中國(guó)內(nèi)地寫字樓市場(chǎng)復(fù)蘇曙光初現(xiàn)
時(shí)間：2020/10/29
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中國(guó)內(nèi)地寫字樓市場(chǎng)復(fù)蘇曙光初現(xiàn)
近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2020年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》，對(duì)大中華區(qū)寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行分析。
CBRE亞太區(qū)租戶研究主管、CBRE大中華區(qū)研究部主管蔡詠嘉表示，展望2020年，大中華區(qū)域內(nèi)企業(yè)商業(yè)信心正在改善，但挑戰(zhàn)猶存。新冠肺炎疫情短期內(nèi)將對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)形成較大的沖擊，但我們預(yù)計(jì)其影響將是短暫的，經(jīng)濟(jì)增速有望在二季度后段開(kāi)始回升。2020年大中華區(qū)金融企業(yè)的寫字樓需求將穩(wěn)健增長(zhǎng)，而5G商用全面啟動(dòng)將促進(jìn)“ABC”科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，激活區(qū)域內(nèi)科技園區(qū)和數(shù)據(jù)中心的需求。寫字樓市場(chǎng)向租戶傾斜，租戶將迎來(lái)更多升級(jí)搬遷選擇，房地產(chǎn)組合的靈活性將成為租戶的優(yōu)先考量。
中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)：復(fù)蘇曙光初現(xiàn)
疫情對(duì)主力需求行業(yè)沖擊較?。菏芤咔橛绊懽畲蟮男袠I(yè)，如酒店業(yè)、餐飲業(yè)、運(yùn)輸業(yè)和零售業(yè)的企業(yè)辦公需求可能會(huì)受到重創(chuàng)。然而，我們的分析表明，疫情對(duì)主要需求驅(qū)動(dòng)行業(yè)（TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)）的影響較小，甚至可能刺激某些科技類企業(yè)的辦公租賃需求的加速增長(zhǎng)，如在線游戲和教育、企業(yè)在線辦公服務(wù)等。
2019年，TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)累計(jì)占中國(guó)寫字樓租賃總量的60%，我們預(yù)計(jì)2020年這一占比將進(jìn)一步提升。
金融業(yè)和TMT產(chǎn)業(yè)繼續(xù)擴(kuò)張：2020年，人壽保險(xiǎn)、期貨、基金和證券行業(yè)將全面取消外資持股比例的限制。對(duì)信用評(píng)級(jí)、支付等行業(yè)的外資企業(yè)也將實(shí)行國(guó)民待遇。外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐或業(yè)務(wù)擴(kuò)張將帶來(lái)新的寫字樓需求，成為驅(qū)動(dòng)2020年租賃市場(chǎng)的新引擎，尤其將利好北上深等金融中心城市的核心商務(wù)區(qū)。
5G在基礎(chǔ)設(shè)施完善的同時(shí)，也將提速相關(guān)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。ABC行業(yè)--人工智能（AI）、大數(shù)據(jù)（Big Data/Block Chain）、云計(jì)算（CloudComputing）--將在5G環(huán)境下獲得新的高速成長(zhǎng)空間，并加快B端或C端的應(yīng)用領(lǐng)域發(fā)展，如智能安防、智慧樓宇、無(wú)人駕駛、視頻直播、網(wǎng)絡(luò)游戲等。
市場(chǎng)仍然受制于供應(yīng)壓力：疫情的爆發(fā)將對(duì)寫字樓市場(chǎng)的供需兩端產(chǎn)生影響。CBRE預(yù)計(jì)，約13%的新增供應(yīng)將延遲交付，故此，2020年的全年新增供應(yīng)預(yù)測(cè)下調(diào)至890萬(wàn)平方米。核心商務(wù)區(qū)和新興商務(wù)區(qū)都會(huì)有充裕的新增供應(yīng)入市。
全年寫字樓市場(chǎng)凈吸納量有望達(dá)到350萬(wàn)平方米，與2019年基本持平，但較此前預(yù)測(cè)下降了19%。預(yù)計(jì)2020年全國(guó)空置率將攀升至25%，15個(gè)城市的空置率或達(dá)歷史最高水平。然而，供應(yīng)減速和需求持續(xù)復(fù)蘇將使得2021年后空置率回調(diào)。
