寫字樓承壓現(xiàn)狀或于下半年緩解
時(shí)間：2020/11/20
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疫情下的寫字樓市場(chǎng)顯露進(jìn)一步承壓跡象。近日，包括戴德梁行、萊坊等在內(nèi)的多家房地產(chǎn)服務(wù)公司發(fā)布的專題報(bào)告顯示，受市場(chǎng)供應(yīng)放緩以及需求謹(jǐn)慎入市等因素影響，近期以及未來(lái)一段時(shí)間寫字樓市場(chǎng)的整體活躍度將會(huì)明顯降低。但預(yù)計(jì)疫情對(duì)整個(gè)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)和需求的影響，將于今年下半年逐漸恢復(fù)。
市場(chǎng)供應(yīng)是影響寫字樓成交的一大關(guān)鍵指標(biāo)。從供應(yīng)層面來(lái)看，因受到疫情影響，寫字樓相關(guān)投資減緩、施工周期延長(zhǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)也由此放緩。加之疫情對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)造成的不確定性，謹(jǐn)慎觀望市場(chǎng)、暫緩現(xiàn)有寫字樓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，也成為部分開(kāi)發(fā)商的選擇。
戴德梁行方面認(rèn)為，在計(jì)劃于本季度乃至部分年內(nèi)入市的項(xiàng)目預(yù)計(jì)將多有推遲，寫字樓市場(chǎng)整體活躍度將會(huì)顯著降低。在該機(jī)構(gòu)看來(lái)，一方面，受疫情的影響，國(guó)內(nèi)外企業(yè)對(duì)置換、擴(kuò)張辦公物業(yè)較為審慎。而嚴(yán)格的延期復(fù)工措施之下，中小型企業(yè)因經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受限而帶來(lái)的短期內(nèi)財(cái)務(wù)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)更大，或?qū)k公租賃市場(chǎng)造成影響，尤其影響聯(lián)合辦公空間的租賃活動(dòng)。
萊坊方面報(bào)告也指出，預(yù)計(jì)疫情的持續(xù)將會(huì)導(dǎo)致部分在建寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)市場(chǎng)的時(shí)間有所延后，致使市場(chǎng)上寫字樓的新增供應(yīng)量暫時(shí)性的減少。但其認(rèn)為，這對(duì)于一定保持市場(chǎng)供求平衡較為有利。
供應(yīng)之外，市場(chǎng)需求向來(lái)也是影響寫字樓成交的另一重要指標(biāo)。而從寫字樓需求的角度來(lái)看，多機(jī)構(gòu)均認(rèn)同，部分業(yè)務(wù)受疫情影響的企業(yè)將暫緩擴(kuò)張或搬遷，寫字樓市場(chǎng)的活躍度也將因而有所降低，這也會(huì)使得承租方在與出租方的租賃條件和租金的談判中，更具有優(yōu)勢(shì)。
戴德梁行方面的研報(bào)顯示，受本次疫情影響，醫(yī)藥與醫(yī)療設(shè)備，線上游戲、遠(yuǎn)程教育等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)將快 速發(fā)展， 從而引發(fā)其擴(kuò)租或新租的辦公租賃需求；而零售、貿(mào)易、酒店、娛樂(lè)等行業(yè)受到較大沖擊，租賃活動(dòng)或?qū)⑹湛s；律所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等專業(yè)服務(wù)業(yè)及金融業(yè)受到的直接影響則比較小，也將會(huì)成為未來(lái)業(yè)主爭(zhēng)取續(xù)租、擴(kuò)租的重要對(duì)象。
“目前，除了部分相關(guān)生物醫(yī)藥、醫(yī)療健康類的企業(yè)可能仍會(huì)有較大擴(kuò)張需求以外，一些原有擴(kuò)張或搬遷計(jì)劃的企業(yè)將會(huì)更多地采取觀望的態(tài)度，預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)中對(duì)寫字樓的吸納需求會(huì)有減少。” 萊坊則在專題報(bào)告中如是指出。
一般而言，寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)與需求的調(diào)整，都會(huì)直接反映在空置率和租金等指標(biāo)上。
上述兩大機(jī)構(gòu)研報(bào)均顯示，由于短期內(nèi)寫字樓市場(chǎng)供需雙方都持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，預(yù)計(jì)寫字樓的租賃成交量將會(huì)短期有所減少；租金水平方面，由于需求受到暫時(shí)的抑制，短期內(nèi)寫字樓業(yè)主不得不通過(guò)更大的優(yōu)惠條件和租金減免來(lái)吸引客群，以價(jià)換量，預(yù)計(jì)短期內(nèi)寫字樓租金有進(jìn)一步下探的壓力。
“以在2019已經(jīng)進(jìn)入下行通道的北京和上海為例，2019年第四季度這兩個(gè)城市的甲級(jí)寫字樓空置率都已攀升至兩位數(shù)，分別為13.4%和12.1%。在今年年初的疫情影響下，我們預(yù)計(jì)第一季度甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將受到較大影響，下半年這兩個(gè)城市的甲級(jí)寫字樓租金或?qū)⒗^續(xù)下探，空置率繼續(xù)走高?！?萊坊董事及上海&北京研究及咨詢部主管楊悅晨如是說(shuō)道。
值得一提的是，盡管現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)成交不夠活躍，但業(yè)內(nèi)對(duì)于寫字樓市場(chǎng)的恢復(fù)周期并未過(guò)于悲觀。
