小區(qū)停車費亂漲價業(yè)咋辦？法學專家：三個救濟途徑
觀點
1
價格放開后，車位產(chǎn)權(quán)擁有者（通常是開發(fā)商或委托物業(yè)公司）有定價權(quán)；
2
長期看，小區(qū)停車位月租費放開是市場行為，有利于市場資源配置；
3
漲價過高有濫用市場支配地位、進行價格壟斷之嫌；
4
小區(qū)車位的出售和出租，只能針對本小區(qū)業(yè)主；
5
業(yè)主可根據(jù)合同法“顯失公平”原則，消法、反壟斷法等法律進行救濟維權(quán)。
診斷嘉賓
自國家發(fā)改委放開對小區(qū)停車位收費指導價后，全國各地引發(fā)了收費亂象，成都也不例外。今年以來，成都市區(qū)出現(xiàn)了多個小區(qū)停車月租費用一次性上漲的情況，最高的漲到原來的兩三倍。月租費的普遍上漲，隨之而來的是小區(qū)業(yè)主和物業(yè)、開發(fā)商的矛盾尖銳對立。雖然政府職能部門均迅速介入，但很難解決根本性問題。
12月7日晚，成都商報記者邀請了四川大學法學院幾名知名的法學專家教授，就相關(guān)法律問題進行了詳細“會診”。
王竹（法學博士，四川大學法學院教授，博士研究生導師）
劉暢（經(jīng)濟學博士，四川大學法學院副教授）
袁嘉（法學博士，四川大學法學院講師）
診斷主題
1、政府是否應當恢復市場指導價；
2、停車位亂漲價涉嫌違反哪些法律；
3、業(yè)主面臨車位亂漲價，有哪些救濟途徑？
劉忠炫
成都商報記者 周茂梅
A
誰的車位？
三種情形：歸開發(fā)商、歸人防、歸業(yè)主
問：小區(qū)車位權(quán)屬究竟歸誰？
王竹：小區(qū)車位的權(quán)屬一般有三種情形，分別屬于開發(fā)商、人防部門或全體業(yè)主共同共有。根據(jù)《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，該條規(guī)定的車位，可推定所指的是，產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的車位。
（1）產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。依據(jù)是地下停車場所附著的土地使用權(quán)，非建筑區(qū)劃內(nèi)的小區(qū)公共設(shè)施，包括停車場、會所等由開發(fā)商取得產(chǎn)權(quán)。
（2）產(chǎn)權(quán)歸人防部門。人防部門主張權(quán)利的依據(jù)是《中華人民共和國人民防空法》，認為包括地下停車場在內(nèi)的人防工程均屬于國家所有，具體由人防辦管理。
（3）產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。地下停車場作為整個小區(qū)的不可分割的公共配套設(shè)施，認為小區(qū)地下停車場或者面積上或者投資上已經(jīng)分攤在有效的銷售面積之中，因而，其產(chǎn)權(quán)當然屬于全體業(yè)主共同共有。
問：業(yè)主對小區(qū)車位有無優(yōu)先使用權(quán)？
王竹：《物權(quán)法》第74條規(guī)定， 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。根據(jù)該條法律的規(guī)定，小區(qū)業(yè)主對小區(qū)車位有優(yōu)先使用的權(quán)益。也就是說，小區(qū)車位應當首先滿足于小區(qū)業(yè)主使用，之后才能對外出租。
問：為什么要規(guī)定小區(qū)業(yè)主的優(yōu)先使用權(quán)？
王竹：《物權(quán)法》在起草過程中，調(diào)研了深圳萬科的多個樓盤，在此期間，剛好發(fā)生了一件有意思的事情，即有一個投資商購買了萬科某盤的多個車位，而他本人又不是該小區(qū)的業(yè)主，購買車位后，他采取臨停收取高額停車費的行為，讓小區(qū)業(yè)主遭遇高價停車難題，調(diào)研組成員認為，這種行為直接侵犯了小區(qū)業(yè)主公平享有小區(qū)配套服務(wù)的權(quán)益，因此在《物權(quán)法》74條中作出了“首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定。
問：業(yè)主既然對小區(qū)車位享有優(yōu)先使用權(quán)，那么業(yè)主是否有權(quán)享有“只租不買”的權(quán)益？
王竹：從現(xiàn)行《物權(quán)法》第74條和相關(guān)規(guī)定來看，僅僅要求預留一定的殘疾人停車位，要求開發(fā)商保留一定比例產(chǎn)權(quán)車位用于出租尚無法律依據(jù)，開發(fā)商是可以將全部的產(chǎn)權(quán)車位進行出售的。
B
政府該不該管？
放開停車服務(wù)價格，是依法行政的具體體現(xiàn)
