10月11日，正榮地產(chǎn)全資子公司江西正榮地產(chǎn)有限公司發(fā)行首期面對(duì)合格投資者非公開發(fā)行公司債，總體發(fā)行規(guī)模20億元，票面利率6.4%，獲得基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模4倍以上超額認(rèn)購。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年前三季度正榮地產(chǎn)340.5億元的銷售額較去年同期增長超過83%。有分析師指出，業(yè)績無憂之下，正榮借勢(shì)融資發(fā)力三四線城市項(xiàng)目，正是抓住了調(diào)控鼓勵(lì)三四線城市去化的契機(jī)。而正榮并非孤例。同策咨詢研究部監(jiān)測(cè)的9月份40家樣本企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，這些上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)1060.94億元，環(huán)比8月大幅增長137.65%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，雖然大部分信用債品種（公司債、中期票據(jù)等）都受到發(fā)債額度不超過凈資產(chǎn)40%的限制，但市場(chǎng)化融資方式有利于優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、降低融資成本，成為房企融資的主要途徑之一。

多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著有關(guān)部門對(duì)房企融資收緊，對(duì)房地產(chǎn)創(chuàng)新融資渠道的管控也在加強(qiáng)，尤其是對(duì)房企拿地環(huán)節(jié)的配資行為進(jìn)行限制，房企將不得不轉(zhuǎn)向債權(quán)融資，而現(xiàn)金流出現(xiàn)問題的房企將不得不借助股權(quán)融資。

從9月數(shù)據(jù)來看， 境外發(fā)債融資開始抬頭，碧桂園等四家公司就發(fā)行了14.96億美元的海外優(yōu)先票據(jù)。

房企債權(quán)融資抬頭

正榮地產(chǎn)相關(guān)人士對(duì)記者表示，為確保未來三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)業(yè)績快速增長，正榮地產(chǎn)在積極拓展新的融資渠道，此次發(fā)行公司債只是開始，未來公司仍將積極尋求融資渠道和融資方式創(chuàng)新，以保持合理的負(fù)債率和良好的現(xiàn)金流。該人士認(rèn)為，正榮地產(chǎn)此次6.4%的利率并不算高。

今年以來房企發(fā)行公司債成本個(gè)體差異較大，比如花樣年控股發(fā)行10億元3年期公司債融資成本達(dá)9.5%。海外方面，瑞安房地產(chǎn)全資附屬子公司海外發(fā)債（優(yōu)先票據(jù)）3年期成本為4.38%，碧桂園 6.5億美元7年期優(yōu)先票據(jù)成本為4.75%。

同策前述統(tǒng)計(jì)顯示，40家典型上市房企成功發(fā)行5年期公司債券的平均成本為4.03%，相比8月份的成本3.96%，基本持穩(wěn)，但仍然可見公司債成本的增加。張宏偉指出，“此前土地成本抬升，企業(yè)融資加杠桿普遍，加上現(xiàn)在市場(chǎng)調(diào)控，所以未來有可能部分項(xiàng)目或公司面臨債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)”。因此金融機(jī)構(gòu)正通過提升房企融資利率對(duì)沖債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

境內(nèi)公司債仍為融資的主要渠道。40家房企8月完成發(fā)行公司債總額364億元，環(huán)比增長43.87%，另外上市房企中，榮盛發(fā)展、華夏幸福共有近125億的公司債正在計(jì)劃發(fā)行。

對(duì)9月債權(quán)融資貢獻(xiàn)率次之的融資方式是境內(nèi)銀行貸款，主要以子公司項(xiàng)目開發(fā)貸款為主，規(guī)模145.51億元，與8月的42.50億元相比上漲飛速，但與7月份的143.90億元和6月份的149.30億元相比基本穩(wěn)定。

另外還有銀行向地產(chǎn)公司提供授信額度的方式，如招商蛇口9月向兩家銀行申請(qǐng)了共計(jì)24.2億元授信；正榮地產(chǎn)在4月29日獲平安銀行100億元授信，7月14日獲渤海銀行150億元授信額度。

融資多元化的退路

易居（中國）企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱在克而瑞研究中心舉辦的第19屆地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布會(huì)上指出，四季度市場(chǎng)下滑已成定局，這時(shí)候房企的融資方式、銷售權(quán)益、營業(yè)收入結(jié)構(gòu)等均在發(fā)生微妙變化?！皬闹吧钲?、蘇州的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來看，一旦調(diào)控真正到位，月成交量下滑幅度可達(dá)5成，并且如無土拍或其他利好刺激，市場(chǎng)成交至少會(huì)持續(xù)1-2個(gè)月的低位”。

每一次調(diào)控來臨，均會(huì)加速行業(yè)集中度提升與洗牌加劇。也正因此，房企開始未雨綢繆，為了不被兼并收購、迎接市場(chǎng)“寒冬”，儲(chǔ)備“彈藥”供應(yīng)后期發(fā)展，不惜加大融資幅度與成本。

一個(gè)明顯的趨勢(shì)是，在年度銷售業(yè)績優(yōu)異的房企中，如恒大、萬科、碧桂園等千億以上房企，以及華夏幸福、萬達(dá)、綠城等700億以上銷售規(guī)模房企，其融資神經(jīng)更為敏感，融資方式更多元。

在上市公司9月公布的再融資預(yù)案中，融創(chuàng)中國計(jì)劃發(fā)行新股金額達(dá) 28.38億港元，業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)這與該公司近年來的兼并收購舉動(dòng)不無關(guān)系。此外，華夏幸福和招商蛇口計(jì)劃通過增資擴(kuò)股方式進(jìn)行境內(nèi)股權(quán)再融資，涉資規(guī)模超過100億元人民幣。

張宏偉認(rèn)為，年內(nèi)股權(quán)融資數(shù)量仍然較小，目前僅有中海發(fā)展一筆297.24億港元海外配股融資和金科股份45億元定增。根據(jù)現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論中的啄食順序理論（pecking order theory-內(nèi)源融資優(yōu)先，債權(quán)融資次之，股權(quán)融資最后），股權(quán)融資總額在40家上市房企融資總額中占比較低是可以預(yù)見的。通常來說，股權(quán)融資若作為企業(yè)“最后”的融資手段會(huì)被市場(chǎng)解讀為現(xiàn)金流不穩(wěn)的信號(hào)。