買家違約退房 成深圳樓市的一大奇觀
深圳樓市的調(diào)控新政，從沒有哪一年來得如此密集。
年內(nèi)兩出新政，一路狂奔的樓市發(fā)生逆轉(zhuǎn)
3月25日深夜，深圳“3·25”樓市調(diào)控新政落地。這個(gè)被諸多業(yè)內(nèi)人士稱為“力度相對(duì)溫和”的“深六條”，祭出了非深戶購(gòu)房社?！?改3”、準(zhǔn)首套首付“3成提高至4成”、嚴(yán)禁首付貸、眾籌購(gòu)房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)等大招?！白罱K都是為了減少過熱的需求，這些需求包括投資需求，也可能包括自助需求，當(dāng)然這些自用更多是針對(duì)非首套自住客戶，也許會(huì)有誤傷，但早在政府預(yù)期之內(nèi)?！敝性禺a(chǎn)代理(深圳)有限公司二級(jí)市場(chǎng)董事總經(jīng)理玉家雄曾預(yù)判道。
隨后短短一個(gè)月內(nèi)，深圳市政府“趁熱打鐵”打出一套調(diào)控組合拳，從多個(gè)角度席卷了深圳樓市。無論是針對(duì)首付貸、高杠桿放貸、放大金融風(fēng)險(xiǎn)等情況進(jìn)行摸底和排查、要求停止“眾籌炒房”業(yè)務(wù)、收緊信貸等金融層面的調(diào)控，抑或是二手房交易評(píng)估價(jià)格大部分上調(diào)50%- 70%，每一記“拳頭”的出擊，都引發(fā)市場(chǎng)各方掀起博弈，此前一路狂奔的深圳樓市正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。
在深圳鏈家發(fā)布的《2016上半年深圳樓市大數(shù)據(jù)》中，今年3月份，二手房成交量曾一度高達(dá)20453套，躍升史上第二高。不過接下來的4月份，二手房成交量不足一萬套，環(huán)比下降53.7%。而在5、6月份，這一數(shù)據(jù)甚至跌至5000多套。許多購(gòu)房者從迫切轉(zhuǎn)向觀望，部分業(yè)主慌了手腳，或收盤靜觀其變，或主動(dòng)調(diào)低報(bào)價(jià)，成為新政之后3個(gè)月以來深圳樓市的縮影。
這樣的調(diào)控遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。當(dāng)樓市尚在觀望之中亦步亦趨，國(guó)慶期間，“深八條”又橫空出世，力度比“3·25”新政升了一級(jí)。除了將非深戶社保年限“3改5”，差別化信貸政策進(jìn)一步加緊之外，對(duì)于首付貸、備案價(jià)格等方面的調(diào)控也成為重點(diǎn)。一時(shí)之間，買家違約退房，成為深圳樓市的一大奇觀。此前預(yù)計(jì)即將入市的一眾新盤，仿佛一夜之間銷聲匿跡。
而深圳市市場(chǎng)稽查局出其不意的幾次突擊檢查，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)違法行為展開專項(xiàng)整治行動(dòng)，對(duì)行業(yè)產(chǎn)生的震動(dòng)也可謂空前。根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測(cè)，10月份，深圳新房成交均價(jià)跌至55611元/平方米，環(huán)比下降10%。更能反映市場(chǎng)情況的二手住宅成交均價(jià)56790元/平方米，相比9月下跌4.2%。從國(guó)土局備案數(shù)據(jù)來看，10月二手住宅共成交6329套，環(huán)比減少18%。
“這一輪調(diào)控來自中央層面，不把泡沫和高杠桿打下去誓不罷休，這對(duì)整個(gè)深圳的市場(chǎng)預(yù)期沖擊較大?！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉此前受訪時(shí)表示，投資需求非常敏感，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期下跌促使觀望情緒開始蔓延。
投機(jī)需求土崩瓦解
