“雙限”后寫字樓受到“遲到”的重視
雙限”后，寫字樓將會受到“遲到”的重視，但面對庫存壓力，寫字樓的春天僅僅是核心區(qū)的春天。地段，是寫字樓的關(guān)鍵詞，而政務(wù)區(qū)作為 CBD，其稀缺和價值毋庸置疑。
寫字樓聚集 政務(wù)CBD效應凸顯
隨著中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的逐步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱，知識化、全球化、信息化的滲透，使產(chǎn)業(yè)集群效應越來越明顯。在經(jīng)濟發(fā)達的大都市，對辦公環(huán)境的要求不斷提升，辦公樓除去原有的交通地理要求之外，還要求行政配套齊全、建筑設(shè)計風格鮮明、通信設(shè)備先進、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施人性化以及擁有具備相關(guān)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司等，也由于這種高標準的需求，使高標準的辦公樓價格不菲，成為房地產(chǎn)類別中極具投資價值項目。
李慧秋介紹，寫字樓的進化經(jīng)歷了四個階段。從普通型到綜合性，再到智能型以及現(xiàn)今主流的國際性頂級商務(wù)寫字樓。 2009年至今，合肥的寫字樓經(jīng)歷了一輪大發(fā)展，出現(xiàn)一批高品質(zhì)寫字樓。
不過值得注意的是，“十二五”中期，合肥寫字樓物業(yè)投資建設(shè)達到高峰。目前，合肥辦公市場供過于求情況明顯，存量持續(xù)攀升，保持較高庫存量，去化周期30個月以上，主要集中于新站、瑤海、高新、濱湖區(qū)域。品牌以及區(qū)位條件優(yōu)越的寫字樓項目市場去化較快，寫字樓市場整體存在結(jié)構(gòu)性過剩問題。
而政務(wù)區(qū)目前已經(jīng)形成了規(guī)模聚集效應，區(qū)域內(nèi)的寫字樓項目品質(zhì)、品牌、規(guī)模、服務(wù)等等都代表了當前合肥最高水平，已經(jīng)成為了合肥新興的CBD區(qū)，承接了老城區(qū)商務(wù)功能的轉(zhuǎn)移。而且跟住宅一樣，后續(xù)政務(wù)區(qū)寫字樓供應量有限，稀缺性開始凸顯，也從另一方面促進了市場的量價齊升。從價格上來看，政務(wù)區(qū)寫字樓項目定位高端，隨著政務(wù)區(qū)土地資源的開發(fā)殆盡，寫字樓價格保持了持續(xù)且強勢的增長。
另一個發(fā)展熱點就是濱湖新區(qū)，這是合肥市未來商務(wù)中心區(qū)域，從供應成交上來看，供應量及成交量逐年增加，新項目層出不窮，從未來合肥市城區(qū)規(guī)劃上可以明確看出，濱湖區(qū)域是合肥商辦土地出讓主要區(qū)域。從價格上看，目前由于區(qū)域配套建設(shè)及商務(wù)環(huán)境逐步成熟及省委省政府辦公樓的搬遷、濱湖區(qū)正在申報國家級開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀，價格增長穩(wěn)定，僅次于政務(wù)區(qū)。
樓市新政后 熱錢將轉(zhuǎn)向商業(yè)
當下，住宅市場執(zhí)行嚴格的樓市新政，市場投資氛圍趨冷，購房者觀望情緒蔓延，寫字樓同樣也會受到影響。李惠秋強調(diào)，“但寫字樓市場表現(xiàn)一定會比雙限之前好，這個判斷是準確的。”
目前市場來看，投資熱錢最有可能轉(zhuǎn)向商業(yè)寫字樓市場，不動產(chǎn)投資收效還是較為妥當?shù)耐顿Y行為。相對其他投資產(chǎn)品來說，不動產(chǎn)投資具有穩(wěn)定性，看得見摸得著。而住宅限購后這一通路阻斷，市場只有商業(yè)寫字樓產(chǎn)品，單從財富保值增值性能上看寫字樓在后續(xù)市場表現(xiàn)中將會受到“遲到”的重視。
但也并非一概而論，實施“限購政策以后，寫字樓市場的變化與城市不同、區(qū)域不同而表現(xiàn)的不同。一線城市的反應會更快、交易量會明顯增加；二線及熱點城市略遜一線城市，市場變換不會太大，關(guān)注度會明顯提高；三、四線城市既不限購，市場也不會有任何影響。
