寫字樓租賃缺一本專業(yè)詞典？常見9大名詞解析來這里搜索
時間：2021/7/20
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個人覺得工作后與學(xué)生時代最大的不同在于，一個需要你主動學(xué)習(xí)，一個是被動吸取?！皩W(xué)習(xí)無關(guān)乎其他任何人，只關(guān)乎你自己”。工作需要學(xué)習(xí)，生活也是。還記得之前報名學(xué)過很短一段時間的素描，雖然后面我個人認(rèn)為自己實(shí)在沒有天賦，屬于抽象派到自己都看不懂那種，不得不放棄。但是我覺得畫畫的經(jīng)歷，讓我學(xué)會看什么都不只是看東西的本身，而是看它和周邊環(huán)境的關(guān)系。
比如素描畫一個花瓶，老師總會讓我們觀察：光源在哪兒？光源的大小，強(qiáng)度，對于陰影效果有什么影響。這也讓我有一段時間看個電影，看個電視劇總會去思考，攝影師是在什么方向拍得素材，角度是怎樣的？晚上拍得鏡頭又是在什么位置布的光線。就好比我們聽人說話，及觀察他的行為動作。不僅需要理解話本身的意思，還會想，當(dāng)時說這話做這事的人情緒怎樣？環(huán)境如何？有無其他人？這些人是否對他說這句話有影響？很多人會說，我做這個就為了賺點(diǎn)錢，將來還不一定干這個，了解這么多干嘛，我希望你多分享怎么找客戶，怎么搞定客戶。個人覺得學(xué)什么都有用，關(guān)鍵在你有沒有學(xué)到這一行的做事方式和邏輯，以及看問題的不同角度。
1、空置率（Vacancy Rate）是什么意思？空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。當(dāng)一個發(fā)展成熟穩(wěn)定的區(qū)域內(nèi)空置率超過20%時，就有供應(yīng)過剩的可能（幾乎中國新興崛起的城市都是嚴(yán)重的供應(yīng)過剩，這一波P2P暴雷更是增加了空置率）。一般空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，這個合理空置率適用大部分樓宇，一般樓宇在95%則可以聲稱自己為滿租的狀態(tài)。當(dāng)然有些基金公司會把旗下的寫字樓目標(biāo)定位為入駐率100%才是滿租。也就是說，空置率越低，這座城市的房產(chǎn)越供不應(yīng)求！當(dāng)一個城市空置處于較低的水平，那么這條生態(tài)鏈上的中介部分就更難做了，這也是為什么有些區(qū)域隨著空置率越來越低，中介逐漸轉(zhuǎn)型做二房東的原因……
2、何為得房率？（Efficiency Rate ）在各種項(xiàng)目的基本數(shù)據(jù)里，少不了各種“率”，比如圓周率，結(jié)婚率，出軌率，收視率等。得房率就是一個房屋實(shí)用面積與建筑面積比。舉個例子，一個房子建筑面積，或者租賃面積是200方，除掉公攤等，實(shí)用面積只有150方，那么得房率75%。它們是衡量各行業(yè)的重要指標(biāo)。比如這個得房率，是二房東很重要的一個指標(biāo)。寫字樓的得房率是一個神一樣的指標(biāo)，購買房產(chǎn)會有一個指標(biāo)，房產(chǎn)本上基本會有相關(guān)數(shù)據(jù)。但是租賃中，這個便是非常重要的利潤點(diǎn)了。簡單地說，普通的方正寫字樓的得房率基本在70%-80%；會比住宅低一個等級，這是因?yàn)閷懽謽且话愣际歉邔踊蛘叱邔咏ㄖ?，核心筒部分，柱子也會比較多，還有就是電梯會比較多。除此之外，甲級寫字樓還有闊氣的大堂，這些都會計算到得房率里面。標(biāo)志性建筑，或者一些城市地標(biāo)，往往是得房率比較低的，比如杭州的來福士中心，得房率在62%不到，比如環(huán)球中心，歐美中心等都是比較低的得房率。為什么說得房率是二房東的一個很重要的指標(biāo)呢？正因?yàn)閷懽謽堑牡梅柯试谝粋€相對而言比較寬的范圍，這時候二房東就有空間偷面積了。舉個例子，我在來福士旁邊租了一個方正的寫字樓，通過隔斷完，裝修完，原來75%的得房率隔成65%的得房率，1000方面積租過來，滿租狀態(tài)，租掉了1100方。那么100方就是純利潤啊。那么對于客戶而言又如何呢？“陳總，您看，旁邊來福士才62%的得房率，我們這可有65%的得房率呢！
