企業(yè)辦公樓選址的決定性因素是什么？
時間：2021/8/27
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面對復雜的辦公樓市場，企業(yè)不僅要求辦公樓的質量、地區(qū)、位置等指標，還要注意哪些因素？
一、辦公樓選址應遵循的三個要素：區(qū)域、位置、房地產。根據(jù)資料，海外企業(yè)在選擇辦公室房地產時，經?？紤]三個要素。第一要素是整個目標商圈的開發(fā)情況
第二要素是具體場所，即辦公室房地產場所的選擇
第三個要素是具體的物業(yè)和物業(yè)管理。在商圈上，很多公司辦公選址首先會很關注產業(yè)鏈、產業(yè)集群和產業(yè)地帶，這是企業(yè)在選擇一個大的區(qū)域。在產業(yè)環(huán)境的諸多構成因素中，除了考慮地區(qū)受教育勞動力數(shù)量、已有教育資源外，還要考慮當?shù)卣闹С至Χ?。在地點選擇方面，應把一次性成本降到最低，包括生產成本、搬遷成本和建筑成本等；把持續(xù)性運營成本降到最低，包括勞動力成本、交通、公用設施和稅收等；把風險降到最低，考慮到各種風險因素，如政府管制、電力供應等；把機會最大化，不要為選址而選址，而要把公司選址和搬遷作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。
二、寫字樓選址要看運營成本。這是目前企業(yè)辦公樓選址最關心的問題。如果說以前企業(yè)在選擇辦公地點首先看位置、硬件設施，是因為那時經濟相對落后，城市發(fā)展水平較低，地理位置成為決定企業(yè)成敗的關鍵因素。尤其對于一些剛剛進入中國的外資企業(yè)和新興的國內企業(yè)而言，企業(yè)知名度不高，企業(yè)對所選辦公樓是不是能達到彰顯企業(yè)實力、宣傳企業(yè)形象的目的非常關心。同時，企業(yè)還關心寫字樓的空調、電力、交通等配套設施，對運營成本則不大重視?，F(xiàn)在的情況相反，當企業(yè)選擇寫字樓的時候，第一個考慮就是運營成本或辦公成本，離開了成本就談不到寫字樓物業(yè)的好壞，這也是企業(yè)對股東負責，對財務報表、對現(xiàn)金流負責的表現(xiàn)。值得注意的是，作為企業(yè)辦公大樓選址的重要辦公成本，包括很多方面，租金只是其中之一，包括折舊費用、運營成本、人資本等。對于北京幾個熱點辦公大樓的分布區(qū)域，CBD地區(qū)的平均入住成本最高，金融街區(qū)略低于CBD，中關村區(qū)次之。除此之外，企業(yè)寫字樓選址還要注重交通狀況、健康安全、配套服務，員工關系也是一個參考因素。一種新的趨勢是，除了企業(yè)的房地產部門、業(yè)務部門、法律部門參與寫字樓選址外，人力資源部門也參與其中，在選址的時候開始考慮寫字樓周邊的交通、住房等方面能否給員工帶來方便，是否有利于留住人才等方面的問題。企業(yè)在做出寫字樓租賃或者購買決策的時候，要把企業(yè)選址當作是企業(yè)經營活動的一部分，不應只考慮物業(yè)本身的軟硬件條件，還要考慮財務關系、員工關系。
三、一線商圈二線商圈寫字樓競相輝映，按需選擇是硬道理。在北京，企業(yè)辦公室布局經歷了一些發(fā)展階段：分散型高級酒店階段、一線商圈純辦公樓階段和二線商圈特色階段。一線商圈是指CBD、金融街、中關村三大商圈，二線商圈主要指亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈等新興商圈。90年代初，許多外資企業(yè)基本上位于高級酒店（北京酒店等），有助于推廣產品，吸引顧客。在三大商業(yè)圈逐漸形成的過程中，企業(yè)發(fā)現(xiàn)酒店不是專業(yè)的辦公環(huán)境，于是搬到了純辦公樓，如國貿中心、嘉里中心和金融街的辦公樓。隨著經濟的發(fā)展，具備產業(yè)聚集優(yōu)勢的亦莊、上地、望京等二線商圈開始興起，對企業(yè)的吸引力也越來越大。例如，北電網絡、LG、摩托羅拉和愛立信相繼宣布將總部從CBD轉移到望京的TOM從東方廣場（主力戶型交通輔助相冊的價格）轉移到BDA，從側面說明企業(yè)從重視生產到重視智力、重視軟件，對綠色生態(tài)環(huán)境的要求越來越高
四、不同類型的企業(yè)有不同辦公樓選址要求。一些企業(yè)可能適合選擇二線商業(yè)圈，如網絡公司、軟件開發(fā)公司等，但銀行、保險機構、律師事務所、會計師事務所、廣告公司、咨詢公司、商務代表處等服務類企業(yè)更適合CBD、金融街、中關村三大商業(yè)圈。這些企業(yè)需要大量接觸客戶，收集效果，是不可分割的產業(yè)鏈。以北京金融街為例，統(tǒng)計顯示，進入金融街的企業(yè)主要集中在金融業(yè)，約占進入金融街的所有企業(yè)的一半，隨著該地區(qū)辦公樓供應量的進一步增加，更多的金融企業(yè)和相關企業(yè)進入金融街。
根據(jù)北京辦公樓信息網的調查，在金融街的客戶中，整棟樓、整棟樓的購買作為企業(yè)總部和地區(qū)總部的比例相當大。這是企業(yè)特征和產業(yè)鏈聚集的結果。總之，企業(yè)選擇辦公樓應綜合各方面因素。只有選擇適合自己公司的產業(yè)特征、適合自己公司財務狀況、員工狀況的辦公大樓才是最好的。