數(shù)據(jù)顯示，2011年合肥市寫字樓的成交套數(shù)是9253套，2016年前三季度已經(jīng)突破2萬套；2011年的成交面積是98.77萬平方米，今年前三季度達149.4萬平方米。隨著市場的活躍，成交均價也從2011年的7320元漲至2016年的8598元。寫字樓近五年總體呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。
李慧秋從專業(yè)的角度分析稱，投資者選擇寫字樓的時候，首選規(guī)模較大的寫字樓。寫字樓的規(guī)模不單單指其建筑體量，同時還要強調(diào)其伸展力以及拓展性，要擁有強大的綜合配套，形成功能全面的綜合體。同時，寫字樓的交通條件一定要好，四通八達的交通才能支撐起一個功能全面的綜合型寫字樓。
把握新趨勢 促進市場健康發(fā)展
總體而言，隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展，”一帶一路“的國際貿(mào)易拓展，”大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新“，越來越多的企業(yè)涌現(xiàn)，寫字樓市場將能獲得更好的發(fā)展，但必須認識的是，與合肥住宅市場相比，寫字樓市場還是競爭不夠充分有待于細分的市場。在去化壓力大的部分區(qū)域，寫字樓開發(fā)存在一系列問題。如環(huán)境整體和建筑功能意識??；品牌相對弱，樓宇無特色；產(chǎn)品同質(zhì)化等，停車位不夠或停車不便，樓層高電梯少，人流量大；物業(yè)管理跟不上等。將來的房企面臨的挑戰(zhàn)是如何建立一個高節(jié)能、高智能、富有特色的寫字樓。
李惠秋分析，未來的寫字樓發(fā)展將有四大趨勢。首先：生態(tài)化，生態(tài)化寫字樓是近年寫字樓形式發(fā)展的重點，其核心思想有兩點，一是充分利用自然資源，包括綠化景觀、自然風、陽光等資源。二是充分調(diào)動技術(shù)手段，達到低能耗、減少污染，實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展；其次：服務(wù)配套綜合化，高檔寫字樓的品質(zhì)不僅僅反映在產(chǎn)品上，更加反映在其配套設(shè)施和管理服務(wù)上。特點就是日趨完備的配套功能設(shè)施和日益完善的管理服務(wù)水平，以建筑綜合體的綜合優(yōu)勢體現(xiàn)項目的高檔品質(zhì)，大大提高了客戶工作和生活的便利性，極大地提升了客戶入住的附加值；第三：智能化，寫字樓除要求地段、生態(tài)之外，寫字樓的智能化成為衡量寫字樓身價的一大關(guān)鍵；四：總部經(jīng)濟趨勢，總部的聚集無疑是撬動未來寫字樓市場的強力杠桿?！翱偛拷?jīng)濟”一般聚集在大城市的CBD區(qū)域，需要“總部物業(yè)”來支撐，需要具備世界先進水平的辦公商務(wù)環(huán)境。不同行業(yè)、領(lǐng)域的企業(yè)總部，對寫字樓的需求是不同的。開發(fā)商可以根據(jù)企業(yè)的不同要求，在硬件、軟件方面提供個性化的服務(wù)，甚至可以根據(jù)客戶的個性要求度身訂造?！笆濉睍r期是全面建成小康社會的決勝階段，是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的攻堅時期，也是合肥市積極應對國內(nèi)外發(fā)展環(huán)境變化，努力開創(chuàng)“大湖名城、創(chuàng)新高地”建設(shè)新局面、加快建設(shè)長三角世界級城市群副中心的重要時期。
合肥作為全國性綜合交通樞紐以及國家“一帶一路”戰(zhàn)略規(guī)劃的重要節(jié)點城市，城市地位提升、城市擴容加速、區(qū)域吸引力增強。隨著合肥經(jīng)濟發(fā)展，城市拓展寫字樓的需求也會隨之增多，關(guān)鍵是有適應新時代發(fā)展的智能化的產(chǎn)品滿足這種需求，才能使寫字樓市場正真健康、持續(xù)發(fā)展。
