企業(yè)壓縮成本導(dǎo)致寫字樓空置率升高
時間：2020/10/29
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企業(yè)壓縮成本導(dǎo)致寫字樓空置率升高
因為經(jīng)濟不確定性的因素，寫字樓租戶承租能力有所下降。也是這個原因，導(dǎo)致一些企業(yè)會選擇控制辦公成本，靈活辦公來減少支出，這個也影響到了寫字樓租賃市場，導(dǎo)致了寫字樓空置率升高。
業(yè)內(nèi)人士認為，商辦市場通常以15%為線劃分買方市場和賣方市場。目前，北上深三市的甲級辦公樓空置率均超過此線。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，北京寫字樓市場租金出現(xiàn)持續(xù)松動現(xiàn)象。第三季度北京全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣388.16元，環(huán)比下降2.0%，同比下降3.7%；五大核心商圈有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣433.64元，環(huán)比下降0.7%，同比下降2.0%。
中國國貿(mào)半年報也顯示，受經(jīng)濟不確定性等因素的影響，寫字樓租賃市場整體需求略顯疲軟、租戶承租能力有所下降。在寫字樓市場需求略顯低迷，以及新增供應(yīng)加劇市場競爭的雙重影響下，寫字樓市場呈現(xiàn)出空置率上升、租金增速放緩的特征。目前，CBD核心商務(wù)區(qū)寫字樓的供應(yīng)仍存在不確定性，如果開始持續(xù)放量，預(yù)計將對寫字樓市場的供求產(chǎn)生較大影響，進一步推升寫字樓空置率，租金亦將承壓下行。
58同城、安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》顯示，三季度北上廣深寫字樓每平方米月平均租金分別為389元、310元、178元和233元。從2009年底至今，一線城市寫字樓租金均有較大增幅，其中得益于2011年后第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展及寫字樓空置率持續(xù)走低，北京租金增幅達133%，其次是深圳、上海、廣州，分別為65%、50%、39%。
對于未來寫字樓租賃，戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東預(yù)測，在經(jīng)濟形勢尚未出現(xiàn)回暖的背景下，預(yù)計短期內(nèi)中國大部分城市寫字樓市場仍可能繼續(xù)面臨下行壓力。
查閱中國國貿(mào)相關(guān)業(yè)績報告可知，寫字樓是國貿(mào)的第一大業(yè)務(wù)收入來源，2016年寫字樓收入占公司主營業(yè)務(wù)收入比例高達51.46%，隨后雖有所下滑，但也均維持在50%左右。但中國國貿(mào)2019年半年報顯示，2019年上半年寫字樓收入占公司主營業(yè)務(wù)收入僅45.21%，較2018年同期的50.18%，下滑近5個百分點。
魏東說，從追蹤的數(shù)據(jù)來看，這次租金出現(xiàn)下滑趨勢大約是從2018年四季度開始的。除了受經(jīng)濟減速壓力影響外，部分互聯(lián)網(wǎng)和金融企業(yè)的暴雷導(dǎo)致兩大成交主力行業(yè)租賃需求放緩、經(jīng)濟的壓力致使部分企業(yè)租戶出現(xiàn)退租和縮減面積、從甲級寫字樓搬到乙級寫字樓、從核心商圈搬到非核心商圈等現(xiàn)象都是引起租金下行的主要原因。
上海虹橋萬科中心的招租負責(zé)人也表示，“由于盈利下滑，不少企業(yè)離開租金較高的區(qū)域，轉(zhuǎn)而搬去樓齡較大但租金價格低廉的區(qū)域?！?br />
戴德梁行研究顯示，作為上海寫字樓租賃市場的傳統(tǒng)支柱行業(yè)，金融業(yè)的租賃成交量在2018年同比下滑了3.5%。
“辦公室被收回，我們從福田區(qū)的卓越世紀中心搬到了羅湖區(qū)的一個公寓樓?！币粋€在深圳從事互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的負責(zé)人坦言，出于壓縮成本等種種因素，公司辦公地點已經(jīng)從之前的高檔寫字樓搬走，辦公室大小也從此前的整層，變成了現(xiàn)在的幾個辦公室。
除了因為企業(yè)失利減少租賃外，仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示，聯(lián)合辦公運營商不斷擴張，企業(yè)越來越多地采用靈活辦公方式，科技類、新媒體公司需求尤其強勁。
在北京創(chuàng)業(yè)兩年的楊光表示，由于處于創(chuàng)業(yè)初期，公司并未形成一定規(guī)模，就沒有在寫字樓正式租賃辦公用地，而是在共享辦公場所租了幾個工位?！靶枰_會的時候，約個會議室就行。”
