大勢已變：2017，別當樓市接盤俠！
如今2017年春節(jié)剛過，樓市上卻頻現(xiàn)出種種收緊跡象，這到底暗示了什么？
跡象一：房地產(chǎn)稅草案已完成或?qū)⒊雠_
房地產(chǎn)稅的前身是物業(yè)稅。2003年，我國開始提出物業(yè)稅改革，這項改革實際上是在土地公有制下如何對個人住宅征稅。與物業(yè)稅改革同步進行的是房地產(chǎn)稅費改革。
之所以要進行房地產(chǎn)稅費改革，中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌給出了答案：“在我國現(xiàn)行稅制下，房地產(chǎn)在開發(fā)、建設、交易的過程中，前端的稅費負擔較重；但保有環(huán)節(jié)稅負較輕，除重慶、上海試點地區(qū)外，自用住宅在保有環(huán)節(jié)不征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。因此，在財稅改革中強調(diào)房地產(chǎn)稅費的綜合改革，這樣有利于稅負的均衡?！?
據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》的記者透露，目前，房地產(chǎn)稅法草案已經(jīng)基本完成。
跡象二：銀行鼓勵提前還貸
往常提前還貸都是需要排隊的，甚至有的銀行還要收取一定的違約金。不過，日前有媒體報道，享受基準7折利率優(yōu)惠的存量房貸客戶宋先生收到了他房貸借款銀行“提前還貸送好禮”的短信，在他記憶中，這還是第一次碰到。
一位銀行人士表示：“現(xiàn)在5年期定存利率比7折房貸利率還要高，銀行巴不得早點結(jié)束這筆虧本生意?！边@正是近來各大銀行爭相鼓勵客戶提前還房貸的首要原因。
據(jù)了解，還有一些銀行則采取降低還款門檻，縮短提前預約時間等鼓勵存量客戶提前還貸?！肮膭钐崆斑€貸無非兩種原因，一是將原來享受基準7折優(yōu)惠的低利率客戶置換成高利率，還有就是信貸額度不夠投放，通過存量客戶還貸釋放額度。”銀行人士表示。
業(yè)內(nèi)人士說，現(xiàn)在包括國有大行在內(nèi)的絕大部分銀行已將一年期及以上定存利率上浮到頂，5年期定存利率為5.225%，高于7折房貸利率。不少銀行巴不得將這筆虧本生意注銷。
不僅是房貸余額偏緊，商業(yè)銀行也正悄然收緊住房貸款優(yōu)惠利率。
跡象三：房貸利率上調(diào)
近日，北京市銀行業(yè)自律協(xié)會制定的相關公約被曝出，要求各行執(zhí)行個人住房貸款利率不低于基準利率的0.9倍。
就在北京被曝出收緊房貸利率之后，天津、廣州、青島等城市相繼出臺了房貸收緊措施，重點調(diào)控的20個熱點城市可能全面跟進。
位列重點調(diào)控名單的20座城市分別是：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都、石家莊、南昌、長沙、青島。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，縮短貸款年限和貸款利率小幅上調(diào)并非強制執(zhí)行，具體的銀行仍然有政策差別。
以上種種跡象表明，2017年的樓市金融環(huán)境或?qū)⒉辉賹捤伞?
