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今年下半年以來(lái)，隨著各地調(diào)控政策的出臺(tái)，商品住宅市場(chǎng)降溫明顯，但商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻沒(méi)有受到影響，商業(yè)地產(chǎn)或在此時(shí)機(jī)迎來(lái)機(jī)遇。 相反，福建、四川、昆明等地都出臺(tái)了“商改住”的相關(guān)政策，福建的政策中，還充分鼓勵(lì)購(gòu)買商業(yè)辦公用房——“凡購(gòu)買五城區(qū)新建商業(yè)辦公房地產(chǎn)的，由財(cái)政按所繳契稅等額給予補(bǔ)貼”。 實(shí)際上，這和商業(yè)地產(chǎn)的大庫(kù)存現(xiàn)狀有關(guān)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-8月全國(guó)商業(yè)辦公用房待售面積達(dá)到1.55億平，同比增長(zhǎng)22.2%；全國(guó)不少城市商業(yè)辦公用房可售周期已達(dá)50個(gè)月左右。 去庫(kù)存是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要任務(wù)，化解商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存、鼓勵(lì)資金流入商業(yè)地產(chǎn)，似乎大勢(shì)所趨。 但一直以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)由于投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)、資金依賴度大大高過(guò)住宅，目前國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商的融資模式又較為單一、模式傳統(tǒng)。 “所以現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的大庫(kù)存、低周期現(xiàn)狀，不是因?yàn)?*不夠，而是結(jié)構(gòu)和方式的問(wèn)題。一些二三線城市商業(yè)供應(yīng)過(guò)剩，其實(shí)是一種市場(chǎng)博弈，即城鎮(zhèn)化升級(jí)、生活圈外溢產(chǎn)生的實(shí)際需求，它們釋放的速度，遠(yuǎn)低于項(xiàng)目入市的節(jié)奏?！蹦成虡I(yè)地產(chǎn)資深人士告訴邦地產(chǎn)。 開(kāi)發(fā)商想要在這一次機(jī)遇期大舉擴(kuò)張，就必須減少資金沉淀，保障充裕的現(xiàn)金流，比如更新模式，提供資產(chǎn)證券化平臺(tái)來(lái)轉(zhuǎn)化存量地產(chǎn)，但其中很關(guān)鍵的一點(diǎn)在于，引入個(gè)人投資者，即通過(guò)類似REITs或AMBS等可交易可流通的金融產(chǎn)品進(jìn)行權(quán)益的轉(zhuǎn)化。 采用“輕資產(chǎn)”，也是靈活盤整存量資產(chǎn)的很好方式，但這需要企業(yè)具備全產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢(shì)，在開(kāi)發(fā)管理資金等各方面都有運(yùn)作能力。 “就拿紅星美凱龍來(lái)說(shuō)，這個(gè)本質(zhì)上的輕資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商，2015年委管商場(chǎng)平均出租率在92.7%，毛利率在74.4%，這無(wú)論是在家居行業(yè)還是地產(chǎn)行業(yè)，都算不錯(cuò)了?！? 上述人士指出，紅星在地產(chǎn)環(huán)節(jié)提供“輸出地塊選址評(píng)估、掛牌條件商談、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建造、開(kāi)業(yè)”的過(guò)程管理輸出；有全程參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和后期運(yùn)營(yíng)管理的產(chǎn)業(yè)鏈條；也具備一定資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，能找到更多合作方，嘗試整租、基金收購(gòu)、委托管理等合作方式。這是使紅星能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域快速擴(kuò)散，能介入商業(yè)存量盤活的前提。 某跨國(guó)基金公司高管就直言，目前國(guó)內(nèi)像紅星美凱龍、奧特萊斯砂之船等一些特色的商業(yè)地產(chǎn)公司越來(lái)越多，它們進(jìn)行的一些PE，四十年給LP帶來(lái)的回報(bào)率大概在25%LR，高于中國(guó)地產(chǎn)投資回報(bào)率平均數(shù)。 可見(jiàn)，在運(yùn)作端，更多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)探索出合適的更新模式。伴隨需求端，政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的鼓勵(lì)，供應(yīng)端政策層面給予了控制和調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，無(wú)疑會(huì)加速消化，這正是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值。 種種跡象表明，商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇似乎再次來(lái)臨。