調(diào)控靴子落地后 商住房風(fēng)險(xiǎn)劇增
北京樓市調(diào)控繼續(xù)加碼。3月26日，針對(duì)“商住房”調(diào)控的政策靴子落地，從規(guī)劃、銷售、購(gòu)房資格、信貸層面對(duì)商住精準(zhǔn)“打擊”，政策一出，業(yè)界一片嘩然。
有業(yè)內(nèi)人士感嘆，“雖然本次調(diào)控在意料之中，但狠成這樣絕對(duì)是沒(méi)想到。”“我想不到商住還能如何逃脫這次噩運(yùn)?！?
不僅未上市的商住房噤若寒蟬，據(jù)悉，北京最大的二手房中介鏈家也連夜開始下架商辦物業(yè)產(chǎn)品。
市場(chǎng)：商住房曾經(jīng)“過(guò)火”
近年來(lái)，北京商辦類項(xiàng)目銷售火熱。對(duì)于暫時(shí)沒(méi)有資格買純住宅、又想在北京居住的人來(lái)說(shuō)，不限戶口也不限購(gòu)，還不占用“首套房”指標(biāo)的商住房，有著強(qiáng)大的吸引力。
尤其是“3?17新政”后，北京樓市需求開始向商辦類轉(zhuǎn)移，期間商住房無(wú)論是價(jià)格還是銷量都呈現(xiàn)火爆態(tài)勢(shì)。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月18-20日3天里，北京商辦產(chǎn)品共簽約651套，占到北京商品住宅71%的比重。而在調(diào)控之前，這一比重尚不過(guò)55%。3月18-20日，北京商辦日均簽約量為217套，相比此前94套的日均成交，“3·17”調(diào)控促使商辦市場(chǎng)出現(xiàn)130%的銷量增長(zhǎng)。
專家熱議：商住房之風(fēng)險(xiǎn)
北京商住房限購(gòu)政策發(fā)布后，多位專家對(duì)此發(fā)表了評(píng)論：
知名房地產(chǎn)與人居學(xué)者馮國(guó)亮：按住宅標(biāo)準(zhǔn)對(duì)商住房買賣進(jìn)行嚴(yán)控，基本堵死了其作為投資產(chǎn)品的增值空間，只能回歸使用功能，作為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，以租金收益為主，而與其它商辦產(chǎn)品相比收益率又明顯偏低。未來(lái)若政策一直從嚴(yán)，大都只能靠機(jī)構(gòu)收購(gòu)，其價(jià)格很難有上漲空間，之前投資商住房，尤其近半年入手高位接盤的將會(huì)承受投資收益為負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：這一政策的再次升級(jí)，明顯抑制了市場(chǎng)的公寓成交，抑制的影響超過(guò)了住宅限購(gòu)升級(jí)影響，其他城市很可能開始新一輪全面封堵商住政策潮。而因?yàn)樽≌拶?gòu)導(dǎo)致的之前購(gòu)買商住的投資需求很可能面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授尹飛：商改住、辦改住，本身就是違規(guī)變更房屋規(guī)劃用途的行為，這次北京市全面叫停商辦改住，是正本清源，讓這些商業(yè)辦公項(xiàng)目回歸到為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的路徑上來(lái)，也是為消費(fèi)者負(fù)責(zé)，保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益的重要舉措。
北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰：商改住新政出臺(tái)，將全面遏制商業(yè)辦公用房市場(chǎng)的不正之風(fēng)，違規(guī)商改住的供應(yīng)和需求同步封殺，商改住這個(gè)商不商、住不住的怪胎，將告別北京市場(chǎng)，成為歷史。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：此次限購(gòu)后，商住房流動(dòng)性會(huì)非常差，將從“香餑餑”變成燙手山芋，也使得此類物業(yè)或者難以交易，或者出現(xiàn)價(jià)格明顯下滑。
北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志：政策力度空前，可以有效抑制商辦類項(xiàng)目的過(guò)熱，而且也使得原先只在通州一個(gè)區(qū)實(shí)行的政策，成為全市普遍實(shí)施的政策，有利于從整體上對(duì)商辦類項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一管理。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅：全北京限購(gòu)，且再次銷售仍然只能銷售給公司，同樣限制了二手商辦的流通性，如果依托出租而非資產(chǎn)升值之后套現(xiàn)來(lái)實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)，商住的投資功能將被極大削減，預(yù)計(jì)北京商住的銷量將很快出現(xiàn)陡崖式下跌。
小編支招：商住房存在哪些弊端
商住房是指將商業(yè)、辦公用地改建成為住宅形式的項(xiàng)目，如酒店式公寓、公寓式辦公、LOFT、SOHO公寓等。與住宅相比，它存在很多弊端。
1、商住房一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施，例如：學(xué)校、商業(yè)、居委會(huì)等，如果居住在商住房子里，可能享受不到這些配套服務(wù)。
2.商住項(xiàng)目的土地出讓年限一般只有40年或50年，住宅則是70年。
3.買商住的話，貸款期限一般不能超過(guò)10年，貸款利率至少上浮10%，而且不能申請(qǐng)住房公積金貸款。
4.商住在購(gòu)買和使用過(guò)程中都不能享受住宅的稅費(fèi)減免優(yōu)惠，交易和持有成本高。
5.商住用的不是民水、民電，水電等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)高于住宅；物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)也要比住宅貴很多；且商住基本上都沒(méi)有燃?xì)猓荒苡秒姶艩t。
6.買商住不能遷入戶口。
7.商住的公攤通常情況下都特別大。得房率不到70%那是常事兒。
8.由于很難成立業(yè)委會(huì)，商住房的業(yè)主維權(quán)也很困難。由于商住不是住宅，所以用作居住時(shí)很多權(quán)益不受法律保障。
9.商住的宜居性較差，因?yàn)槔锩婕扔芯幼〉摹⒂钟修k公的，人員混雜，安全性差。
