購買寫字樓的19條鐵律
時(shí)間：2021/8/12
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購買辦公樓是大學(xué)的問題，投資者不僅要考慮價(jià)格、地區(qū)、環(huán)境、交通等因素，還需要明確以避免陷阱。 以下編輯總結(jié)了19座辦公大樓的購買注意事項(xiàng)，以供參考。
1 .無論是投資還是自用，辦公樓的購買邏輯都與住宅有很大不同。
首先說地域，無論選擇哪個(gè)地域，都最好選擇城市主干道上的辦公樓---道路知名度越高越好。 盡量不要在巷子里筑巢。 熟悉的路名不僅是房子價(jià)值的一部分，至少在商業(yè)社交伙伴中也容易被發(fā)現(xiàn)。
3 .辦公樓必須重視“地標(biāo)含量”。 它甚至是無形的資產(chǎn)信用擔(dān)保。 從硬件上來說，道路越有名，建筑物的形狀越讓人記憶深刻---越有樂趣，地標(biāo)的含量通常越高。
4 .因此，被稱為地標(biāo)的辦公樓通常由大型建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)。 買辦公樓時(shí)，要特別注意建筑設(shè)計(jì)單位是誰。 大型建筑事務(wù)所至少在建筑風(fēng)格（包括外立面）上有更高的美學(xué)保險(xiǎn)度。 建筑風(fēng)格不僅是辦公樓項(xiàng)目的面孔，也是入住企業(yè)的直觀形象。
5 .辦公樓的公共大廳也是企業(yè)形象的組成部分。 通常，大廳的高度越高，就越氣派。 大樓的書上通常寫著增高了幾米。 另外，大廳的客廳設(shè)計(jì)、天花板上吊著的燈、墻上掛著的畫等都會影響大廳氣氛的外觀，但這些在期待的房間預(yù)售中是看不到的。 所以，最好選擇有開發(fā)辦公大樓經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)商。
6 .從開發(fā)的角度來說，辦公樓比住宅復(fù)雜。 從有經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)商和沒有經(jīng)驗(yàn)的人的比較來看，建成的住宅通常差不多，但在建成的辦公樓里，差距非常顯著。
7 .地下車庫是檢驗(yàn)辦公樓質(zhì)量高低的有效場所。 當(dāng)然，買房的時(shí)候看不到，但至少要關(guān)注以下兩點(diǎn)。 一個(gè)是地下大廳是否有裝修效果圖，另一個(gè)是從地下車庫到地下電梯廳的動(dòng)線。 我見過這樣的辦公樓。 雖然外表看起來相當(dāng)高，但其中一個(gè)地下電梯廳的入口必須通過自行車和電動(dòng)汽車的停車場才能到達(dá)。 樓層高得要命，如果你是在里面工作的業(yè)主，這是什么感覺？
8 .電梯很麻煩。 電梯的數(shù)量、位置設(shè)計(jì)、升降速度（快通常很高）都會影響上下班高峰期的人員疏散效率。 需要排很長的隊(duì)坐電梯的辦公樓，房租很難變貴。
9 .辦公樓的戶型面積段設(shè)置，非常重要。 對地產(chǎn)商來說，通常面積劃分得越小，銷售速度就越快，但對買家來說，這就嚴(yán)重影響了寫字樓本身的價(jià)值。 戶型面積剪得越細(xì)，將來入住的企業(yè)檔次越低，玉石混亂，無論多么高檔的辦公樓，檔次都下降了。 我見過很多地區(qū)很好，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，但是因此租金一直不高。10 .所以，請盡量選擇各層出售的辦公樓。 根據(jù)辦公樓的不同，所有樓層的面積可以小至300平方米左右。 當(dāng)然，如果購買力不夠的話，盡量選擇大房子型占多數(shù)的辦公樓。 我要買其中少量的房子型。 這些小戶型的租金收益率往往更高。
11 .盡量整理裝修后選擇要交貨的辦公樓。 與住宅不同，辦公樓的完工是指吊頂、墻壁、網(wǎng)板（也稱為布線地板，便于設(shè)置各種強(qiáng)電、弱電的布線線路）、空調(diào)、新風(fēng)等基礎(chǔ)硬件，入住企業(yè)最快需要兩三周的時(shí)間切斷內(nèi)部空間這有助于縮短辦公樓的租金培育期。