3、何為CBD （中央商務(wù)區(qū)）？所謂CBD就是一個城市辦公樓，購物中心密集的區(qū)域。中央商務(wù)區(qū)這個概念最早出現(xiàn)在美國，現(xiàn)在已經(jīng)擴(kuò)展至形容全球城市、區(qū)域乃至國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。簡單理解CBD就是那些“車（C）必（B）堵（D）”的區(qū)域；每個城市基本都有一個或幾個CBD，或者幾個副中心區(qū)域，這是城市發(fā)展的趨勢，為什么中國還有很多機(jī)會？從城市的發(fā)展來看，其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒達(dá)到飽和。中國人口眾多，以前的商務(wù)區(qū)基本是圍繞老火車站附近。而隨著高鐵的興建，以及各種商業(yè)配套的興建，副中心越來越多。大家也可以去看看各類寫字樓策劃報告，第一部分便是分析城市的CBD及副中心區(qū)域。CBD也是這個行業(yè)的戰(zhàn)場。舉個例子，北京國貿(mào)一個區(qū)域，大大小小埋伏了兩三千的從業(yè)者。隨時準(zhǔn)備上場廝殺。
4、免租期 注意翻譯不是rent free period； 而是：Grace Period。準(zhǔn)確音譯是寬限期，由此也可見在實(shí)際過程中我們所謂的免租期，其實(shí)大部分是前期一次性給到的租期外免租期，也可以理解為裝修期。何為租期外免租期？舉個例子，我八月一號和你簽了合同，你把起租日期推到九月一號，那么這一個月就是免租期。但是我實(shí)際租期還是24個月，但是實(shí)際使用的時間要加上這一個月。但事實(shí)，免租期有細(xì)分的：租期內(nèi)免租期，以及租期外免租期（也就是裝修期）。免租期是租賃行為中非常重要的一個名詞概念。對于開發(fā)商或者房東而言，免租期的優(yōu)勢有如下幾點(diǎn)：
（1）首先寫字樓前期或者突然大面積空出的時候，這時候迫于去化率壓力，往往開發(fā)商采取低價格高傭金策略趕緊把房子租掉，怎么采取低價格呢？開發(fā)商一般不會明面上把租金價格降下來，因?yàn)闀?dǎo)致樓內(nèi)其他租戶的恐慌或是不滿。而是以給免租期的方式，畢竟給免租期就是租金價格優(yōu)惠啊。還有，對于需要公開財務(wù)指標(biāo)的上市開發(fā)商，或者上市資產(chǎn)一部分的資產(chǎn)項(xiàng)目，免租期能為財務(wù)報表增光添彩。呵呵。高端玩家。
（2）接下來要說的還是二房東。二房東們，你們拿項(xiàng)目的時候能不能多和開發(fā)商申請點(diǎn)免租期啊，別偷面積偷的自己都不好意思報得房率啊。多申請點(diǎn)免租期，每多申請一個月都是利潤啊，大膽殺開發(fā)商免租期啊，不租給二房東，哪有這么多大面積客戶啊，他空著也是空著啊。而不是為了搶房源，哄抬物價，然后面積偷的底褲都沒了。
5、建筑面積和實(shí)用面積。包括凈作業(yè)樓面面積以及樓宇內(nèi)其他公用地方的使用面積，例如大堂，設(shè)備層，避難層（避難層不一定在地下室哦，有很多是在中間樓層或者頂層，知識點(diǎn)?。?，電梯，樓梯，墻身厚度，垃圾房，洗手間等。合同中的租賃面積，一般就是指建筑面積Gross Floor Area。提醒一下剛涉足二房東領(lǐng)域的二房東們啊，你們的合同簽完不要寫建筑面積啊。寫什么你們自己要有點(diǎn)那啥數(shù)啊。再談?wù)剬?shí)用面積Net Lettable Area，顧名思義，NLA會小于GFA。去除掉那些公用部分，實(shí)用面積就是具體可使用的面積。具體理解大家和名詞解析（一）中提到的得房率參照理解。