萊坊報(bào)告指出，預(yù)計(jì)今年下半年整個(gè)寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)和需求將逐漸恢復(fù)。屆時(shí)一部分被疫情所抑制的租賃需求將會(huì)得到釋放，加大了對(duì)于寫字樓的吸納，從而帶動(dòng)空置率下降，租金走勢(shì)逐漸企穩(wěn)。
市場(chǎng)供應(yīng)是影響寫字樓成交的一大關(guān)鍵指標(biāo)。從供應(yīng)層面來(lái)看，因受到疫情影響，寫字樓相關(guān)投資減緩、施工周期延長(zhǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)也由此放緩。加之疫情對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)造成的不確定性，謹(jǐn)慎觀望市場(chǎng)、暫緩現(xiàn)有寫字樓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，也成為部分開(kāi)發(fā)商的選擇。
戴德梁行方面認(rèn)為，在計(jì)劃于本季度乃至部分年內(nèi)入市的項(xiàng)目預(yù)計(jì)將多有推遲，寫字樓市場(chǎng)整體活躍度將會(huì)顯著降低。在該機(jī)構(gòu)看來(lái)，一方面，受疫情的影響，國(guó)內(nèi)外企業(yè)對(duì)置換、擴(kuò)張辦公物業(yè)較為審慎。而嚴(yán)格的延期復(fù)工措施之下，中小型企業(yè)因經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受限而帶來(lái)的短期內(nèi)財(cái)務(wù)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)更大，或?qū)k公租賃市場(chǎng)造成影響，尤其影響聯(lián)合辦公空間的租賃活動(dòng)。
萊坊方面報(bào)告也指出，預(yù)計(jì)疫情的持續(xù)將會(huì)導(dǎo)致部分在建寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)市場(chǎng)的時(shí)間有所延后，致使市場(chǎng)上寫字樓的新增供應(yīng)量暫時(shí)性的減少。但其認(rèn)為，這對(duì)于一定保持市場(chǎng)供求平衡較為有利。
供應(yīng)之外，市場(chǎng)需求向來(lái)也是影響寫字樓成交的另一重要指標(biāo)。而從寫字樓需求的角度來(lái)看，多機(jī)構(gòu)均認(rèn)同，部分業(yè)務(wù)受疫情影響的企業(yè)將暫緩擴(kuò)張或搬遷，寫字樓市場(chǎng)的活躍度也將因而有所降低，這也會(huì)使得承租方在與出租方的租賃條件和租金的談判中，更具有優(yōu)勢(shì)。
戴德梁行方面的研報(bào)顯示，受本次疫情影響，醫(yī)藥與醫(yī)療設(shè)備，線上游戲、遠(yuǎn)程教育等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)將快 速發(fā)展， 從而引發(fā)其擴(kuò)租或新租的辦公租賃需求；而零售、貿(mào)易、酒店、娛樂(lè)等行業(yè)受到較大沖擊，租賃活動(dòng)或?qū)⑹湛s；律所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等專業(yè)服務(wù)業(yè)及金融業(yè)受到的直接影響則比較小，也將會(huì)成為未來(lái)業(yè)主爭(zhēng)取續(xù)租、擴(kuò)租的重要對(duì)象。
“目前，除了部分相關(guān)生物醫(yī)藥、醫(yī)療健康類的企業(yè)可能仍會(huì)有較大擴(kuò)張需求以外，一些原有擴(kuò)張或搬遷計(jì)劃的企業(yè)將會(huì)更多地采取觀望的態(tài)度，預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)中對(duì)寫字樓的吸納需求會(huì)有減少。” 萊坊則在專題報(bào)告中如是指出。
一般而言，寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)與需求的調(diào)整，都會(huì)直接反映在空置率和租金等指標(biāo)上。
上述兩大機(jī)構(gòu)研報(bào)均顯示，由于短期內(nèi)寫字樓市場(chǎng)供需雙方都持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，預(yù)計(jì)寫字樓的租賃成交量將會(huì)短期有所減少；租金水平方面，由于需求受到暫時(shí)的抑制，短期內(nèi)寫字樓業(yè)主不得不通過(guò)更大的優(yōu)惠條件和租金減免來(lái)吸引客群，以價(jià)換量，預(yù)計(jì)短期內(nèi)寫字樓租金有進(jìn)一步下探的壓力。
“以在2019已經(jīng)進(jìn)入下行通道的北京和上海為例，2019年第四季度這兩個(gè)城市的甲級(jí)寫字樓空置率都已攀升至兩位數(shù)，分別為13.4%和12.1%。在今年年初的疫情影響下，我們預(yù)計(jì)第一季度甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將受到較大影響，下半年這兩個(gè)城市的甲級(jí)寫字樓租金或?qū)⒗^續(xù)下探，空置率繼續(xù)走高?！?萊坊董事及上海&北京研究及咨詢部主管楊悅晨如是說(shuō)道。
值得一提的是，盡管現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)成交不夠活躍，但業(yè)內(nèi)對(duì)于寫字樓市場(chǎng)的恢復(fù)周期并未過(guò)于悲觀。
萊坊報(bào)告指出，預(yù)計(jì)今年下半年整個(gè)寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)和需求將逐漸恢復(fù)。屆時(shí)一部分被疫情所抑制的租賃需求將會(huì)得到釋放，加大了對(duì)于寫字樓的吸納，從而帶動(dòng)空置率下降，租金走勢(shì)逐漸企穩(wěn)。
