土地市場(chǎng)顯現(xiàn)升溫跡象：滬杭蘇首季成交逾千億
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全梳理，清明假期前最后一天——4月3日，全國(guó)共有南京、杭州、佛山等6地開(kāi)拍13宗土地，其中11宗溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率42.61%，最高溢價(jià)率達(dá)76.92%。
房企拿地的意愿也較為強(qiáng)烈。某TOP10房企濟(jì)南分公司營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人陶智(化名)向時(shí)代周報(bào)記者表示：“今年公司仍計(jì)劃加大土儲(chǔ)?！?
但多位專(zhuān)家向時(shí)代周報(bào)記者表示，當(dāng)下土地市場(chǎng)的“火苗”僅限于部分城市和部分優(yōu)質(zhì)地塊，只能用星星點(diǎn)點(diǎn)來(lái)形容，但絕沒(méi)有整體“燃”起來(lái)。
“縱觀一季度300城土地成交情況，土地成交重點(diǎn)仍在一二線(xiàn)城市，尤其是長(zhǎng)三角區(qū)域城市如上海、蘇州、杭州?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)李建橋向時(shí)代周報(bào)記者指出。數(shù)據(jù)顯示，1-3月，上海、杭州、蘇州三地一季度土地出讓成交1362.3億元。
貝殼研究院新房分析師潘浩在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)提醒，近期走熱的主要是那些非常優(yōu)質(zhì)、而且不限價(jià)的地塊。
對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，在資金緊張的情況下，將“有限的子彈”打向更具價(jià)值的地方成為它們的一致選擇。
“房企尤其是中小房企現(xiàn)在的資金壓力很大。拿地要謹(jǐn)慎，爭(zhēng)取獲得更優(yōu)質(zhì)地塊。”某百?gòu)?qiáng)房企融資負(fù)責(zé)人王森(化名)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)道。
爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)地塊
“這兩個(gè)月不好拿地?！蹦嘲?gòu)?qiáng)房企成都分公司投資拓展部門(mén)內(nèi)部人士徐升(化名)向時(shí)代周報(bào)記者直言。
3月26日，徐升曾參加成都市天府新區(qū)華陽(yáng)街道一宗住兼商地塊的出讓?zhuān)@塊地最終由成都卓越城置業(yè)有限公司(卓越集團(tuán))競(jìng)得，地塊成交總價(jià)為7.16億元，并且需要無(wú)償移交15%比例的統(tǒng)籌住房面積。
“爭(zhēng)奪很激烈?！毙焐貞浀?，該地塊起拍價(jià)為4.77億元，當(dāng)日開(kāi)拍后，多家房企舉牌，數(shù)十輪角逐后，拍至了最高限價(jià)，并進(jìn)入競(jìng)配建并無(wú)償移交統(tǒng)籌住房面積比例的環(huán)節(jié)?！白詈蟪山粯敲鎯r(jià)是11254元/平方米，溢價(jià)率在50%。但如果簡(jiǎn)單扣除15%的無(wú)償移交面積，實(shí)際樓面價(jià)達(dá)到了14068元/平方米，溢價(jià)率達(dá)85%?！?徐升說(shuō)。
地塊屬性?xún)?yōu)質(zhì)是受到熱捧的原因之一。資料顯示，該地塊位于天府新區(qū)高端低密度住宅區(qū)麓湖板塊，本身價(jià)值就較高。2019年7月，同區(qū)域曾出讓兩宗住兼商地塊，最后成交樓面價(jià)均超13000元/平方米，溢價(jià)率超54%。同時(shí)，該地塊區(qū)域發(fā)展也較為成熟——地塊與麓湖生態(tài)城僅一路之隔，距離成都地鐵1號(hào)線(xiàn)紅石公園站只有約400米的距離。
但土地供應(yīng)不足則加劇了這種爭(zhēng)奪。
徐升說(shuō)道：“疫情結(jié)束之后，成都2月14日重啟了土拍市場(chǎng)。但2月全月成都僅成交了13宗土地。而2019年全年，成都共計(jì)出讓土地298宗，平均每月大概25宗。也就是說(shuō)，2月的土拍數(shù)量?jī)H是去年平均水平的一半?！?
目前各地土地出讓節(jié)奏仍未恢復(fù)?！?月成都一二級(jí)市場(chǎng)總計(jì)才成交14宗土地，其中還包括一些工業(yè)用地?！毙焐毖浴?
