鄭州堵“1元”房價漏洞 取消多塊土地拍賣
春節(jié)過后，鄭州的一份《通知》再次引發(fā)了輿論對其“1元房價”的關注。
在這份名為《關于進一步做好國有建設用地(住宅)使用權(quán)網(wǎng)上掛牌交易限價競買工作的通知》（簡稱“通知”）中，對住宅用地拍賣進行了更為完善的規(guī)定，其核心內(nèi)容就是當?shù)貎r達到“熔斷”價格后，接近房價平均值者得。
這份“通知”被業(yè)界普遍認為是對年初鄭州土地拍賣中出現(xiàn)的“1元”房價的奇葩報價進行堵漏。
奇葩的“1元”房價
年前，鄭州市因“1元”房價，引發(fā)輿論關注。
2017年1月22日，鄭州市北龍湖及白沙片區(qū)住宅用地在招拍掛中，觸碰“熔斷機制”被早早“熔斷”。隨后，按照當時的規(guī)則，參與競標的企業(yè)需報出未來所建住宅的“綜合房價”，價低者競得。
于是，【2016】198號地塊在觸動熔斷價5.4億元(樓面地價約每平方米4643元)后，河南好喜地置業(yè)有限公司以每平方米1元的綜合房價摘得。這意味著如果該地塊成功出讓，房屋的銷售價格為每平方米1元。這便是當時輿論關注的“1元”房價。
而另一鄭東15號地塊以每平方米23631元的最低房價報價拍出，這一綜合房價僅比樓面價高了每平方米2元。【2016】199號地塊的綜合房價報價為每平方米4100元，低于樓面價每平方米333元。
“1元房價”，“2元利潤”當即引起軒然大波，鄭州土地拍賣規(guī)則也被推上了風口浪尖。當晚，鄭州市國土等相關部門就上述行為發(fā)出通告：暫停5宗土地使用權(quán)出讓后續(xù)工作，要求五家競買人提供相關材料并說明情況，對于其競買行為合法性進行研判后，再依法作出處理。
那么為何會出現(xiàn)“1元”房價？鄭州土地市場未來還有哪些漏洞需要堵？
經(jīng)過中國房地產(chǎn)報記者梳理，這種奇葩現(xiàn)象的緣由為去年鄭州出臺所謂的“限地價、競房價”的熔斷機制。
為給樓市、土地市場降溫，早在去年9月14日，鄭州市出臺了9項措施，其中1條就是限制土地價格的飆高，提出“限地價，競房價”。鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)土地出讓時，網(wǎng)掛報價超過50%溢價率，網(wǎng)掛報價中止，此即土地價格“熔斷”，之后參與網(wǎng)掛的競買人現(xiàn)場競綜合房價，價低者得。
之后的10月27日，鄭州市又發(fā)布《國有建設用地（住宅）使用權(quán)網(wǎng)上掛牌交易限價競買暫行辦法》，規(guī)定出讓鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的住宅用地使用權(quán)時，競買人先競地價，地價如達到熔斷價（熔斷價為起始價的150%），再競房價，即競買人承諾銷售房價不得高于規(guī)定的所處區(qū)域的綜合房價，且其所報的綜合房價最低者為土地競得人。土地競得人不得高于競得房價進行銷售。
就這樣依據(jù)相關規(guī)則，房企在土地市場上的爭奪可謂絞盡腦汁。2017年1月22日，鄭州市鄭東新區(qū)掛牌出讓的7宗住宅用地，其中多宗土地觸發(fā)“熔斷”價格，出現(xiàn)了“1元房價”，“2元利潤”的奇葩報價。
河南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，鄭州的“限地價、競房價”規(guī)則，其出發(fā)點是為了平抑土地市場的高熱，進而平抑房價上漲，但由于沒有明確綜合報價的最低額度，便出現(xiàn)房企鉆空子的情況。以“1元”房價為例，如果這筆交易成立，意味著拿地企業(yè)要承擔54000萬元(熔斷價格)的地價成本，而且還要接受市場不高于每平方米1元的購房要求，后果不堪想象。
土拍規(guī)則過猶不及
2月7日，鄭州市發(fā)布《關于進一步做好國有建設用地（住宅）使用權(quán)網(wǎng)上掛牌交易限價競買工作的通知》，劍指“1元”房價問題，即“熔斷后接近房價平均值者得”。