跡象四：多地實施限購政策
自去年“9·30”開始，全國已有22個城市相繼重啟了“限購令”，雖然規(guī)模不及2011 年期間的40余個城市范圍，但無論是政策收緊力度，還是執(zhí)行嚴厲程度，均較以往有過之而無不及。
一線城市中，上海、深圳非戶籍人士的限購年限延長至5年，與北京一致為全國最嚴。此外，各地針對首付比例都作出不同程度上調(diào)，蘇州、南京部分情況下首付比例甚至高達80%，上海更是將首套房的首付比例以及二套房的認定標準都升級為史上最嚴。
2017年，樓市或?qū)⑼罋⑦@幾種人！
2月13日的《華夏時報》報道了這樣一則消息：作為全國樓市風向標的深圳，在二手房市場，部分急于出手的投資客已開始降價10%-20%，而新房市場也有開發(fā)商以特價房降價營銷，降幅約5%至10%。
一個不容否認的事實是：深圳等一大批熱點城市的樓市正在入冬。雖然寒冷來得比此前預計的要晚一些，但入冬是必須的，是政治任務。
那么問題來了：哪些人將被2017年的樓市“殺死”？財經(jīng)韜略的看法如下：
第一種人：去年8月份以后，高杠桿殺入熱點城市樓市的投資客。
這批人比較悲催，他們幾乎在最高點殺入了樓市，而且使用了高杠桿。其中有些人連首付都是通過高利貸獲得的資金，或者P2P的配資。如果買的是新盤，目前尚無法交易，只能死扛。如果是二手房，或許還可以斬倉出局。但如果是大房型，又是在一線城市，估計出手將非常困難。
第二種人：熱點城市調(diào)控之后，高杠桿殺入三四線城市的投資客。
絕大多數(shù)三四線城市的樓市，都是一個大坑。如果有人口增量，投資的物業(yè)比較優(yōu)質(zhì)，長線或許能保值。但如果是短炒，絕對會非常麻煩。最大的可能是，不僅現(xiàn)在找不到人接盤，未來也很難。最終，只能斬倉出局。
第三種人：熱點城市調(diào)控之后，購買旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的投資客。
旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，一般來說都在風景區(qū)旁邊，遠離中心城市。這類房子多是“美麗的陷阱”，環(huán)境非常誘人，但利用率非常低，無法轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)稅。被運營商托管之后，回報率很低，也很難監(jiān)管其真實收益。如果沒有過度加杠桿還好，過度加杠桿的會死得非常慘。
對于絕大多數(shù)城市來說，商業(yè)地產(chǎn)也大多過剩，雖然租售比高于住宅，但上漲的動能比住宅差很多。
第四種人：春節(jié)回家的時候手賤，盲目在故鄉(xiāng)小城買房的人。
如果只是買一套，問題看起來似乎不大：最多是不漲、用途不大，投資效率不高。但很有可能因此占用了自己在大城市的買房首付，濫用了寶貴的第一次貸款機會，讓自己在大城市購房變得非常遙遠。根據(jù)目前大城市限貸政策，第一次貸款的定義往往是全國范圍內(nèi)的，如果你濫用了，第二次貸款時門檻會高很多。這類人雖然不太可能在2017年被樓市“搞死”，但他們會悔恨交加，因為他們基本上在自己生活的城市里出局了。
當然，2017年對于負債率比較高的中小開發(fā)商，也是一個大坎兒，弄不好就要被人收購兼并。
對于以上幾類人來說，他們只能盼著經(jīng)濟不景氣、國家再次出臺刺激措施了。只要中國經(jīng)濟能撐得住，放松樓市調(diào)控的幾率就非常低。
現(xiàn)在炒房，三年后你的房子賣給誰？
房產(chǎn)投資人殘劍分析認為：對于房產(chǎn)投資人來說在買房之初必須要考慮到以后的賣房，也就是說將來的變現(xiàn)。如果不能變現(xiàn)，再大的升值都與你無關，如果不能輕易變現(xiàn)，你就會為找到一個接盤者而耗時半年乃至一年之久。
三年之后，按照最快速計算，就是買的房子基本交房并辦理了房產(chǎn)證可以正常上市交易了，如果說現(xiàn)在的大部分都是炒房客，到那時應該大部分都該拋售房子，在二手房市場，你的賣房競爭對手可謂眾多，到時候能輕易地找到下家嗎？
三年時間太長，任何政策上的變動都可能出現(xiàn)：
如二套房首付60%以上，首套房30%以上，然后利率再次提高到7以上；
如營業(yè)稅2年減免改為5年減免，如個人所得稅按照差額的20%征收；
如增值稅按照商業(yè)地產(chǎn)的30%或60%征收……
此外，房價暴漲之后，政府必然會釋放更多的土地來增加供給，以此來改變未來市場預期。如此一來，又會導致未來兩三年內(nèi)土地供應大增，樓市就不再是現(xiàn)在的供不應求，而是供大于求，到那時，你的二手房還能是個香餑餑嗎？
當市場不好或政策限制的時候，想把升值的房產(chǎn)變現(xiàn)并不容易，有時候需要半年，有時候需要一年，有時候需要更長時間……敢問急需套現(xiàn)的炒房客們，還等得起嗎？
