資金鏈全線收緊 房地產(chǎn)或現(xiàn)黑天鵝事件
隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的施行，貸款資金收緊，房企融資愈發(fā)艱難。面對資金鏈的繃緊，或因蝴蝶效應(yīng)引發(fā)房企的“黑天鵝事件”。
繼多地發(fā)布限貸政策，收緊銀行流入樓市的貸款資金后，信托融資規(guī)模“腰斬”，房企債券融資下降七成，美債提前贖回……以往房企可以利用的各路資金迅速“退燒”，讓2016年的“吸金王”年底慘淡收官。
業(yè)內(nèi)人士直言，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境似乎一夜間回到了2011年。彼時的樓市調(diào)控，讓整個房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模大幅收緊，大多數(shù)開發(fā)商資金壓力驟增，部分甚至陷入困境。此刻房貸、理財、債券等樓市可以獲取資金的主要方式都不約而同地被帶上了“緊箍咒”，房地產(chǎn)去杠桿化的大幕全面拉開。
融資規(guī)模驟降
從開發(fā)端到銷售端，監(jiān)管層對房地產(chǎn)資金鏈正在全線收緊。
從去年下半年開始，隨著國內(nèi)低利率環(huán)境的確立，房企紛紛通過發(fā)債的形式進(jìn)行融資，且逐漸成為最主要的渠道。但今年以來，由于區(qū)域房地產(chǎn)市場過熱，監(jiān)管層全面收緊房企資金來源，發(fā)債也受到了一定限制。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年截至目前，房企私募債、公司債、中期票據(jù)等融資達(dá)到了11156億元，歷史上首次突破萬億元，同比同口徑上漲幅度達(dá)到了25%。但值得注意的是，從10月來看，融資總額僅為685億元，11月融資額更是下降至288.3億元，較9月的1160.44億元、8月的1096.53億元、7月的1223.76億元大幅下降，這一規(guī)模創(chuàng)今年以來的月度新低。
造成這種下滑的原因，在于今年9月份的一紙文件。當(dāng)月，上海證券交易所發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)公司債券的分類監(jiān)管方案（試行）》，大幅提高房企發(fā)債的準(zhǔn)入門檻和相關(guān)要求。10月，深交所也下發(fā)了類似文件。兩大交易所在文件中明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券募集資金不得用于購置土地。
一名投資機(jī)構(gòu)人士透露，多家房企擬于11月初在境內(nèi)發(fā)債，均沒有通過滬深交易所審核。未來根據(jù)信用評級，將有一部分房企可以繼續(xù)在國內(nèi)相對低成本發(fā)債，一部分房企將不得不轉(zhuǎn)尋海外融資或信托、資管等更高成本的融資。
然而，在美元走強(qiáng)態(tài)勢下，房企海外發(fā)債不但被遏制，更出現(xiàn)了大規(guī)模提前贖回。
11月14日，景瑞控股以2190萬美元的總代價，贖回本金總額為2050萬美元的部分2018年票據(jù)；合景泰富也在11月贖回本金總額4億美元的所有未償還2012年票據(jù)，另加贖回日期的適用溢價約1723.19萬美元及利息約706.67萬美元。11月28日，龍湖地產(chǎn)披露，其已于25日完成贖回2019年到期優(yōu)先票據(jù)，所有于贖回日期償付的票據(jù)贖回價累計為4.17億美元，利率為6.875%。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅11月來，房企提前贖回美元債已經(jīng)超過10億美元。從趨勢看，隨著美元走強(qiáng)，房企贖回的速度還在加快。
隨著美元升值，以美元計價的債務(wù)成本不斷提高。按照目前匯率水平計算，發(fā)債利率較高的房企實際資金成本將上升至15%以上；即使是原本利率較低的房企，其融資成本也將上升至10%以上。所以大部分房企要提前贖回這些美元債。而在過去5年，除去中海外、華潤、萬科、龍湖這幾家，美元債利率一般在7%~13%。