據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，鄭州出現(xiàn)的“1元房價”“2元利潤”報價異常的五宗國有土地使用權(quán)競拍活動，有可能被宣布競拍結(jié)果無效。已經(jīng)有一家參與此次競拍的房企被“口頭通知”，因競投程序上可能存在潛在問題，進而取消競投結(jié)果。
河南某開發(fā)商稱，“1元房價”真是啼笑皆非，若以此來開發(fā)項目，就是奔著虧本去的，開發(fā)商不是做慈善的。不是房企鉆空子，是政府土拍規(guī)則制定的不合理。今年鄭州市場依然被看好，勢必要在土地市場上爭個你死我活。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，這背后其實是當?shù)卣鼻械叵肟刂品績r，想通過限地價來規(guī)避“地王”，結(jié)果卻給了開發(fā)商鉆空子的空間。開發(fā)商可以通過搭售的方式來彌補房價，比如這個房子值300萬元，房價每平方米1元，那么開發(fā)商搭售一個新風系統(tǒng)要價300萬元，就賺回來了。
這次“通知”規(guī)定，鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)國有建設用地(住宅)使用權(quán)出讓前需確定該宗地綜合房價最高限價，并按照熔斷地價和房屋建安費用、各類稅費等確定房屋成本指導價，以保護公平競爭。地價達到熔斷價格后，進行網(wǎng)上一次性競綜合房價，按報價最接近房價平均值原則確定土地競得人，土地競買人報價低于房屋成本指導價視為無效報價。
通知還同時要求，競拍者通過“限地價、競房價”方式取得土地的新建商品住房項目銷售時，需在嚴格監(jiān)督下公開面向社會銷售，確保商品住房銷售的公平、公正，防止暗箱操作。
記者隨后咨詢了另外幾家摘得地塊的房企，均未獲得確切回應。2月13日晚間，正恒國際控股有限公司發(fā)布一則公告指出：鄭州市國土資源局于2017年2月10日口頭通知河南新銘因競投程序上可能存在潛在問題，取消于拍賣會中關于五宗地之土地使用權(quán)的競投結(jié)果，其中包括由河南新銘成功投得的該地塊。
2016年，鄭州樓市可謂火爆。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2016年鄭州市地價均價為每畝1594萬元，比2015年的726萬元增長近120%。在去年9月之前，鄭州已在土地市場拍出9宗高價地塊，恒大、萬科、雅居樂、榮盛、碧桂園等地產(chǎn)商均刷新過鄭州土地市場的單價紀錄。
瘋狂的地價直接帶動購房者的心理恐慌，導致房價飛漲。據(jù)鄭州市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年，鄭州市區(qū)商品住宅累計銷售均價為每平方米9736元，比2015年每平方米上漲了857元。但實際上，在鄭州四環(huán)以內(nèi)，已經(jīng)很難買到每平方米1萬元以下的房子了。
而根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2016年前8月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，鄭州環(huán)比價格漲幅5.6%，居全國第一位。
河南省商業(yè)經(jīng)濟學會會長宋向清認為，2017年鄭州商品房市場需求依然旺盛，供不應求現(xiàn)象在部分戶型和部分區(qū)域仍然存在，土地供應依然偏緊，因此鄭州房價2017年有望走出一條穩(wěn)中有升的價格通道，不排除個別月份或個別區(qū)域上漲加快，尤其是自貿(mào)區(qū)板塊及其周邊區(qū)域，但穩(wěn)還是鄭州樓市主旋律，大跌不可能，大漲也不可能。
河南省豫農(nóng)置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)謝輝認為，鄭州樓市供應量有限、庫存量處于低谷、需求量旺盛，2017年鄭州房地產(chǎn)市場將回歸平穩(wěn)，進入一個小的調(diào)整期，呈現(xiàn)“量跌價穩(wěn)”的態(tài)勢。
