盈利難題下的北京土拍 房企依靠自持模式如何盈利
令房地產(chǎn)行業(yè)投資人士普遍不能理解的是，北京市首批“限房價(jià)、競地價(jià)”試點(diǎn)地塊最終的結(jié)果竟然是100%自持。一位開發(fā)商人士稱，“大企業(yè)的優(yōu)勢是賭得起。你有十個(gè)籌碼上桌和一個(gè)籌碼上桌心態(tài)是不一樣的?！边@批地塊的獲得者均為大型房企。
“大企業(yè)的優(yōu)勢是賭得起。你有十個(gè)籌碼上桌和一個(gè)籌碼上桌心態(tài)是不一樣的?！币晃婚_發(fā)商對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說。
11月16日-17日，北京市首批“限房價(jià)、競地價(jià)”試點(diǎn)地塊現(xiàn)場競價(jià)。按照規(guī)則，最終投報(bào)自持商品住房面積比例達(dá)到100%，有三塊地轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。
12月1日，北京市國土局官網(wǎng)顯示，最終萬科50億獨(dú)得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號(hào)地，萬科住總聯(lián)合體59億競得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號(hào)地，中鐵36.75億競得大興黃村地塊。
這批100%自持商品房帶給房地產(chǎn)業(yè)界極大困惑。不少專業(yè)人士以現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)無法測算出房企依靠自持模式如何盈利。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉為此研究了半個(gè)月?！拔易屑?xì)想了，這房子必須賣，不賣肯定虧損?！?
記者就此采訪了北京萬科。公司方面表示，內(nèi)部仍在研討中，近期將會(huì)向社會(huì)公布清晰且完整的自持商品房地塊建設(shè)方案。
記者查閱萬科2016年中期財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，上半年萬科共獲取新項(xiàng)目70個(gè)，權(quán)益規(guī)劃建筑面積848.8萬平方米，權(quán)益地價(jià)總額約465.8億元，新增項(xiàng)目均價(jià)5488元/平方米。但在北京甚至是環(huán)北京區(qū)域，萬科只獲取了一塊土地。地塊位于北京朝陽區(qū)北小營。凈用地面積約1.4萬平方米，權(quán)益地價(jià)17.65億元，樓面單價(jià)3.39萬元/平方米。
100%自持
“即便我們將土地競拍的測算底價(jià)設(shè)置到我們能力所及的最高點(diǎn)，最終還是拿不到地?！?2月2日，一家央企投資人士對記者說。
這是一線城市拿地現(xiàn)狀。而令房地產(chǎn)行業(yè)投資人士普遍不能理解的是，北京市首批“限房價(jià)、競地價(jià)”試點(diǎn)地塊最終的結(jié)果竟然是100%自持。
2日，一位開發(fā)商人士對記者說，“投標(biāo)100%自持的開發(fā)商或許在對賭政策放松。賭的真諦就是規(guī)則的不確定性。”
北京市也并非沒有預(yù)防。11月25日，北京市住建委發(fā)布“關(guān)于對《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于本市“限房價(jià) 競地價(jià)”項(xiàng)目自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》公開征求意見的通知”。內(nèi)容顯示，自持商品住房應(yīng)全部用于對外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。持有期間，企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)清算的，其自持商品住房按相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理；企業(yè)進(jìn)行合并重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及自持商品住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)屬地政府同意后整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后，不得改變自持商品住房規(guī)劃用途，應(yīng)繼續(xù)用于出租。
北京市為了預(yù)防開發(fā)商鉆出售長期使用權(quán)的“空子”，還特別規(guī)定“為保障租賃雙方合法權(quán)益，自持商品住房出租納入本市房屋租賃平臺(tái)管理，租賃合同須網(wǎng)上簽約，單次租期不超過3年”。
政策層面堵住了開發(fā)商寄希望散售的可能，而目前，長期自持是政策層面最希望看到的局面。
據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)了解，“為尋找新規(guī)則下的應(yīng)對方式，房企高層主動(dòng)與主營租賃業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)高層接觸。接洽的內(nèi)容包括，探索自持地塊定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及租金回報(bào)率模型。開發(fā)商的訴求是，拿到北京租房大數(shù)據(jù)，摸清市場水溫，找準(zhǔn)自持住宅的大致方向。”
一家十分關(guān)注自持商品房地塊的房企總裁12月2日明確告訴記者，開發(fā)商長期自持土地然后長期出租，這種模式毫無邏輯。
盈利困惑
上述房企總裁稱，經(jīng)過反復(fù)測算，如果是長期出租模式，開發(fā)商每年要虧4個(gè)億左右。
張大偉認(rèn)為，4宗用地將70年持有出租，部分房企之前的政策寬松預(yù)期將基本落空。未來可能的變現(xiàn)途徑只有租金REITs或者股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓，但市值將不可能按照銷售價(jià)格計(jì)算，按照70年租金計(jì)算的話，除非出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨膨脹，否則按照這4宗地的區(qū)位，價(jià)值將非常低。房企不虧損的可能性很小。
不過張大偉表示，開發(fā)商還可以通過連續(xù)簽約等方式出售長期使用權(quán)。
上述房企總裁猜測，拿地房企極大可能在對賭政策。畢竟前述11月25日北京市住建委發(fā)布的文件，寫的是“征求意見”。
因此，該房企人士認(rèn)為，大企業(yè)的優(yōu)勢是賭得起?！澳阌惺畟€(gè)籌碼上桌和一個(gè)籌碼上桌心態(tài)是不一樣的?！边@四塊自持商品房地塊的獲得者均為大型房企。
亞豪市場總監(jiān)郭毅2日表示，房企拿下商品房自持地塊?！笆紫仁浅鲇谫Y產(chǎn)配置的需要。北京土地稀缺、供地減少是可以預(yù)見的客觀事實(shí)，持有土地，能夠獲得因貨幣增發(fā)造成的資產(chǎn)價(jià)值上漲的溢價(jià)收益；其次是企業(yè)全國化發(fā)展過程中，必然要在北京儲(chǔ)備一定的土地及項(xiàng)目；而從萬科來說，與鏈家的深度合作，具備了構(gòu)建由售轉(zhuǎn)租這一商業(yè)模式的先決條件。”
另外，郭毅猜測，隨著一線城市供地減少，城市化速度減慢，原來滾動(dòng)開發(fā)規(guī)模化取勝的模式無法延續(xù)，房企亟待轉(zhuǎn)型。中央在鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場的改革過程中，也可能出臺(tái)一系列利好政策，為企業(yè)由開發(fā)銷售轉(zhuǎn)向自持運(yùn)營的模式提供一定扶持。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年截至11月30日，四座一線城市合計(jì)成交住宅土地106宗，供應(yīng)的住宅土地規(guī)劃建面為1237.75萬平方米，相比2015年同期的175宗2585萬平方米下調(diào)幅度達(dá)52%。預(yù)計(jì)全年一線城市住宅土地成交量約1500萬平方米，將是一線城市住宅土地供應(yīng)歷史紀(jì)錄最少的一年。
另外，從11月土地市場表現(xiàn)看，單宗地塊超過10億的地價(jià)全國合計(jì)有77宗，其中溢價(jià)率在100%以上的有25宗，超過50%的有40宗。
“拿地實(shí)在是太困難，測算常常沒有意義。所以我打算轉(zhuǎn)型去做商業(yè)地產(chǎn)?！鄙鲜鲅肫笸顿Y人士無奈表示。
