調(diào)控加碼樓市入秋 房地產(chǎn)再拼投后管理
2016年10月，部分二三線(xiàn)城市調(diào)控政策升級(jí)，導(dǎo)致年初以來(lái)持續(xù)火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。在此情況下，投后管理水準(zhǔn)成為一個(gè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的決定性因素
即將過(guò)去的2016年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂經(jīng)歷了“冰火兩重天”：從年初開(kāi)始，一些大中城市銷(xiāo)售漸熱，房?jī)r(jià)在前三個(gè)季度走出了一波快速上漲行情；10~11月，不少大中城市持續(xù)出臺(tái)限購(gòu)限貸等措施，市場(chǎng)快速降溫，和著季節(jié)更替一夜入秋。
調(diào)控持續(xù)，市場(chǎng)降溫，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一段調(diào)整期，對(duì)各大房企的融資能力、去化能力提出了新的考驗(yàn)，業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)投后管理能力愈加重視，“科學(xué)運(yùn)營(yíng)”、“投后管理”等概念被反復(fù)提及。專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)投后管理的資產(chǎn)管理公司中融惠誠(chéng)認(rèn)為，投后管理正是考驗(yàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平的關(guān)鍵因素。
樓市調(diào)控不斷升級(jí)
繼10月22個(gè)城市密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策之后，11月中旬，深圳、武漢、杭州、福州調(diào)控政策再次升級(jí)：深圳、杭州、武漢公積金貸款政策收緊，首付比例上調(diào)，深圳、福州暫停發(fā)放第三套房公積金貸款；武漢非本地戶(hù)籍限購(gòu)條件增加，需提供2年以上連續(xù)社?；騻€(gè)稅證明，首付比例也有所上調(diào)。
11月28日，上海、天津緊急出臺(tái)信貸收緊政策，尤其是上海，首套房首付比例提升至35%,二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”，剛需和改善需求同時(shí)受到抑制；天津首套房首付提至30%（外地家庭市六區(qū)和武清區(qū)首付40%），二套首付40%，這與近期天津地價(jià)、房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上升不無(wú)關(guān)系。
專(zhuān)家認(rèn)為，熱點(diǎn)城市的密集調(diào)控仍在延續(xù)，收緊政策繼續(xù)加碼的空間仍然很大，房?jī)r(jià)不穩(wěn)調(diào)控不休。同時(shí)，有多地明文規(guī)定新房備案價(jià)格零增長(zhǎng)。
根據(jù)10月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的9種不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為做出了明確界定：一類(lèi)是誤導(dǎo)、欺詐、炒作行為，包括發(fā)布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言等；另一類(lèi)是違法違規(guī)銷(xiāo)售行為，包括未取得預(yù)售許可證銷(xiāo)售商品房、變相收取定金預(yù)訂款、捂盤(pán)惜售等。同時(shí)要求各地依法嚴(yán)肅查處散布謠言擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
此后的一個(gè)多月，深圳、北京、上海等多地在全市范圍內(nèi)開(kāi)展了一場(chǎng)大型的房地產(chǎn)行業(yè)違法專(zhuān)項(xiàng)整治統(tǒng)一執(zhí)法行動(dòng)，對(duì)在售樓盤(pán)進(jìn)行突擊檢查。多數(shù)房企均展開(kāi)了自查行動(dòng)，將有明顯違反新廣告法的宣傳廣告做出置換，對(duì)敏感字眼進(jìn)行刪除，在各平臺(tái)發(fā)布過(guò)的違反廣告法的軟文進(jìn)行了刪除。
限購(gòu)城市交易量下降
市場(chǎng)降溫顯著
本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主要從限購(gòu)、限貸、土地供應(yīng)、市場(chǎng)監(jiān)管等方面進(jìn)行調(diào)節(jié)，體現(xiàn)因城施政分類(lèi)調(diào)控原則，目的為嚴(yán)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策可謂立竿見(jiàn)影，各地樓市普遍由熱轉(zhuǎn)涼，一線(xiàn)城市成交量萎縮，基本上達(dá)到控制房?jī)r(jià)的效果，二線(xiàn)城市根據(jù)各地政策力度不一，成交量已經(jīng)首先萎縮。
11月CRIC監(jiān)測(cè)到57%的重點(diǎn)城市成交量環(huán)比跌幅超過(guò)30%，甚至部分城市同比、環(huán)比跌幅皆超過(guò)50%。