在深圳中原研究中心提供給南都記者的一份數(shù)據(jù)中，去年1月至今年10月，深圳樓市投資客的占比幾乎呈現(xiàn)震蕩上升的趨勢(shì)?！?·25”新政的強(qiáng)勢(shì)出擊，一度將2月份高達(dá)23.5%的投資客占比降至4、5月份的18%左右，但從6月份開始，在信貸環(huán)境的寬松以及接連出現(xiàn)的地王刺激下，投資的入市步伐進(jìn)一步加快。截至9月份，深圳投資客占比已經(jīng)達(dá)到32.9%的歷史新高，若相比去年1月的12 .5%，這種占比增幅高達(dá)20 .4%。
而當(dāng)“本市戶籍成年單身人士(含離異)限購(gòu)1套住房”、“非深戶社保 3改5 ”、“無房有貸款記錄的首付比例不低于五成”、“有房首付提高到七成以上”、“重點(diǎn)打擊零首付、首付貸、眾籌買房”等調(diào)控細(xì)則橫空出世時(shí)，這種不斷攀高的投資需求幾乎立時(shí)土崩瓦解。
在“深八條”出臺(tái)后，11月8日，深圳二手房評(píng)估價(jià)在本年內(nèi)第二次上調(diào)，平均上調(diào)15%。一周之后，深圳再出公積金新政，首套房公積金貸款首付比例不低于30%，二套不低于70%。
接連不斷的調(diào)控威力之下，根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測(cè)，10- 11月，深圳二手住宅中的投資需求一直徘徊在6.5%上下，自住投資兩者兼具的需求從10月的26.4%降至23.6%?！吧钲跇鞘械臏?zhǔn)入門檻已經(jīng)被堵死，限購(gòu)限貸如此嚴(yán)厲使得之前潛在的投資需求幾乎銷聲匿跡?！辟E哥坦言對(duì)投資買房已經(jīng)越來越?jīng)]興趣了。
6平方米“鴿籠房”被叫停
值得關(guān)注的是，在“深八條”落地之前的9月底，深圳樓市熱炒了近兩個(gè)月的6平方米“鴿籠房”正式亮相，瞬間引發(fā)全國(guó)一片熱議。
6平方米“鴿籠房”真名為僑城尚寓，位于深圳南山區(qū)華僑城沙河?xùn)|路與新中路交會(huì)處，整個(gè)小區(qū)一共有169套精裝公寓。其中6層到15層幾乎每一層樓都有一套極小戶型，一共9套，均為平層，面積從5.73平方米到7.48平方米不等。加上開發(fā)商贈(zèng)送的面積，實(shí)際使用面積約有12平方米。開盤當(dāng)日，這9套“鴿籠房”一口價(jià)88萬元每套起，均價(jià)達(dá)到15萬元/平方米。據(jù)當(dāng)天媒體報(bào)道，半天內(nèi)這些極小戶型即被搶購(gòu)一空。
然而，僅僅時(shí)隔一天，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委就在官方微博上通報(bào)調(diào)查結(jié)果，實(shí)際上，共有11套極小戶型的住房在售，截至9月26日，僅售出4套，半天售罄傳聞不實(shí)。
市規(guī)土委還指出，所涉11套6平方米左右的房產(chǎn)戶型與規(guī)劃驗(yàn)收竣工圖不符，實(shí)際在售面積12平方米左右(其中1套約20平方米)，超過部分占用建筑公攤面積，涉嫌違法改建銷售。隨后，南山區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局對(duì)僑城尚寓項(xiàng)目占用公攤面積部分采取強(qiáng)制措施，恢復(fù)原狀。市規(guī)劃國(guó)土部門也約談開發(fā)商，責(zé)令其全面整改。
深圳市規(guī)土委強(qiáng)調(diào)，從未批準(zhǔn)過類似“鴿子籠”住宅戶型，按照政策，小于20平方米的住宅，產(chǎn)權(quán)登記中心有權(quán)拒絕發(fā)證。
在房?jī)r(jià)高企與土地資源幾近枯竭的背景下，極小戶型似乎正在成為深圳這座移民城市的一個(gè)怪異具象。多位深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，極小戶型在超大型城市推出確實(shí)有必要，市場(chǎng)對(duì)此也有需求，但其使用面積應(yīng)符合人性化的要求。
事件評(píng)點(diǎn)
從3月初開始，一連串調(diào)控組合拳接連打出，一路狂飆的深圳樓市“降溫”跡象明顯。國(guó)慶期間，史上最嚴(yán)調(diào)控新政“深八條”又橫空出世，多方的數(shù)據(jù)和分析顯示，深圳樓市供需各方已經(jīng)進(jìn)入深度觀望階段，過往一年不斷攀高的投資需求也進(jìn)入下行通道。