6、優(yōu)先續(xù)租權(quán) 這是非常重要的但又往往被忽略的概念，尤其是大面積，大單的時候。在同等條件下的租賃合同建立中具有優(yōu)先權(quán)或先取權(quán)。優(yōu)先續(xù)租權(quán)只是一個法術(shù)語，并不是法律概念，所以，優(yōu)先續(xù)租權(quán)需要雙方在租賃合同中約定，若未約定，法律難以對出租房有強(qiáng)制力。試想想，投入了這么多裝修費(fèi)用，卻漏掉了優(yōu)先續(xù)租權(quán)，這是多么讓人遺憾的事情。
7、租戶代表一般五大行是這個叫法。在國內(nèi)，租戶代表有個很接地氣的名字：中介。呵呵。英文翻譯為：Tenant Representative；英文翻譯過來是我們的工作就是為客戶找到最理想的辦公場所，最大限度地確保租賃合同的靈活性。接下來，知識點(diǎn)，劃重點(diǎn)：作為一名租戶代表（中介），最重要的職責(zé)便是（T）疼（R）人。需要在物業(yè)選址、搜索及研究、商業(yè)條款談判、租賃/購買策略調(diào)整、財務(wù)分析及定性分析、租賃/購買戰(zhàn)略評估與總體規(guī)劃等一系列活動中作為代表，處理一切。
8、業(yè)主代表 這也是五大行的叫法，在國內(nèi)基本稱之為代理公司。你需要會的技能只有一個：吹牛逼。把牛逼吹出各種花樣，放到策劃報告里面。
9、吸納量 寫字樓的出租吸納量的計算方法為：新租面積+擴(kuò)租面積-退租面積；出售吸納量是指新出售面積；舉個例子，五大行出的2018年寫字樓市場報告，里面的吸納量指的便是2018年這個時間段內(nèi)，它是有一個時間段的。廢話說了這么多，吸納量和一個單體項(xiàng)目的去化量是一個類似的概念。只是一個是大概念，一個是小概念。吸納量對于一個外地商業(yè)地產(chǎn)公司進(jìn)入，以及新項(xiàng)目的定位是一個非常非常關(guān)鍵的指標(biāo)。
比如素描畫一個花瓶，老師總會讓我們觀察：光源在哪兒？光源的大小，強(qiáng)度，對于陰影效果有什么影響。這也讓我有一段時間看個電影，看個電視劇總會去思考，攝影師是在什么方向拍得素材，角度是怎樣的？晚上拍得鏡頭又是在什么位置布的光線。就好比我們聽人說話，及觀察他的行為動作。不僅需要理解話本身的意思，還會想，當(dāng)時說這話做這事的人情緒怎樣？環(huán)境如何？有無其他人？這些人是否對他說這句話有影響？很多人會說，我做這個就為了賺點(diǎn)錢，將來還不一定干這個，了解這么多干嘛，我希望你多分享怎么找客戶，怎么搞定客戶。個人覺得學(xué)什么都有用，關(guān)鍵在你有沒有學(xué)到這一行的做事方式和邏輯，以及看問題的不同角度。
1、空置率（Vacancy Rate）是什么意思？空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。當(dāng)一個發(fā)展成熟穩(wěn)定的區(qū)域內(nèi)空置率超過20%時，就有供應(yīng)過剩的可能（幾乎中國新興崛起的城市都是嚴(yán)重的供應(yīng)過剩，這一波P2P暴雷更是增加了空置率）。一般空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，這個合理空置率適用大部分樓宇，一般樓宇在95%則可以聲稱自己為滿租的狀態(tài)。當(dāng)然有些基金公司會把旗下的寫字樓目標(biāo)定位為入駐率100%才是滿租。也就是說，空置率越低，這座城市的房產(chǎn)越供不應(yīng)求！當(dāng)一個城市空置處于較低的水平，那么這條生態(tài)鏈上的中介部分就更難做了，這也是為什么有些區(qū)域隨著空置率越來越低，中介逐漸轉(zhuǎn)型做二房東的原因……