寫字樓空置率高有一部分是因為企業(yè)壓縮辦公成本推升空置率?，F(xiàn)在寫字樓租賃的模式開始變多，一些企業(yè)初期會選擇共享辦公室的租賃模式。在越來越多個性化的企業(yè)出現(xiàn)的趨勢下，寫字樓空置率大幅上升。
因為經(jīng)濟不確定性的因素，寫字樓租戶承租能力有所下降。也是這個原因，導(dǎo)致一些企業(yè)會選擇控制辦公成本，靈活辦公來減少支出，這個也影響到了寫字樓租賃市場，導(dǎo)致了寫字樓空置率升高。
業(yè)內(nèi)人士認為，商辦市場通常以15%為線劃分買方市場和賣方市場。目前，北上深三市的甲級辦公樓空置率均超過此線。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，北京寫字樓市場租金出現(xiàn)持續(xù)松動現(xiàn)象。第三季度北京全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣388.16元，環(huán)比下降2.0%，同比下降3.7%；五大核心商圈有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣433.64元，環(huán)比下降0.7%，同比下降2.0%。
中國國貿(mào)半年報也顯示，受經(jīng)濟不確定性等因素的影響，寫字樓租賃市場整體需求略顯疲軟、租戶承租能力有所下降。在寫字樓市場需求略顯低迷，以及新增供應(yīng)加劇市場競爭的雙重影響下，寫字樓市場呈現(xiàn)出空置率上升、租金增速放緩的特征。目前，CBD核心商務(wù)區(qū)寫字樓的供應(yīng)仍存在不確定性，如果開始持續(xù)放量，預(yù)計將對寫字樓市場的供求產(chǎn)生較大影響，進一步推升寫字樓空置率，租金亦將承壓下行。
58同城、安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》顯示，三季度北上廣深寫字樓每平方米月平均租金分別為389元、310元、178元和233元。從2009年底至今，一線城市寫字樓租金均有較大增幅，其中得益于2011年后第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展及寫字樓空置率持續(xù)走低，北京租金增幅達133%，其次是深圳、上海、廣州，分別為65%、50%、39%。
對于未來寫字樓租賃，戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東預(yù)測，在經(jīng)濟形勢尚未出現(xiàn)回暖的背景下，預(yù)計短期內(nèi)中國大部分城市寫字樓市場仍可能繼續(xù)面臨下行壓力。
查閱中國國貿(mào)相關(guān)業(yè)績報告可知，寫字樓是國貿(mào)的第一大業(yè)務(wù)收入來源，2016年寫字樓收入占公司主營業(yè)務(wù)收入比例高達51.46%，隨后雖有所下滑，但也均維持在50%左右。但中國國貿(mào)2019年半年報顯示，2019年上半年寫字樓收入占公司主營業(yè)務(wù)收入僅45.21%，較2018年同期的50.18%，下滑近5個百分點。
魏東說，從追蹤的數(shù)據(jù)來看，這次租金出現(xiàn)下滑趨勢大約是從2018年四季度開始的。除了受經(jīng)濟減速壓力影響外，部分互聯(lián)網(wǎng)和金融企業(yè)的暴雷導(dǎo)致兩大成交主力行業(yè)租賃需求放緩、經(jīng)濟的壓力致使部分企業(yè)租戶出現(xiàn)退租和縮減面積、從甲級寫字樓搬到乙級寫字樓、從核心商圈搬到非核心商圈等現(xiàn)象都是引起租金下行的主要原因。
上海虹橋萬科中心的招租負責(zé)人也表示，“由于盈利下滑，不少企業(yè)離開租金較高的區(qū)域，轉(zhuǎn)而搬去樓齡較大但租金價格低廉的區(qū)域?！?br />
戴德梁行研究顯示，作為上海寫字樓租賃市場的傳統(tǒng)支柱行業(yè)，金融業(yè)的租賃成交量在2018年同比下滑了3.5%。
“辦公室被收回，我們從福田區(qū)的卓越世紀中心搬到了羅湖區(qū)的一個公寓樓?！币粋€在深圳從事互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的負責(zé)人坦言，出于壓縮成本等種種因素，公司辦公地點已經(jīng)從之前的高檔寫字樓搬走，辦公室大小也從此前的整層，變成了現(xiàn)在的幾個辦公室。
除了因為企業(yè)失利減少租賃外，仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示，聯(lián)合辦公運營商不斷擴張，企業(yè)越來越多地采用靈活辦公方式，科技類、新媒體公司需求尤其強勁。
在北京創(chuàng)業(yè)兩年的楊光表示，由于處于創(chuàng)業(yè)初期，公司并未形成一定規(guī)模，就沒有在寫字樓正式租賃辦公用地，而是在共享辦公場所租了幾個工位?！靶枰_會的時候，約個會議室就行。”
寫字樓空置率高有一部分是因為企業(yè)壓縮辦公成本推升空置率?，F(xiàn)在寫字樓租賃的模式開始變多，一些企業(yè)初期會選擇共享辦公室的租賃模式。在越來越多個性化的企業(yè)出現(xiàn)的趨勢下，寫字樓空置率大幅上升。