一、辦公樓選址應遵循的三個要素：區(qū)域、位置、房地產。根據(jù)資料，海外企業(yè)在選擇辦公室房地產時，經?？紤]三個要素。第一要素是整個目標商圈的開發(fā)情況
第二要素是具體場所，即辦公室房地產場所的選擇
第三個要素是具體的物業(yè)和物業(yè)管理。在商圈上，很多公司辦公選址首先會很關注產業(yè)鏈、產業(yè)集群和產業(yè)地帶，這是企業(yè)在選擇一個大的區(qū)域。在產業(yè)環(huán)境的諸多構成因素中，除了考慮地區(qū)受教育勞動力數(shù)量、已有教育資源外，還要考慮當?shù)卣闹С至Χ?。在地點選擇方面，應把一次性成本降到最低，包括生產成本、搬遷成本和建筑成本等；把持續(xù)性運營成本降到最低，包括勞動力成本、交通、公用設施和稅收等；把風險降到最低，考慮到各種風險因素，如政府管制、電力供應等；把機會最大化，不要為選址而選址，而要把公司選址和搬遷作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。
二、寫字樓選址要看運營成本。這是目前企業(yè)辦公樓選址最關心的問題。如果說以前企業(yè)在選擇辦公地點首先看位置、硬件設施，是因為那時經濟相對落后，城市發(fā)展水平較低，地理位置成為決定企業(yè)成敗的關鍵因素。尤其對于一些剛剛進入中國的外資企業(yè)和新興的國內企業(yè)而言，企業(yè)知名度不高，企業(yè)對所選辦公樓是不是能達到彰顯企業(yè)實力、宣傳企業(yè)形象的目的非常關心。同時，企業(yè)還關心寫字樓的空調、電力、交通等配套設施，對運營成本則不大重視?，F(xiàn)在的情況相反，當企業(yè)選擇寫字樓的時候，第一個考慮就是運營成本或辦公成本，離開了成本就談不到寫字樓物業(yè)的好壞，這也是企業(yè)對股東負責，對財務報表、對現(xiàn)金流負責的表現(xiàn)。值得注意的是，作為企業(yè)辦公大樓選址的重要辦公成本，包括很多方面，租金只是其中之一，包括折舊費用、運營成本、人資本等。對于北京幾個熱點辦公大樓的分布區(qū)域，CBD地區(qū)的平均入住成本最高，金融街區(qū)略低于CBD，中關村區(qū)次之。除此之外，企業(yè)寫字樓選址還要注重交通狀況、健康安全、配套服務，員工關系也是一個參考因素。一種新的趨勢是，除了企業(yè)的房地產部門、業(yè)務部門、法律部門參與寫字樓選址外，人力資源部門也參與其中，在選址的時候開始考慮寫字樓周邊的交通、住房等方面能否給員工帶來方便，是否有利于留住人才等方面的問題。企業(yè)在做出寫字樓租賃或者購買決策的時候，要把企業(yè)選址當作是企業(yè)經營活動的一部分，不應只考慮物業(yè)本身的軟硬件條件，還要考慮財務關系、員工關系。
三、一線商圈二線商圈寫字樓競相輝映，按需選擇是硬道理。在北京，企業(yè)辦公室布局經歷了一些發(fā)展階段：分散型高級酒店階段、一線商圈純辦公樓階段和二線商圈特色階段。一線商圈是指CBD、金融街、中關村三大商圈，二線商圈主要指亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈等新興商圈。90年代初，許多外資企業(yè)基本上位于高級酒店（北京酒店等），有助于推廣產品，吸引顧客。在三大商業(yè)圈逐漸形成的過程中，企業(yè)發(fā)現(xiàn)酒店不是專業(yè)的辦公環(huán)境，于是搬到了純辦公樓，如國貿中心、嘉里中心和金融街的辦公樓。隨著經濟的發(fā)展，具備產業(yè)聚集優(yōu)勢的亦莊、上地、望京等二線商圈開始興起，對企業(yè)的吸引力也越來越大。例如，北電網絡、LG、摩托羅拉和愛立信相繼宣布將總部從CBD轉移到望京的TOM從東方廣場（主力戶型交通輔助相冊的價格）轉移到BDA，從側面說明企業(yè)從重視生產到重視智力、重視軟件，對綠色生態(tài)環(huán)境的要求越來越高
四、不同類型的企業(yè)有不同辦公樓選址要求。一些企業(yè)可能適合選擇二線商業(yè)圈，如網絡公司、軟件開發(fā)公司等，但銀行、保險機構、律師事務所、會計師事務所、廣告公司、咨詢公司、商務代表處等服務類企業(yè)更適合CBD、金融街、中關村三大商業(yè)圈。這些企業(yè)需要大量接觸客戶，收集效果，是不可分割的產業(yè)鏈。以北京金融街為例，統(tǒng)計顯示，進入金融街的企業(yè)主要集中在金融業(yè)，約占進入金融街的所有企業(yè)的一半，隨著該地區(qū)辦公樓供應量的進一步增加，更多的金融企業(yè)和相關企業(yè)進入金融街。
根據(jù)北京辦公樓信息網的調查，在金融街的客戶中，整棟樓、整棟樓的購買作為企業(yè)總部和地區(qū)總部的比例相當大。這是企業(yè)特征和產業(yè)鏈聚集的結果。總之，企業(yè)選擇辦公樓應綜合各方面因素。只有選擇適合自己公司的產業(yè)特征、適合自己公司財務狀況、員工狀況的辦公大樓才是最好的。
