深圳樓市迎二次房改，“新加坡化”還是“香港化”？
房?jī)r(jià)短期難降的情況下，能將住房需求疏導(dǎo)至低成本的外圍，這是突破的唯一路徑。
李宇嘉
近日，深圳住房新政被刷屏，被稱(chēng)為二次房改?！胺孔〔怀础鄙仙絿?guó)家戰(zhàn)略，但即便各地近兩年出臺(tái)近300次調(diào)控政策、“租購(gòu)并舉”漸次推開(kāi)，也沒(méi)能抑制住房?jī)r(jià)上漲。4月70城有58個(gè)城市的房?jī)r(jià)在上漲，本已被壓住的一線城市，近2個(gè)月房?jī)r(jià)居然止跌。調(diào)控最嚴(yán)、人口產(chǎn)業(yè)全面疏解的北京，銷(xiāo)售量奇跡般地回升到調(diào)控前。怎么辦？目光聚焦在勇立改革潮頭的深圳。
大幅調(diào)降商品住房比例，政策性住房（人才房、安居房、公租房）占比達(dá)60%；本科及以上人才，為社會(huì)提供基礎(chǔ)服務(wù)的常住人口，能以市場(chǎng)房?jī)r(jià)的50%買(mǎi)到房、市場(chǎng)租金的30%租到房。商品房和政策性住房供應(yīng)“四六分”，這是對(duì)1998年房改20年以來(lái)“重市場(chǎng)、輕保障”全面糾偏、撥亂反正；政策房以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)配租、配售，這是應(yīng)對(duì)近10年房?jī)r(jià)“屢調(diào)屢漲”的真正長(zhǎng)效。
深圳樓市向左還是向右？這是近期業(yè)內(nèi)爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。向左就是“新加坡化”，即住有所居的問(wèn)題上，一個(gè)都不能少，少數(shù)有錢(qián)人買(mǎi)商品房，多數(shù)人買(mǎi)也很體面的政策房，多數(shù)人努力4-5年，都能買(mǎi)得起一套房，教育醫(yī)療等資源按民族和種族均分；向右就是“香港化”，即少數(shù)有錢(qián)人買(mǎi)商品房，多數(shù)人或租或買(mǎi)密度大、不甚體面的保障房，住房領(lǐng)域“二元分層”格局明顯。
非左即右的判斷不太客觀。不過(guò)，不管“新加坡化”還是“香港化”，大家關(guān)注的是，窮人或無(wú)房人群，怎么解決居住問(wèn)題。
先盤(pán)一盤(pán)家底。深圳的住房基礎(chǔ)還是不錯(cuò)的，目前全市有1041萬(wàn)套住房，按照戶均2.59人測(cè)算，存量住房可容納2800萬(wàn)人，而目前深圳常住人口加流動(dòng)人口也只有兩千萬(wàn)。既然房子是夠得，問(wèn)題在哪里呢？這就是廣為詬病的城中村。城中村提供了51%的住房，但設(shè)施和功能，配套和體驗(yàn)，與商品住房存在較大的差距，這被認(rèn)為與深圳形象、城市轉(zhuǎn)型、住房升級(jí)格格不入。
70%的人租房，這其中80%的住在城中村。房屋和人群匹配現(xiàn)狀看，深圳更像香港，而不是新加坡。從住房新政的內(nèi)容看，深圳意圖向新加坡靠攏，做到“房住不炒”。一方面，深圳新建住房的主體是政策房，這些房子計(jì)劃以較低的價(jià)格、完善的配套，分配給人才、戶籍低收入無(wú)房戶、公共服務(wù)人員；另一方面，通過(guò)整治和拆建，深圳要讓不體面的700多萬(wàn)套城中村變得體面。
頂層設(shè)計(jì)思路是對(duì)的，但“一分部署、九分落實(shí)”。從頂層設(shè)計(jì)到規(guī)劃，再到一年一年地建設(shè)，土地和資金要跟上、政府各部門(mén)對(duì)接要跟得上。到2035年，深圳政策房占比目標(biāo)是35%，目前不到15%，新加坡和香港占比分別達(dá)80%和50%。土地是大問(wèn)題，“十一五”和“十二五”，深圳保障房目標(biāo)不可謂不宏大，此次新政所謂的供應(yīng)渠道，此前悉數(shù)都提過(guò)，但完成效率很低。
何也？老生常談，儲(chǔ)備不到位、舊改拆不動(dòng)、配套難落地、規(guī)劃不好調(diào)。改革開(kāi)放前30年，深圳發(fā)展外向經(jīng)濟(jì)，遺留下大量工業(yè)區(qū)。2008年以后，深圳產(chǎn)業(yè)升級(jí)，高科技和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)貢獻(xiàn)GDP70%。工業(yè)區(qū)本可向住房改造，深圳也制定了更新方案。結(jié)果呢？大量工業(yè)區(qū)改造異化為“類(lèi)住宅”泛濫，逼得深圳近幾年要保產(chǎn)業(yè)用地；城中村改造為高檔商品房，低租金的住房少了。
不是深圳房子不夠，而是近20年房地產(chǎn)化嚴(yán)重，空間成本被抬到高不可攀，這確實(shí)有點(diǎn)像香港?？渴袌?chǎng)盤(pán)活存量，低價(jià)配售配租不可行，靠政府則不可持續(xù)。目前，深圳人均年收入不夠買(mǎi)一平米房子，這契合城中村為主的住房供應(yīng)。別忘了，城中村套均月租金也到2000元了。繼續(xù)舊改，房?jī)r(jià)和租金會(huì)越來(lái)越高，連香港也比不上了，遑論向新加坡靠攏。房?jī)r(jià)短期難降的情況下，能將住房需求疏導(dǎo)至低成本的外圍，這是突破的唯一路徑，但前提是軌道和配套要跟得上。