12 .也必須注意空調(diào)。 中央空調(diào)聽起來很貴，但是它統(tǒng)一時(shí)間開著空調(diào)。 正常下班時(shí)間后，通常會關(guān)閉。 否則，運(yùn)營成本就太可惜了。 但是，對中國企業(yè)來說，加班是常事，夏天呆在沒有空調(diào)的辦公室加班，會有很多人換辦公樓。 空調(diào)不會為一些加班的企業(yè)單獨(dú)打開。 即使接通了，費(fèi)用也貴得可怕。 因此，最好關(guān)注是否為空調(diào)VRV系統(tǒng)。 簡單來說，就是可以單獨(dú)收費(fèi)，成本也比較低的中央空調(diào)。 許多地產(chǎn)商舍不得安裝這種空調(diào)。 因?yàn)槟莻€(gè)更貴。
13 .如果景觀資源不是異常獨(dú)特的話，就沒有必要選高的樓層。 地產(chǎn)商銷售價(jià)格時(shí)的樓層價(jià)差系數(shù)在租賃市場上很難出現(xiàn)。
14 .也請關(guān)注中意的辦公樓是否有保留的食堂空間。 在辦公室吃外賣的辦公樓和可以在樓下食堂吃飯的辦公樓，租金很可能不一樣。 如果沒有食堂，也要看看步行5分鐘內(nèi)是否有足夠的飲食資源。 關(guān)鍵是快餐店。 因?yàn)椋懈呒壊惋嫷甑墓δ苤皇欠奖憷习宓纳虅?wù)盛宴，員工不能每天吃飯。
15 .如果要求再高一點(diǎn)的話，可以介意，辦公樓本身有中大型會議室嗎？ 現(xiàn)在的企業(yè)辦公文化，重點(diǎn)是共享交流，如果不定期進(jìn)行培訓(xùn)，定期開派對，自己的會議室就未必夠用。 如果辦公樓本身有大中型會議室，就能滿足新一代入住企業(yè)的需要。
16 .樓下最好有咖啡館。 如果還沒有的話，請想象成星巴克的高管，想想要不要在這座辦公樓的商店開店。
19 .買辦公樓是一件比較復(fù)雜的事情。 這樣的十幾瓶，一定還有很多東西漏了，但我希望你有簡潔扼要的參考作用。
1 .無論是投資還是自用，辦公樓的購買邏輯都與住宅有很大不同。
首先說地域，無論選擇哪個(gè)地域，都最好選擇城市主干道上的辦公樓---道路知名度越高越好。 盡量不要在巷子里筑巢。 熟悉的路名不僅是房子價(jià)值的一部分，至少在商業(yè)社交伙伴中也容易被發(fā)現(xiàn)。
3 .辦公樓必須重視“地標(biāo)含量”。 它甚至是無形的資產(chǎn)信用擔(dān)保。 從硬件上來說，道路越有名，建筑物的形狀越讓人記憶深刻---越有樂趣，地標(biāo)的含量通常越高。
4 .因此，被稱為地標(biāo)的辦公樓通常由大型建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)。 買辦公樓時(shí)，要特別注意建筑設(shè)計(jì)單位是誰。 大型建筑事務(wù)所至少在建筑風(fēng)格（包括外立面）上有更高的美學(xué)保險(xiǎn)度。 建筑風(fēng)格不僅是辦公樓項(xiàng)目的面孔，也是入住企業(yè)的直觀形象。
5 .辦公樓的公共大廳也是企業(yè)形象的組成部分。 通常，大廳的高度越高，就越氣派。 大樓的書上通常寫著增高了幾米。 另外，大廳的客廳設(shè)計(jì)、天花板上吊著的燈、墻上掛著的畫等都會影響大廳氣氛的外觀，但這些在期待的房間預(yù)售中是看不到的。 所以，最好選擇有開發(fā)辦公大樓經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)商。
6 .從開發(fā)的角度來說，辦公樓比住宅復(fù)雜。 從有經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)商和沒有經(jīng)驗(yàn)的人的比較來看，建成的住宅通常差不多，但在建成的辦公樓里，差距非常顯著。
7 .地下車庫是檢驗(yàn)辦公樓質(zhì)量高低的有效場所。 當(dāng)然，買房的時(shí)候看不到，但至少要關(guān)注以下兩點(diǎn)。 一個(gè)是地下大廳是否有裝修效果圖，另一個(gè)是從地下車庫到地下電梯廳的動(dòng)線。 我見過這樣的辦公樓。 雖然外表看起來相當(dāng)高，但其中一個(gè)地下電梯廳的入口必須通過自行車和電動(dòng)汽車的停車場才能到達(dá)。 樓層高得要命，如果你是在里面工作的業(yè)主，這是什么感覺？
