效仿外，也有很多房企對(duì)管理架構(gòu)進(jìn)行硬性削減。
“這些年房企規(guī)模增長(zhǎng)得特別快，但‘大公司病’也開始滋生。”北京某知名央企開發(fā)商負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，隨著樓市調(diào)控常態(tài)化和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，房企越來越注重管理效率的提升。在從粗放走向精細(xì)的過程中，人員調(diào)整不可避免。
該人士說，管理扁平化、增強(qiáng)激勵(lì)機(jī)制是主要的調(diào)整方向。在管理模式上，主要表現(xiàn)為削減管理層級(jí)、充分授權(quán)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)制；在薪酬結(jié)構(gòu)上，主要表現(xiàn)為“低底薪+高績(jī)效”。
這種調(diào)整也使得人員流動(dòng)大大加快。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年全年，房企集團(tuán)層面高管人事變動(dòng)超過400人，涉及房企超過150家。變動(dòng)頻率、涉及高管層級(jí)都甚于往年。
在公司的日常調(diào)整中，每年歲末年初都是“人員優(yōu)化”的時(shí)機(jī)，這期間也是房地產(chǎn)基層員工跳槽的高峰期。
2020年歲末年初的新冠肺炎疫情，顯然加快了這一進(jìn)程。上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，由于管理架構(gòu)調(diào)整通常也伴隨著業(yè)務(wù)類型、區(qū)域布局的調(diào)整，因此往往是溫和的、漸進(jìn)式的。但新冠肺炎疫情帶來的外部壓力，會(huì)讓情況變得十分迫切。
“如果有些人早晚都是要被裁的，那么在極端情況下，不如一次性都裁掉?！鼻笆鲅肫蟮禺a(chǎn)商表示。
他表示，房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)化管理、提高效能的大勢(shì)已不可避免。