問：小區(qū)車位是否應當放開政府指導價？
袁嘉：從我國《價格法》的相關(guān)規(guī)定來看，與國民經(jīng)濟發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價格，以及資源稀缺（自然資源）的少數(shù)商品和服務(wù)價格，政府在必要時可以實行政府指導價或者政府定價。小區(qū)的停車服務(wù)，不屬于政府指導價或政府定價的范疇，放開價格是政府依法行政的具體表現(xiàn)。
社會要評判一個機制的價值，還是要考慮社會公共利益和消費者權(quán)益的損益程度。 是否需要放開價格管制，還需要考慮成本收益分析和進行實效研究。
在實效研究方面，要將價格管制可能帶來的低效能與其可能給社會公共利益和消費者福利帶來的提升進行比較，如果進行價格管制的成本大于收益，就應該放開價格管制，如果相反，施行價格管制更有利于社會公共利益保護的話，政府就可以考慮恢復價格管制，但這種價格管制應當是一種最低程度的價格干預。
價格形成問題，首先是小區(qū)車位的供給量和業(yè)主的需求量共同決定了小區(qū)停車費的價格。由于短期內(nèi)小區(qū)停車位的供給與需求缺乏彈性，需方對價格敏感度不高，短期內(nèi)的停車需求量不受太大影響。而隨著時間推移，供給與需求將更富有彈性，因此從長遠看，小區(qū)若要提高停車費，在短期內(nèi)比長期中更容易。這也可以解釋為何一放開停車費指導價，物管就馬上出現(xiàn)單方面漲價的現(xiàn)象。
從本質(zhì)來看，小區(qū)停車場的停車服務(wù)，屬于市場經(jīng)濟范疇，停車費價格過高終將引起更多的業(yè)主做出少買車、賣掉車甚至搬遷的決定，導致需求減少，進而影響小區(qū)車位所有者或委托管理者降低價格。可見，在市場經(jīng)濟中，小區(qū)停車費的價格調(diào)整，會自動使停車位及停車服務(wù)的供給和需求達到平衡，這便是“看不見的手”在配置資源。
如果采取價格控制的手段，比如設(shè)置價格上限，或許在短期內(nèi)，供需雙方對政府指導價不太敏感，但長期的情況完全不同，由于供給與需求富有彈性，其結(jié)果導致停車位大量短缺。再加上缺乏激勵，最終，物管得到了低費用，業(yè)主得到了低質(zhì)量的車位和服務(wù)。因此，經(jīng)濟學家會認為在停車服務(wù)市場中，人為控制價格模糊了正常指引社會資源配置的信號，無疑是低效率的。
C
可能違了哪些法？
《合同法》
《反壟斷法》
《消費者權(quán)益保護法》
問：目前全國各地出現(xiàn)的收費亂象，會涉及到哪些法律？
王竹：首先，涉嫌違反《合同法》54條的規(guī)定，開發(fā)商漲價后與業(yè)主之間形成的車位租賃合同顯失公平。為什么是顯失公平，因為你以前是300元錢一個車位，現(xiàn)在要漲到800塊錢一個，對業(yè)主來說，是明顯不公平的?；谶@種“顯失公平性”，業(yè)主可以依據(jù)合同法，要求車位出租人變更租賃合同。
袁嘉：開發(fā)商自持車位漲價亂象，可能涉嫌違反《反壟斷法》中關(guān)于禁止濫用市場支配地位行為的規(guī)定。首先要看開發(fā)商是否有市場支配地位、有沒有濫用的行為等。
自持車位的開發(fā)商，是否具有市場支配地位，要先劃分相關(guān)市場，這里的相關(guān)市場可能是該小區(qū)所在位置方圓幾百米的停車位，如何確定相關(guān)市場需要進行替代分析，比如江安花園的業(yè)主能否到一公里之外的文星花園去停車，如果具有可能性，那么兩個小區(qū)具有替代性，江安花園的開發(fā)商所自持的車位，對江安花園業(yè)主而言，不具有絕對的壟斷地位，如果兩個小區(qū)完全不具有替代性，業(yè)主不能通過其它車位來代替在本小區(qū)停車，那么本小區(qū)開發(fā)商對業(yè)主而言是具有壟斷的市場支配地位的。越高檔的小區(qū)，自持車位比例較高的開發(fā)商，越容易具有市場支配地位。
開發(fā)商是否有濫用市場支配地位的行為，則要看定價是否屬于不公平的高價。通行的判斷標準有幾種，一是成本加利潤分析法，比如車位出租的成本多少，獲取的利潤多少，如果利潤遠遠高于成本，則屬于不公平的高價。另一種是橫向比較法，從空間分析，如果同等條件下，你遠遠高于別人，也屬于不公平的高價。從時間軸度上分析，比如去年300元，今年突然漲到800，一年不到突然漲兩倍多，而且沒有合理的理由，這也是明顯不公平的。
劉暢：對于車位漲價亂象，涉嫌違反《消費者權(quán)益保護法》。首先，消費者享有知情權(quán)，業(yè)主在買房租車位的時候，起碼有權(quán)對小區(qū)車位情況，車輛情況，需求情況等信息知情，這有利于業(yè)主預估小區(qū)停車費的大致價位。但在實際生活中，作為消費者的業(yè)主極少有知情的。
其次，消費者享有公平交易權(quán)。在物業(yè)消費中，業(yè)主實際上是處于不公平的地位，車位是開發(fā)商的，當停車服務(wù)合同到期后，開發(fā)商直接提價，然后委托物業(yè)公司執(zhí)行，業(yè)主往往只能在本小區(qū)內(nèi)停車，沒有選擇的余地，只能被動接受不公平的價格。