8 .電梯很麻煩。 電梯的數(shù)量、位置設(shè)計(jì)、升降速度（快通常很高）都會影響上下班高峰期的人員疏散效率。 需要排很長的隊(duì)坐電梯的辦公樓，房租很難變貴。
9 .辦公樓的戶型面積段設(shè)置，非常重要。 對地產(chǎn)商來說，通常面積劃分得越小，銷售速度就越快，但對買家來說，這就嚴(yán)重影響了寫字樓本身的價(jià)值。 戶型面積剪得越細(xì)，將來入住的企業(yè)檔次越低，玉石混亂，無論多么高檔的辦公樓，檔次都下降了。 我見過很多地區(qū)很好，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，但是因此租金一直不高。10 .所以，請盡量選擇各層出售的辦公樓。 根據(jù)辦公樓的不同，所有樓層的面積可以小至300平方米左右。 當(dāng)然，如果購買力不夠的話，盡量選擇大房子型占多數(shù)的辦公樓。 我要買其中少量的房子型。 這些小戶型的租金收益率往往更高。
11 .盡量整理裝修后選擇要交貨的辦公樓。 與住宅不同，辦公樓的完工是指吊頂、墻壁、網(wǎng)板（也稱為布線地板，便于設(shè)置各種強(qiáng)電、弱電的布線線路）、空調(diào)、新風(fēng)等基礎(chǔ)硬件，入住企業(yè)最快需要兩三周的時(shí)間切斷內(nèi)部空間這有助于縮短辦公樓的租金培育期。
12 .也必須注意空調(diào)。 中央空調(diào)聽起來很貴，但是它統(tǒng)一時(shí)間開著空調(diào)。 正常下班時(shí)間后，通常會關(guān)閉。 否則，運(yùn)營成本就太可惜了。 但是，對中國企業(yè)來說，加班是常事，夏天呆在沒有空調(diào)的辦公室加班，會有很多人換辦公樓。 空調(diào)不會為一些加班的企業(yè)單獨(dú)打開。 即使接通了，費(fèi)用也貴得可怕。 因此，最好關(guān)注是否為空調(diào)VRV系統(tǒng)。 簡單來說，就是可以單獨(dú)收費(fèi)，成本也比較低的中央空調(diào)。 許多地產(chǎn)商舍不得安裝這種空調(diào)。 因?yàn)槟莻€(gè)更貴。
13 .如果景觀資源不是異常獨(dú)特的話，就沒有必要選高的樓層。 地產(chǎn)商銷售價(jià)格時(shí)的樓層價(jià)差系數(shù)在租賃市場上很難出現(xiàn)。
14 .也請關(guān)注中意的辦公樓是否有保留的食堂空間。 在辦公室吃外賣的辦公樓和可以在樓下食堂吃飯的辦公樓，租金很可能不一樣。 如果沒有食堂，也要看看步行5分鐘內(nèi)是否有足夠的飲食資源。 關(guān)鍵是快餐店。 因?yàn)椋懈呒壊惋嫷甑墓δ苤皇欠奖憷习宓纳虅?wù)盛宴，員工不能每天吃飯。
15 .如果要求再高一點(diǎn)的話，可以介意，辦公樓本身有中大型會議室嗎？ 現(xiàn)在的企業(yè)辦公文化，重點(diǎn)是共享交流，如果不定期進(jìn)行培訓(xùn)，定期開派對，自己的會議室就未必夠用。 如果辦公樓本身有大中型會議室，就能滿足新一代入住企業(yè)的需要。
16 .樓下最好有咖啡館。 如果還沒有的話，請想象成星巴克的高管，想想要不要在這座辦公樓的商店開店。
17 .總之，買寫字樓的時(shí)候，首先要想到的是自己是個(gè)苦笑的上班族，用這個(gè)思維選擇寫字樓比較好。 中午吃飯不方便，是否離地鐵入口很近，是否能在一定的交通時(shí)間內(nèi)租到可以控制租金的住宅……好的辦公樓，應(yīng)該是上班族的樂園，不僅僅是業(yè)主的宮殿。
18 .最后補(bǔ)充一點(diǎn)，辦公樓的物業(yè)管理人也同樣重要。 無論多么好的硬件，穿著難看得讓物業(yè)管理人員吃不消苦頭的制服的保安站在辦公樓門口，都會影響所有入住企業(yè)的形象。
19 .買辦公樓是一件比較復(fù)雜的事情。 這樣的十幾瓶，一定還有很多東西漏了，但我希望你有簡潔扼要的參考作用。
