純干貨喂飽你：房地產(chǎn)稅最全解讀
近期，關(guān)于房地產(chǎn)稅的消息叕叕叕多了起來(lái)。有許多磚家、大V發(fā)表觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)稅很快就要來(lái)了。
他們的重要證據(jù)是：近期，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見(jiàn)》，其中明確提出：“支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新”。
在過(guò)去一年多部分城市房?jī)r(jià)高漲、投資投機(jī)需求旺盛的市場(chǎng)條件下， 在中央提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的方針之下，被很多人視為房?jī)r(jià)“大殺器”的房產(chǎn)地稅，一有風(fēng)吹草動(dòng)，就獲媒體追捧，把吃瓜群眾唬得一愣一愣的，沒(méi)房的人熱情期待，多房戶(hù)則提心掉膽、心煩意亂。
廢話(huà)少說(shuō)，快跟小編上車(chē)，先了解一下三個(gè)最基本但也是大家最關(guān)心的問(wèn)題。
①房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅有什么區(qū)別？
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅包含了房產(chǎn)稅，范圍更大。
房產(chǎn)稅：開(kāi)征于1986年，適用范圍較窄，僅限于單位和個(gè)人的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，對(duì)個(gè)人住房則實(shí)行免稅,因此對(duì)百姓生活基本沒(méi)有影響。
房地產(chǎn)稅：則是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等。
另外值得注意的是，在近兩年國(guó)家正式文件或相關(guān)主管部門(mén)的言論中，都是使用“房地產(chǎn)稅”這個(gè)概念。
②房地產(chǎn)稅怎么征？
2011年上海、重慶已試點(diǎn)房地產(chǎn)稅，并將逐步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，房地產(chǎn)稅最終會(huì)在全國(guó)實(shí)施。但具體稅率以及征收對(duì)象，根據(jù)日前國(guó)務(wù)院提倡的“支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅探索創(chuàng)新”，可能是各城市因地制宜，略有不同。有可能是首套房不征收，二套房征收；也有可能一二套房合計(jì)面積征收。
可參考一下上海與重慶的征收方式：
2011年1月，上海開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，適用稅率暫定為0.6%。征收對(duì)象為本市居民二套房及非本市居民新購(gòu)房。家庭人均住房建筑面積少于60平方米的，給予免稅。
同樣是2011年1月，重慶啟動(dòng)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購(gòu)的高檔住房，以及在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的二套房，稅率在0.5%-1.2%。
納稅人在房產(chǎn)稅征收施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米，新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。
據(jù)了解，針對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)稅改革，對(duì)基本生活住房不收稅、超過(guò)基本標(biāo)準(zhǔn)才收稅，也已成為業(yè)界共識(shí)。
此前，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng)王雍君也表示，房地產(chǎn)稅開(kāi)征將會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)稅收體系作出調(diào)整，最終目的是降低居民稅負(fù)。因此大家不必過(guò)于擔(dān)心稅負(fù)加重的問(wèn)題。
③房地產(chǎn)稅最快幾時(shí)開(kāi)征？
按照慣例，本屆人大任期到2017年底，因此，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過(guò)，慢的話(huà)可能會(huì)在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內(nèi)通過(guò)。
房地產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，對(duì)老百姓有啥影響？
①自住客
對(duì)于有自住需求的購(gòu)房者，不必過(guò)多考慮未來(lái)房地產(chǎn)稅的問(wèn)題，只要價(jià)格合適就可以擇機(jī)購(gòu)買(mǎi)。
②投資客
