北京甲級(jí)寫字樓供應(yīng)創(chuàng)新高 凈吸納量高達(dá)78.5萬(wàn)平方米
據(jù)戴德梁行最新披露數(shù)據(jù)顯示，截至2016年12月，北京市甲級(jí)寫字樓年度凈吸納量高達(dá)78.5萬(wàn)平方米。以望京-酒仙橋最為可觀，其租賃成交量占比達(dá)到22.9%；燕莎商圈位列第二，占比為16.3%。
在租金上，第四季度北京全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)按建筑面積計(jì)算的有效凈租金達(dá)每月每平方米人民幣387.2元，環(huán)比增長(zhǎng)0.9%。五大核心商圈甲級(jí)寫字樓按建筑面積計(jì)算的有效凈租金達(dá)每月每平方米人民幣409.5元，環(huán)比增長(zhǎng)1.6%。其中租金漲幅最高的分別為中關(guān)村、金融街及燕莎商圈。
在新增供應(yīng)上，本季度，英皇國(guó)際大廈、金輝大廈、利星行中心二期B座、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、駿豪中央公園廣場(chǎng)入市，為甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)約26.7萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，致使2016年全年甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)高達(dá)101.2萬(wàn)平方米，是自2008年以來(lái)年度新增供應(yīng)的最高值。但得益于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目較高的預(yù)租率，本季度全市甲級(jí)寫字樓空置率僅較上季度上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，為6.6%，五大核心商圈空置率為5.0%，較上季度上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。
從市場(chǎng)成交方面來(lái)看，內(nèi)資企業(yè)仍為成交主力，年度成交總量為總成 交面積的81.3%。同時(shí)，主要成交行業(yè)仍然以金融業(yè)、高科技業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)為主，占比分別達(dá)到40.2%、22.6%和14.9%。
需要注意的是，2016年，戴德梁行共錄得北京大宗物業(yè)交易總額376億中。70%以上的投資額投資類型為寫字樓，這表明寫字樓仍然是投資的主要物業(yè)類型。同時(shí)，從物業(yè)改造角度增加物業(yè)實(shí)用性以實(shí)現(xiàn)租金收益是市場(chǎng)上買家新的投資角度。具體來(lái)看，城區(qū)五環(huán)內(nèi)大宗交易以改造升級(jí)為主，代表項(xiàng)目如東北三環(huán)太陽(yáng)宮百盛商場(chǎng)，未來(lái)將改造成寫字樓項(xiàng)目。早在2014年基匯資本收購(gòu)東三環(huán)盈科中心，也預(yù)計(jì)將原有的太平洋百貨（當(dāng)時(shí)太平洋百貨因經(jīng)營(yíng)不善已經(jīng)退出）改為辦公展示。城區(qū)內(nèi)也陸續(xù)有項(xiàng)目從原來(lái)的商業(yè)、酒店用途改變?yōu)閷懽謽?，包括建?guó)門的萬(wàn)豪酒店、東長(zhǎng)安街中糧廣場(chǎng)商業(yè)部分等。
另外，根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，2017年，北京全市預(yù)計(jì)將有238萬(wàn)平米新增寫字樓入市。大量的寫字樓入市為北京市場(chǎng)帶來(lái)了挑戰(zhàn)的同時(shí)也帶來(lái)了機(jī)遇。
2017年，北京全市預(yù)計(jì)將有238萬(wàn)平米新增寫字樓入市。戴德梁行北中國(guó)區(qū)寫字樓-企業(yè)服務(wù)部主管嚴(yán)區(qū)海表示：“大量的寫字樓入市為北京市場(chǎng)帶來(lái)了挑戰(zhàn)的同時(shí)也帶來(lái)了機(jī)遇。另外，2016年7月北京市政府出臺(tái)進(jìn)一步落實(shí)房產(chǎn)稅的通知，由于業(yè)主方或?qū)⒂尚抡邘?lái)的上升的稅務(wù)成本轉(zhuǎn)嫁給租戶，預(yù)計(jì)未來(lái)租金將會(huì)面臨新一輪上漲。對(duì)新政策的執(zhí)行情況及其對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的變化需保持密切關(guān)注?！?
對(duì)于投資者而言，城郊新區(qū)的寫字樓物業(yè)可成為投資方向。戴德梁行北中國(guó)區(qū)投資及顧問(wèn)服務(wù)部主管劉兵認(rèn)為：“隨著新興區(qū)域的政策利好、配套日趨完善，投資者已在有潛力的城郊新區(qū)出手。最熱的區(qū)域?yàn)槭锥紮C(jī)場(chǎng)附近的望京/酒仙橋區(qū)域。未來(lái)有發(fā)展?jié)摿Φ耐ㄖ?、麗澤商圈也不失為投資者青睞的重點(diǎn)區(qū)域。”