值得一提的是，作為銀行理財資金非常善用的一個通道，房地產(chǎn)信托投資基金規(guī)模在9月達(dá)到高峰以后迅速掉頭直下。用益信托網(wǎng)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月68家信托公司共成立45只房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，規(guī)模僅為119.8億元，較9月65只214.9億元的體量，成立只數(shù)下降30.8%，規(guī)模上更是幾近“腰斬”。11月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品更是僅僅成立27只，融資總額為62億元。其中，11月21日到11月30日10天時間內(nèi)，房地產(chǎn)信托成立數(shù)量僅3只，融資額度僅為2.9億元。
用益信托分析師帥國讓表示，除了今年2月份受春節(jié)因素影響外，11月在成立規(guī)模上，可以說達(dá)到全年的谷底。監(jiān)管部門相繼對進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金進(jìn)行限制，信托出于對風(fēng)險的顧慮也進(jìn)一步收窄在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。
與以往主要限制銀行表內(nèi)信貸不同的是，商業(yè)銀行此次亦暫停了通過銀行表外理財資金為房地產(chǎn)企業(yè)融資。北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融系副主任呂隨啟表示，監(jiān)管層的意圖就是進(jìn)一步降杠桿，同時也是要穩(wěn)定銀行體系，化解銀行風(fēng)險。房地產(chǎn)調(diào)控剛剛開始，理財資金現(xiàn)在進(jìn)入樓市，就跟直接買房一樣，買完就下跌了，而一旦房價下跌錢就收不回來了。所以這也是在提醒銀行及早地控制風(fēng)險。
加劇洗牌
調(diào)控在穩(wěn)定樓市的同時，進(jìn)一步加劇了行業(yè)洗牌。
融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌認(rèn)為，在去杠桿的背景下，對于房企來說，誰能借更多的錢、更便宜的錢、更長的錢，將是房企競爭的絕對優(yōu)勢。但是如果企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量、運作能力都較差，那么高杠桿將使房企更快死亡。
自10月以來，調(diào)控政策施壓，導(dǎo)致樓市交易明顯降溫。按照大多數(shù)機(jī)構(gòu)的觀點，房企的銷售回款無疑也將受到影響。
中金公司在研報中指出，受調(diào)控政策影響，預(yù)計12月份新房銷售額同比下降5%，環(huán)比下降8%；銷售面積同比下降18%，環(huán)比下降5%。預(yù)計今年四季度疲弱的銷售表現(xiàn)將延續(xù)至明年一季度，且在明年下半年之前難有顯著回升。
因此，在開發(fā)、銷售兩端均受到限制之后，房企的資金狀況正在告別“寬松區(qū)間”。
廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)研究小組首席分析師樂加棟表示，貨幣環(huán)境發(fā)生變化，房企融資渠道受阻，市場景氣度下滑，將大大影響房企投融資訴求。
從行業(yè)表現(xiàn)來看，資金狀況的收緊有可能加劇市場分化?！靶∑髽I(yè)容易扛不住，以前能用杠桿買五塊地，現(xiàn)在只能買三塊，擴(kuò)張步伐肯定會受影響?！鄙虾Ｄ成鲜蟹科筘?fù)責(zé)人直言，中小房企正在抓緊出貨，從而盡快回籠資金，但在拿地中的顧慮會增多。相比之下，大型房企的規(guī)模效應(yīng)和融資優(yōu)勢就容易體現(xiàn)出來。
第一太平戴維斯華南及華西區(qū)主管黃國鈞認(rèn)為，對于中小房企而言，此前把握住窗口發(fā)行公司債進(jìn)行債務(wù)置換、延期，現(xiàn)在卻不能做了。而且從數(shù)據(jù)上看，很多債2017年即將到期。隨著對公司債監(jiān)管的收緊，在融資中本就不占優(yōu)勢的中小房企面臨“無米下炊”的困境。
上半年貨幣流動性持續(xù)寬松，但整體市場缺乏可投優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以至大規(guī)模的資金借道進(jìn)入房地產(chǎn)市場，地產(chǎn)行業(yè)成為吸收流動性的重要載體。在此背景下，房企獲得了大量資金，負(fù)債率大幅提高。而在去資產(chǎn)泡沫的宏觀導(dǎo)向下，房企融資渠道或?qū)⒋蠓照?，房企資金鏈面臨緊縮，高杠桿下的資金風(fēng)險將顯現(xiàn)。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，未來在緊縮性調(diào)控和監(jiān)管條件下，房企資金難如前期般寬松，房企2017年需要做好過冬準(zhǔn)備。