2、何為得房率？（Efficiency Rate ）在各種項(xiàng)目的基本數(shù)據(jù)里，少不了各種“率”，比如圓周率，結(jié)婚率，出軌率，收視率等。得房率就是一個房屋實(shí)用面積與建筑面積比。舉個例子，一個房子建筑面積，或者租賃面積是200方，除掉公攤等，實(shí)用面積只有150方，那么得房率75%。它們是衡量各行業(yè)的重要指標(biāo)。比如這個得房率，是二房東很重要的一個指標(biāo)。寫字樓的得房率是一個神一樣的指標(biāo)，購買房產(chǎn)會有一個指標(biāo)，房產(chǎn)本上基本會有相關(guān)數(shù)據(jù)。但是租賃中，這個便是非常重要的利潤點(diǎn)了。簡單地說，普通的方正寫字樓的得房率基本在70%-80%；會比住宅低一個等級，這是因?yàn)閷懽謽且话愣际歉邔踊蛘叱邔咏ㄖ?，核心筒部分，柱子也會比較多，還有就是電梯會比較多。除此之外，甲級寫字樓還有闊氣的大堂，這些都會計算到得房率里面。標(biāo)志性建筑，或者一些城市地標(biāo)，往往是得房率比較低的，比如杭州的來福士中心，得房率在62%不到，比如環(huán)球中心，歐美中心等都是比較低的得房率。為什么說得房率是二房東的一個很重要的指標(biāo)呢？正因?yàn)閷懽謽堑牡梅柯试谝粋€相對而言比較寬的范圍，這時候二房東就有空間偷面積了。舉個例子，我在來福士旁邊租了一個方正的寫字樓，通過隔斷完，裝修完，原來75%的得房率隔成65%的得房率，1000方面積租過來，滿租狀態(tài)，租掉了1100方。那么100方就是純利潤啊。那么對于客戶而言又如何呢？“陳總，您看，旁邊來福士才62%的得房率，我們這可有65%的得房率呢！
3、何為CBD （中央商務(wù)區(qū)）？所謂CBD就是一個城市辦公樓，購物中心密集的區(qū)域。中央商務(wù)區(qū)這個概念最早出現(xiàn)在美國，現(xiàn)在已經(jīng)擴(kuò)展至形容全球城市、區(qū)域乃至國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。簡單理解CBD就是那些“車（C）必（B）堵（D）”的區(qū)域；每個城市基本都有一個或幾個CBD，或者幾個副中心區(qū)域，這是城市發(fā)展的趨勢，為什么中國還有很多機(jī)會？從城市的發(fā)展來看，其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒達(dá)到飽和。中國人口眾多，以前的商務(wù)區(qū)基本是圍繞老火車站附近。而隨著高鐵的興建，以及各種商業(yè)配套的興建，副中心越來越多。大家也可以去看看各類寫字樓策劃報告，第一部分便是分析城市的CBD及副中心區(qū)域。CBD也是這個行業(yè)的戰(zhàn)場。舉個例子，北京國貿(mào)一個區(qū)域，大大小小埋伏了兩三千的從業(yè)者。隨時準(zhǔn)備上場廝殺。
4、免租期 注意翻譯不是rent free period； 而是：Grace Period。準(zhǔn)確音譯是寬限期，由此也可見在實(shí)際過程中我們所謂的免租期，其實(shí)大部分是前期一次性給到的租期外免租期，也可以理解為裝修期。何為租期外免租期？舉個例子，我八月一號和你簽了合同，你把起租日期推到九月一號，那么這一個月就是免租期。但是我實(shí)際租期還是24個月，但是實(shí)際使用的時間要加上這一個月。但事實(shí)，免租期有細(xì)分的：租期內(nèi)免租期，以及租期外免租期（也就是裝修期）。免租期是租賃行為中非常重要的一個名詞概念。對于開發(fā)商或者房東而言，免租期的優(yōu)勢有如下幾點(diǎn)：