對(duì)于那些有投資投機(jī)購(gòu)房需求的人，則需要認(rèn)真考慮未來(lái)房地產(chǎn)稅推出后，對(duì)于持有成本和投資收益的影響。
其中持有多套房產(chǎn)的投資客，會(huì)面臨更重的持有成本，流動(dòng)資金可能會(huì)受到影響。
③租房者
那些正在出租的房源，房地產(chǎn)稅開(kāi)征將提高持有成本，房東會(huì)直接轉(zhuǎn)嫁到房租里。所以，如果繼續(xù)租房，不單單是繼續(xù)要付給房東租金，還要變相替房東繳納房產(chǎn)稅。
綜上所述，一旦房地產(chǎn)稅開(kāi)征，租房者有可能成為受損失最大群體。那么，這些人中，不少人都在等待著房?jī)r(jià)下跌。
房?jī)r(jià)下跌？有可能嗎？
有關(guān)“房?jī)r(jià)要降”的傳言
相信這幾天大家被“房地產(chǎn)稅快來(lái)了，2017年房?jī)r(jià)終于要跌了”這個(gè)標(biāo)題撩撥得很興奮，磚家，大V們通常對(duì)此的解釋是：
有了房地產(chǎn)稅，持有多套房的成本將大增，準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)多套房子的投機(jī)者躑躅不前和已經(jīng)擁有多套房的投機(jī)者倉(cāng)皇拋售。這樣一來(lái)，相當(dāng)于增加了供應(yīng)減少了需求，而一項(xiàng)商品供應(yīng)量增加需求減少勢(shì)必引發(fā)它降價(jià)。
然而，事情遠(yuǎn)非大家想象的那么簡(jiǎn)單。
從國(guó)內(nèi)外的實(shí)踐來(lái)看，僅靠稅收政策是很難抑制房?jī)r(jià)泡沫的。比如2007年爆發(fā)的全球金融危機(jī)，就是由房地產(chǎn)稅比較健全的美國(guó)引起的。再來(lái)看國(guó)內(nèi)，在房產(chǎn)地稅開(kāi)征多年的上海和重慶，房?jī)r(jià)照樣上漲不誤。
上海、重慶兩地房地產(chǎn)稅征收方法
從2011-2016年，上海新房?jī)r(jià)格從22012元/平米漲到了2016年的38369元/平米，漲幅達(dá)到了74%。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)稅推行的6年間，上海房?jī)r(jià)都在漲，而且，如果考慮到均價(jià)因素，實(shí)際的漲幅更加恐怖。比如，分區(qū)域來(lái)看，2016年上海外環(huán)線以外的新建住宅銷(xiāo)售均價(jià)，為18127元/平方米，內(nèi)外環(huán)線之間44984元/平方米，而內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)的均價(jià)，則達(dá)到恐怖的87426元/平方米。
2010-2016上海商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖
重慶雖然不如上海這般夸張，但6年間也有5%的漲幅。
2006-2016重慶商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖
所以說(shuō)，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？只能說(shuō)房地產(chǎn)稅或許會(huì)有影響，但不足以真正起到降房?jī)r(jià)的作用。
來(lái)看看專(zhuān)家們的分析：
①剛性需求占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，影響不大
新房、二手房和租房三大塊構(gòu)成了整體房地產(chǎn)市場(chǎng)。在房產(chǎn)剛性需求占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)的今天，由于房地產(chǎn)稅的征收而可能釋放出來(lái)的一點(diǎn)存量房產(chǎn)，真的不足以起到降低房?jī)r(jià)的作用。
②土地國(guó)有制下對(duì)私人住宅征收的財(cái)產(chǎn)稅，規(guī)模小
原國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)許善達(dá)：中國(guó)的房地產(chǎn)稅，是土地國(guó)有制下對(duì)私人住宅征收的財(cái)產(chǎn)稅，這在國(guó)際上難以找到借鑒先例。他表示，即便將來(lái)全面開(kāi)征，規(guī)模也遠(yuǎn)不及私有制下的房產(chǎn)稅規(guī)模大。所以，房地產(chǎn)稅這部分流動(dòng)資本調(diào)控房?jī)r(jià)的能力還是有限的。
③影響房?jī)r(jià)的因素很多，房地產(chǎn)稅不是決定性因素
財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)：各國(guó)地方政府，在征收房地產(chǎn)稅時(shí)，制度設(shè)計(jì)上盡可能地不引發(fā)房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)。就房?jī)r(jià)的邏輯而言，影響房?jī)r(jià)的因素非常多：供需關(guān)系、土地制度、投機(jī)因素、貨幣供應(yīng)等等。
綜上所述，房地產(chǎn)稅本身可能會(huì)影響房?jī)r(jià)，但不會(huì)成為影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的決定性因素。