D
業(yè)主怎么辦？
三個救濟途徑：
變更合同、業(yè)委會出面、反壟斷訴訟
途徑一
以“顯失公平”
要求變更合同
問：對于瘋狂漲價行為，我們該怎么辦？
王竹：首先業(yè)主可以依據(jù)《合同法》主張漲價合同“顯失公平”，要求變更合同?！睹裢ㄒ庖姟返?2條規(guī)定：“一方當事人利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗，致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則的，可以認定為顯失公平?！蔽飿I(yè)管理公司與開發(fā)商一般屬于同一母公司，通過物業(yè)公司提高車位租賃費用的方式促進開發(fā)商的車位銷售，已經(jīng)符合“一方利用優(yōu)勢”，“致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則”。
我個人猜測，實務(wù)中沒有進行相關(guān)操作的原因可能是：第一，這一規(guī)則之前未在該領(lǐng)域適用過，屬于新類型糾紛；第二，盡管部分業(yè)主反對，但可能有的業(yè)主選擇了購買，或者愿意高價承租；第三，業(yè)主單獨起訴成本較高，解除合同較為容易，但要求降價后強制締約，強制締約義務(wù)不如公共服務(wù)企業(yè)明確；第四，可能已經(jīng)過了《合同法》第55條規(guī)定的一年除斥期間（本條所指的是權(quán)利人有權(quán)撤銷合同的期間為一年）。
個人覺得需要完善的是，通過司法解釋或者修改《物業(yè)管理條例》，明確車位出租合同的強制締約義務(wù)，在此基礎(chǔ)上通過顯失公平的合同來提出變更合同金額。
途徑二
業(yè)委會代表全體業(yè)主
與物管協(xié)商價格
問：從消費者權(quán)益保障角度，如何設(shè)置完善的業(yè)委會救濟途徑？
劉暢：現(xiàn)實生活中，小區(qū)停車服務(wù)市場的競爭并不充分，供需雙方的市場地位也并不平等，要充分發(fā)揮價格機制，首先需要矯正業(yè)主與物管之間的不公平關(guān)系，這就依賴于小區(qū)業(yè)委會的成立及運行。
在具體操作層面，第一，業(yè)委會有利于確保消費者知情權(quán)的實現(xiàn)，協(xié)助業(yè)主獲取充分、全面、真實的供需信息。小區(qū)物管負有信息告知義務(wù)，向業(yè)主公開小區(qū)停車位的基本情況，包括車位的位置、數(shù)量、可停車型的大小以及物管的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等；小區(qū)業(yè)委會則可以通過統(tǒng)計小區(qū)業(yè)主車輛的持有情況，幫助業(yè)主了解需求信息。
第二，業(yè)委會有助于保障消費者的公平交易權(quán)。為了確保業(yè)主的談判地位，我贊成“有業(yè)主委員會的小區(qū)先放開價格”的操作步驟，可由業(yè)委會代表全體業(yè)主與物管進行價格協(xié)商，雙方按停車需求、經(jīng)營成本等測算停車收費；或者由業(yè)委會協(xié)助業(yè)主做出客觀、理性的消費判斷。物管公司提供的停車服務(wù)如實行差別化收費，應保證等價交換的車位及服務(wù)品質(zhì)。
第三，業(yè)委會有權(quán)行使消費者的自主選擇權(quán)。當物管公司出現(xiàn)提供質(zhì)次價高的停車服務(wù)、強迫業(yè)主與其簽訂不合理收費的停車服務(wù)合同時，業(yè)主們有權(quán)通過業(yè)委會依照《物權(quán)法》解聘、重新選聘物管公司。
途徑三
向法院提起
反壟斷侵權(quán)民事訴訟
問：業(yè)主可以依據(jù)《反壟斷法》主張權(quán)益，具體應如何主張？需要從哪些方面下手？
袁嘉：面對小區(qū)車位瘋狂漲價，業(yè)主可以嘗試通過向反壟斷執(zhí)法機構(gòu)進行投訴舉報或者直接向法院提起反壟斷侵權(quán)民事訴訟的方式主張權(quán)益。如果小區(qū)車位屬于開發(fā)商自持，其對停車費進行大幅提價的行為，可能違反《反壟斷法》第十七條，構(gòu)成濫用市場支配地位的壟斷高價行為。《反壟斷法》并不直接保護經(jīng)營者和消費者，而是通過維護自由競爭的市場秩序，讓市場為經(jīng)營者提供自由的環(huán)境，為消費者提供物美價廉、品類豐富的產(chǎn)品和服務(wù)。為了讓業(yè)主的救濟渠道變得更加可行，第一是要加強和集中反壟斷行政執(zhí)法的力量；第二、在反壟斷民事訴訟中，積極引入集體訴訟、懲罰性賠償?shù)葯C制；第三，反壟斷訴訟證據(jù)鏈條復雜、證明難度大，需要培養(yǎng)大量的反壟斷專業(yè)人才。