時(shí)代周報(bào)記者注意到，受疫情影響，今年多地節(jié)后土地出讓計(jì)劃被打亂。上海就曾在1月28日一口氣發(fā)布25宗地塊延遲出讓通知。
而受疫情影響，各地土地出讓“變奏”明顯—以成都為例，根據(jù)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)數(shù)據(jù)，自2020年以來(lái)，成都共計(jì)掛牌56宗土地，其中1月掛牌29宗土地，2月僅掛牌3宗土地，到了3月，土地掛牌節(jié)奏才逐漸恢復(fù)，而這個(gè)節(jié)奏也顯得有些“凌亂”。進(jìn)入3月下半月，成都突然加快了土地掛牌節(jié)奏，接連掛出了20宗土地，占全月土地出讓數(shù)量的83%。
房企也在等待。“房企非常在乎年初的土地儲(chǔ)備。一般來(lái)說(shuō)，我們都是年初補(bǔ)貨值，以實(shí)現(xiàn)當(dāng)年的開(kāi)工、銷(xiāo)售。”徐升說(shuō)道，“今年受疫情影響、銷(xiāo)售受挫，房企的現(xiàn)金流確實(shí)也會(huì)受到影響。但受影響并不意味著房企完全沒(méi)錢(qián)。而且現(xiàn)金流也不是唯一因素，錢(qián)融來(lái)了不花只會(huì)更虧?！?
城市競(jìng)爭(zhēng)力凸顯
總體來(lái)看，受疫情影響，一季度土地市場(chǎng)的表現(xiàn)并不理想。
中指研究院數(shù)據(jù)，2020年1―3月，全國(guó)300城共計(jì)推出土地5613宗，同比減少9%；推出土地面積22133萬(wàn)平方米，同比減少14%。在成交方面，300城共計(jì)成交土地4353宗，同比減少18%；成交面積17151萬(wàn)平方米，同比減少23%。
分城市級(jí)別來(lái)看，下降幅度也都在10%以上—同據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1―3月，一線(xiàn)城市共計(jì)成交土地面積683萬(wàn)平方米，同比下降15%；二線(xiàn)城市共計(jì)成交土地面積6324萬(wàn)平方米，同比下降29%；三線(xiàn)城市共計(jì)成交土地面積10143萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌19%。
但部分城市表現(xiàn)亮眼。李建橋指出：“一二線(xiàn)城市仍是房企拿地重點(diǎn)。同時(shí)長(zhǎng)三角區(qū)域城市表現(xiàn)強(qiáng)勁，上海、蘇州、杭州三地多次出現(xiàn)在全國(guó)土地出讓金額TOP10和出讓面積TOP10席位中。從房企拿地情況來(lái)看，1―3月，長(zhǎng)三角TOP10房企拿地總金額達(dá)834億元，位居五大城市群之首?！?
城市競(jìng)爭(zhēng)力是地市價(jià)值的支撐力。張波表示，今年部分城市的確加大了土地供應(yīng)的力度，也存在通過(guò)土地出讓增加地方收入的動(dòng)力。但地方主動(dòng)性并不是土地市場(chǎng)表現(xiàn)的絕對(duì)影響因素，“城市本身的競(jìng)爭(zhēng)力，包括經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)、規(guī)劃發(fā)展、人口流入等指標(biāo)是一個(gè)城市土地價(jià)值的支撐力，脫離這個(gè)支撐力單看各地的推地動(dòng)力并無(wú)意義?！?
從這個(gè)維度來(lái)看，長(zhǎng)三角的確實(shí)力雄厚。時(shí)代周報(bào)記者整理五大城市群2019年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2019年全年，長(zhǎng)三角城市群四大省市(上海、浙江、江蘇、安徽)共計(jì)創(chuàng)造生產(chǎn)總值23.73萬(wàn)億元，居五大城市群之首，同時(shí)四省市年末常住總?cè)丝跒?3467.5萬(wàn)人，同樣居首。在人口流入當(dāng)面，截至2019年年末，四省市常住人口共計(jì)流入173.16萬(wàn)人，僅次于廣東省，且遙遙領(lǐng)先于京津冀、長(zhǎng)江中游和成渝三大城市群。
目前，各地土地出讓節(jié)奏仍未完全恢復(fù)，預(yù)計(jì)后期會(huì)有所回補(bǔ)。張波判斷：“蘇州、紹興在內(nèi)的長(zhǎng)三角，和廣州、東莞在內(nèi)的大灣區(qū)依然是房企布局的重點(diǎn)?！?
另外，地市熱度也難再普遍性地“燃”起來(lái)，陶智認(rèn)為：“今年土地巿場(chǎng)整體應(yīng)該不會(huì)太激烈。一是后市不確定因素多，二是很多房企都缺錢(qián)。”
在房企“囊中羞澀”、拿地趨于謹(jǐn)慎的背景下，地方也在使出渾身解數(shù)、拿出優(yōu)質(zhì)地塊來(lái)爭(zhēng)取土地出讓成功。以北京為例，根據(jù)貝殼研究院《2020年Q1北京新房市場(chǎng)季報(bào)》，一季度北京住宅用地共計(jì)成交80萬(wàn)平方米，同比下滑49%，但受“優(yōu)質(zhì)地塊”及“不限房?jī)r(jià)”地塊入市影響，一季度北京市住宅用地成交樓面價(jià)達(dá)37057元每平方米，創(chuàng)近三年新高。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向時(shí)代周報(bào)記者判斷：核心的城市群、都市圈依舊是房企關(guān)注的焦點(diǎn)，未來(lái)這一趨勢(shì)還有可能進(jìn)一步加劇，土地市場(chǎng)的分化在疫情后也將表現(xiàn)得更為明顯。