去中心化趨勢(shì)持續(xù)：擁有充裕的高品質(zhì)供應(yīng)和租金優(yōu)勢(shì)的新興商務(wù)區(qū)將繼續(xù)吸引租戶遷入，尤以成本敏感型的行業(yè)為主。越來(lái)越多的租戶亦看好新區(qū)不斷改善的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套以及優(yōu)惠措施。
在“去中心化”趨勢(shì)演進(jìn)的同時(shí)，2020年核心商務(wù)區(qū)可租面積的攀升將令“中心化”重拾市場(chǎng)關(guān)注。以專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)為主的升級(jí)需求將成為吸納核心商務(wù)區(qū)空置面積的主力。
業(yè)主必須關(guān)注空間和服務(wù)：租戶對(duì)辦公空間的訴求日趨多元化。多辦公場(chǎng)景的租賃靈活性、建筑可持續(xù)性、員工福祉等非財(cái)務(wù)訴求日益受到租戶重視。有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主開(kāi)始提供更具柔性的租賃條款、辦公空間和服務(wù)。租賃策略方面，更為靈活的租期、押金支付方式、續(xù)租權(quán)限等都有助于提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。
在空間和服務(wù)方面，通過(guò)提供靈活辦公、精裝修辦公、多功能的公共會(huì)議設(shè)施、健身餐飲配套等以滿足租戶對(duì)租賃靈活性的需求并提升租戶體驗(yàn)。疫情爆發(fā)后，樓宇空氣凈化監(jiān)測(cè)設(shè)備、訪客管理和物業(yè)管理品質(zhì)也成為疫情爆發(fā)后租戶關(guān)注的焦點(diǎn)。
此外，業(yè)主也應(yīng)積極借助房地產(chǎn)科技打通從租戶到員工的服務(wù)鏈條，從數(shù)據(jù)端切入完善服務(wù)內(nèi)容。
租金仍處下行通道，但跌幅收窄：若疫情整體能在2-3個(gè)月內(nèi)得到控制，其對(duì)大多數(shù)市場(chǎng)寫字樓租金的影響將是有限的。盡管北京、上海和深圳將繼續(xù)保持充足的供應(yīng)，但基于中美貿(mào)易爭(zhēng)端的緩解、金融和科技行業(yè)需求的復(fù)蘇以及專業(yè)服務(wù)業(yè)的成熟發(fā)展，租金下跌的勢(shì)頭已經(jīng)略有緩解。二線城市供過(guò)于求的局面在2020年改善的可能性較低，預(yù)計(jì)租金將同比下降1.8%以上。
近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2020年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》，對(duì)大中華區(qū)寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行分析。
CBRE亞太區(qū)租戶研究主管、CBRE大中華區(qū)研究部主管蔡詠嘉表示，展望2020年，大中華區(qū)域內(nèi)企業(yè)商業(yè)信心正在改善，但挑戰(zhàn)猶存。新冠肺炎疫情短期內(nèi)將對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)形成較大的沖擊，但我們預(yù)計(jì)其影響將是短暫的，經(jīng)濟(jì)增速有望在二季度后段開(kāi)始回升。2020年大中華區(qū)金融企業(yè)的寫字樓需求將穩(wěn)健增長(zhǎng)，而5G商用全面啟動(dòng)將促進(jìn)“ABC”科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，激活區(qū)域內(nèi)科技園區(qū)和數(shù)據(jù)中心的需求。寫字樓市場(chǎng)向租戶傾斜，租戶將迎來(lái)更多升級(jí)搬遷選擇，房地產(chǎn)組合的靈活性將成為租戶的優(yōu)先考量。
中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)：復(fù)蘇曙光初現(xiàn)
疫情對(duì)主力需求行業(yè)沖擊較?。菏芤咔橛绊懽畲蟮男袠I(yè)，如酒店業(yè)、餐飲業(yè)、運(yùn)輸業(yè)和零售業(yè)的企業(yè)辦公需求可能會(huì)受到重創(chuàng)。然而，我們的分析表明，疫情對(duì)主要需求驅(qū)動(dòng)行業(yè)（TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)）的影響較小，甚至可能刺激某些科技類企業(yè)的辦公租賃需求的加速增長(zhǎng)，如在線游戲和教育、企業(yè)在線辦公服務(wù)等。