（1）首先寫字樓前期或者突然大面積空出的時候，這時候迫于去化率壓力，往往開發(fā)商采取低價格高傭金策略趕緊把房子租掉，怎么采取低價格呢？開發(fā)商一般不會明面上把租金價格降下來，因?yàn)闀?dǎo)致樓內(nèi)其他租戶的恐慌或是不滿。而是以給免租期的方式，畢竟給免租期就是租金價格優(yōu)惠啊。還有，對于需要公開財務(wù)指標(biāo)的上市開發(fā)商，或者上市資產(chǎn)一部分的資產(chǎn)項(xiàng)目，免租期能為財務(wù)報表增光添彩。呵呵。高端玩家。
（2）接下來要說的還是二房東。二房東們，你們拿項(xiàng)目的時候能不能多和開發(fā)商申請點(diǎn)免租期啊，別偷面積偷的自己都不好意思報得房率啊。多申請點(diǎn)免租期，每多申請一個月都是利潤啊，大膽殺開發(fā)商免租期啊，不租給二房東，哪有這么多大面積客戶啊，他空著也是空著啊。而不是為了搶房源，哄抬物價，然后面積偷的底褲都沒了。
5、建筑面積和實(shí)用面積。包括凈作業(yè)樓面面積以及樓宇內(nèi)其他公用地方的使用面積，例如大堂，設(shè)備層，避難層（避難層不一定在地下室哦，有很多是在中間樓層或者頂層，知識點(diǎn)?。?，電梯，樓梯，墻身厚度，垃圾房，洗手間等。合同中的租賃面積，一般就是指建筑面積Gross Floor Area。提醒一下剛涉足二房東領(lǐng)域的二房東們啊，你們的合同簽完不要寫建筑面積啊。寫什么你們自己要有點(diǎn)那啥數(shù)啊。再談?wù)剬?shí)用面積Net Lettable Area，顧名思義，NLA會小于GFA。去除掉那些公用部分，實(shí)用面積就是具體可使用的面積。具體理解大家和名詞解析（一）中提到的得房率參照理解。
6、優(yōu)先續(xù)租權(quán) 這是非常重要的但又往往被忽略的概念，尤其是大面積，大單的時候。在同等條件下的租賃合同建立中具有優(yōu)先權(quán)或先取權(quán)。優(yōu)先續(xù)租權(quán)只是一個法術(shù)語，并不是法律概念，所以，優(yōu)先續(xù)租權(quán)需要雙方在租賃合同中約定，若未約定，法律難以對出租房有強(qiáng)制力。試想想，投入了這么多裝修費(fèi)用，卻漏掉了優(yōu)先續(xù)租權(quán)，這是多么讓人遺憾的事情。
7、租戶代表一般五大行是這個叫法。在國內(nèi)，租戶代表有個很接地氣的名字：中介。呵呵。英文翻譯為：Tenant Representative；英文翻譯過來是我們的工作就是為客戶找到最理想的辦公場所，最大限度地確保租賃合同的靈活性。接下來，知識點(diǎn)，劃重點(diǎn)：作為一名租戶代表（中介），最重要的職責(zé)便是（T）疼（R）人。需要在物業(yè)選址、搜索及研究、商業(yè)條款談判、租賃/購買策略調(diào)整、財務(wù)分析及定性分析、租賃/購買戰(zhàn)略評估與總體規(guī)劃等一系列活動中作為代表，處理一切。
8、業(yè)主代表 這也是五大行的叫法，在國內(nèi)基本稱之為代理公司。你需要會的技能只有一個：吹牛逼。把牛逼吹出各種花樣，放到策劃報告里面。
9、吸納量 寫字樓的出租吸納量的計算方法為：新租面積+擴(kuò)租面積-退租面積；出售吸納量是指新出售面積；舉個例子，五大行出的2018年寫字樓市場報告，里面的吸納量指的便是2018年這個時間段內(nèi)，它是有一個時間段的。廢話說了這么多，吸納量和一個單體項(xiàng)目的去化量是一個類似的概念。只是一個是大概念，一個是小概念。吸納量對于一個外地商業(yè)地產(chǎn)公司進(jìn)入，以及新項(xiàng)目的定位是一個非常非常關(guān)鍵的指標(biāo)。