具體來(lái)看，11月28個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交量環(huán)比下跌18%，同比下跌2%。一線(xiàn)城市成交量同、環(huán)比分別下降35%和33%；二三線(xiàn)城市整體跌多漲少，24個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅環(huán)比下跌16%，同比上漲4%，超過(guò)七成城市成交量環(huán)比下跌。值得注意的是，在已出臺(tái)調(diào)控政策的城市中，僅4城成交環(huán)比上漲，分別為武漢、南寧、鄭州、福州（數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC2016）。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇12月13日表示，從10月份和11月份房地產(chǎn)價(jià)格的數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，調(diào)控應(yīng)該說(shuō)取得了初步成效。
管理層加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策
10月28日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出要堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，在保持流動(dòng)性合理充裕的同時(shí)，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。10月21日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)，要求嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策；審慎開(kāi)展與房地產(chǎn)中介和房企相關(guān)的業(yè)務(wù)；規(guī)范各類(lèi)貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)理財(cái)資金投資管理，嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營(yíng)。
11月4日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)投資及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資自查有關(guān)事項(xiàng)的通知》，加緊摸底保險(xiǎn)行業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資現(xiàn)狀，擬規(guī)范保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資行為，防范投資運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。11月11日，國(guó)家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見(jiàn)》，要求嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。從政策方向上看，相關(guān)監(jiān)管層都明確收緊了商業(yè)性房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)融資。
“科學(xué)運(yùn)營(yíng)”“投后管理”
成為專(zhuān)家建議的關(guān)鍵詞
隨著各地限購(gòu)政策的出臺(tái)，盤(pán)點(diǎn)存續(xù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況以及去化速度成為各大房企的重中之重，“科學(xué)運(yùn)營(yíng)”、“投后管理”等概念也反復(fù)被提及。中融惠誠(chéng)是一家累計(jì)管理投融資資金規(guī)模超過(guò)2000億元，直接參與百余萬(wàn)平方米房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資產(chǎn)管理公司，其內(nèi)部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，當(dāng)前不同地區(qū)樓市情況分化嚴(yán)重，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)差別顯著，“因城施政”是科學(xué)有效的手段，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)一個(gè)調(diào)整期，更應(yīng)該注重科學(xué)運(yùn)營(yíng)及管理。
“之前很多機(jī)構(gòu)認(rèn)為，項(xiàng)目資金投放完畢，項(xiàng)目已經(jīng)完成了80%?，F(xiàn)在，大家逐漸意識(shí)到，這才只是開(kāi)始——投后管理水平才是真正的決定因素?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人認(rèn)為，“投后管理能夠大大降低企業(yè)的試錯(cuò)成本，以中融惠誠(chéng)為例通過(guò)盡職調(diào)查、審計(jì)走訪(fǎng)、咨詢(xún)策劃等服務(wù)幫助金融機(jī)構(gòu)查弊解惑；同時(shí)憑借內(nèi)部直投團(tuán)隊(duì)，中融惠誠(chéng)還能對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)或處置，對(duì)不良資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)并購(gòu)和重組，融資或再融資服務(wù)?！?
隨著熱點(diǎn)城市分類(lèi)調(diào)控、精準(zhǔn)施策，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)金融監(jiān)管的加強(qiáng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的進(jìn)一步規(guī)范，熱點(diǎn)城市樓市有望繼續(xù)呈現(xiàn)量降價(jià)穩(wěn)格局，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將趨于理性。