2019年，TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)累計(jì)占中國(guó)寫字樓租賃總量的60%，我們預(yù)計(jì)2020年這一占比將進(jìn)一步提升。
金融業(yè)和TMT產(chǎn)業(yè)繼續(xù)擴(kuò)張：2020年，人壽保險(xiǎn)、期貨、基金和證券行業(yè)將全面取消外資持股比例的限制。對(duì)信用評(píng)級(jí)、支付等行業(yè)的外資企業(yè)也將實(shí)行國(guó)民待遇。外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐或業(yè)務(wù)擴(kuò)張將帶來(lái)新的寫字樓需求，成為驅(qū)動(dòng)2020年租賃市場(chǎng)的新引擎，尤其將利好北上深等金融中心城市的核心商務(wù)區(qū)。
5G在基礎(chǔ)設(shè)施完善的同時(shí)，也將提速相關(guān)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。ABC行業(yè)--人工智能（AI）、大數(shù)據(jù)（Big Data/Block Chain）、云計(jì)算（CloudComputing）--將在5G環(huán)境下獲得新的高速成長(zhǎng)空間，并加快B端或C端的應(yīng)用領(lǐng)域發(fā)展，如智能安防、智慧樓宇、無(wú)人駕駛、視頻直播、網(wǎng)絡(luò)游戲等。
市場(chǎng)仍然受制于供應(yīng)壓力：疫情的爆發(fā)將對(duì)寫字樓市場(chǎng)的供需兩端產(chǎn)生影響。CBRE預(yù)計(jì)，約13%的新增供應(yīng)將延遲交付，故此，2020年的全年新增供應(yīng)預(yù)測(cè)下調(diào)至890萬(wàn)平方米。核心商務(wù)區(qū)和新興商務(wù)區(qū)都會(huì)有充裕的新增供應(yīng)入市。
全年寫字樓市場(chǎng)凈吸納量有望達(dá)到350萬(wàn)平方米，與2019年基本持平，但較此前預(yù)測(cè)下降了19%。預(yù)計(jì)2020年全國(guó)空置率將攀升至25%，15個(gè)城市的空置率或達(dá)歷史最高水平。然而，供應(yīng)減速和需求持續(xù)復(fù)蘇將使得2021年后空置率回調(diào)。
去中心化趨勢(shì)持續(xù)：擁有充裕的高品質(zhì)供應(yīng)和租金優(yōu)勢(shì)的新興商務(wù)區(qū)將繼續(xù)吸引租戶遷入，尤以成本敏感型的行業(yè)為主。越來(lái)越多的租戶亦看好新區(qū)不斷改善的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套以及優(yōu)惠措施。
在“去中心化”趨勢(shì)演進(jìn)的同時(shí)，2020年核心商務(wù)區(qū)可租面積的攀升將令“中心化”重拾市場(chǎng)關(guān)注。以專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)為主的升級(jí)需求將成為吸納核心商務(wù)區(qū)空置面積的主力。
業(yè)主必須關(guān)注空間和服務(wù)：租戶對(duì)辦公空間的訴求日趨多元化。多辦公場(chǎng)景的租賃靈活性、建筑可持續(xù)性、員工福祉等非財(cái)務(wù)訴求日益受到租戶重視。有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主開(kāi)始提供更具柔性的租賃條款、辦公空間和服務(wù)。租賃策略方面，更為靈活的租期、押金支付方式、續(xù)租權(quán)限等都有助于提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。
在空間和服務(wù)方面，通過(guò)提供靈活辦公、精裝修辦公、多功能的公共會(huì)議設(shè)施、健身餐飲配套等以滿足租戶對(duì)租賃靈活性的需求并提升租戶體驗(yàn)。疫情爆發(fā)后，樓宇空氣凈化監(jiān)測(cè)設(shè)備、訪客管理和物業(yè)管理品質(zhì)也成為疫情爆發(fā)后租戶關(guān)注的焦點(diǎn)。
此外，業(yè)主也應(yīng)積極借助房地產(chǎn)科技打通從租戶到員工的服務(wù)鏈條，從數(shù)據(jù)端切入完善服務(wù)內(nèi)容。
租金仍處下行通道，但跌幅收窄：若疫情整體能在2-3個(gè)月內(nèi)得到控制，其對(duì)大多數(shù)市場(chǎng)寫字樓租金的影響將是有限的。盡管北京、上海和深圳將繼續(xù)保持充足的供應(yīng)，但基于中美貿(mào)易爭(zhēng)端的緩解、金融和科技行業(yè)需求的復(fù)蘇以及專業(yè)服務(wù)業(yè)的成熟發(fā)展，租金下跌的勢(shì)頭已經(jīng)略有緩解。二線城市供過(guò)于求的局面在2020年改善的可能性較低，預(yù)計(jì)租金將同比下降1.8%以上。
