一手房?jī)r(jià)格倒掛引瘋搶 開(kāi)發(fā)商發(fā)債過(guò)猛面臨償付危機(jī)
兩個(gè)多月前，一名98歲老奶奶帶著140萬(wàn)積蓄在杭州大江東旭輝寶龍東湖城買(mǎi)了一套89平米的房屋，全款，自住。一時(shí)間，“98歲老太太杭州全款買(mǎi)房，你憑什么不努力？”的勵(lì)志格言在全國(guó)蔓延。
不過(guò)，大部分人并沒(méi)有這位老太太那樣幸運(yùn)，當(dāng)時(shí)旭輝寶龍東湖城推出了177套房，卻有3000人參與搖號(hào)，中簽率只有6%。而造成這種現(xiàn)象的原因就是一二手房“倒掛”。
這是上半年熱門(mén)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影，《華夏時(shí)報(bào)》記者走訪了杭州、武漢、成都、南京等地，由于政府對(duì)新房限價(jià)，同一區(qū)域二手房?jī)r(jià)格高于一手房的現(xiàn)象普遍存在，出于“買(mǎi)到就賺”的心理，一批房源往往能吸引高于其幾倍的人登記。
而另一方面，政策的調(diào)控還在持續(xù)加碼，上半年近二十個(gè)城市陸續(xù)加碼樓市調(diào)控政策，限購(gòu)、限售范圍不斷擴(kuò)大、力度不斷加強(qiáng)，延伸到三四線城市，如丹東、宜昌、濟(jì)陽(yáng)等城市加入限購(gòu)限售隊(duì)伍。
政策收緊也讓開(kāi)發(fā)商面臨“錢(qián)緊”的難題，業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在銀行在給開(kāi)發(fā)商放貸的時(shí)候十分謹(jǐn)慎，這讓許多房企的現(xiàn)金流面臨困難。另外，2015年-2016年房地產(chǎn)融資環(huán)境寬松時(shí)企業(yè)大量發(fā)行債券，并于2018年-2021年集中到期，不少企業(yè)面臨集中償付的風(fēng)險(xiǎn)。
熱門(mén)二線城市中簽率低
6月14日，南京河西新城區(qū)域三個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，共1475套房源，報(bào)名人數(shù)高達(dá)21138人，約14個(gè)人搶一套房。其中佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)共485套房源，吸引了12591人登記，約27個(gè)人搶一套房。另外兩個(gè)項(xiàng)目中簽率也都沒(méi)有超過(guò)15%。
這種情況在杭州、武漢也同樣存在，6月11日，杭州市國(guó)立公證處官網(wǎng)上公布了旭輝寶龍東湖城于6月3日取得預(yù)售許可的80套房源搖號(hào)結(jié)果，3990人報(bào)名，卻有3910人陪跑，中簽率只有2%，而就在一個(gè)月前，那位98歲老奶奶全款在這里買(mǎi)了一套89平米的戶型，輿論嘩然。
5月上旬，《華夏時(shí)報(bào)》記者在武漢走訪了各個(gè)區(qū)域代表性樓盤(pán)，中簽率普遍在三成左右，漢陽(yáng)四新等熱門(mén)地區(qū)則更低。
市場(chǎng)火爆的情況下，購(gòu)房前先驗(yàn)資已經(jīng)成為常態(tài)。6月14日南京河西開(kāi)盤(pán)的三個(gè)項(xiàng)目都要求按照最低單套房源總價(jià)的八成額度來(lái)驗(yàn)資，提供本人名下由南京范圍內(nèi)銀行出具的“存款證明”照片，自報(bào)名之日凍結(jié)5天。佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)需驗(yàn)資240萬(wàn)，海珀濱江需要340萬(wàn)，升龍?zhí)一▓@著450萬(wàn)。其中海珀濱江在官方微信公眾號(hào)上強(qiáng)調(diào)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天持號(hào)人應(yīng)在兩分鐘內(nèi)選定房源，并當(dāng)場(chǎng)簽訂房屋的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，付清八成房款。如果兩分鐘內(nèi)沒(méi)有選完房，就會(huì)喪失選房機(jī)會(huì)。
在杭州蕭山區(qū)，中旅名門(mén)府的驗(yàn)資條件也較為苛刻，購(gòu)房意向者要在指定的銀行網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)設(shè)個(gè)人賬戶，存入相應(yīng)現(xiàn)金存款，剛需存款90萬(wàn)，改善型客戶最多需存款300萬(wàn)，并提供前述指定銀行的存款證明書(shū)或驗(yàn)資確認(rèn)書(shū)。存款不得用于其他消費(fèi)，若于公示結(jié)束日前存款余額低于要求驗(yàn)資的存款金額，將取消搖號(hào)及選房資格。
杭州某樓盤(pán)為了篩選出精準(zhǔn)客戶甚至在售樓處門(mén)口設(shè)置了關(guān)卡，只有帶齊了資料才可進(jìn)入。工商銀行在該項(xiàng)目售樓處旁邊做起了開(kāi)戶和繳存業(yè)務(wù)。
一二手房倒掛
整個(gè)上半年，熱點(diǎn)二線城市新房成了“香餑餑”，而造成這種“一房難求”局面是因?yàn)橐欢址績(jī)r(jià)倒掛。
6月14日南京佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)均價(jià)3.5萬(wàn)元／平米，根據(jù)房天下數(shù)據(jù)，其前期已交的房子，在二手房市場(chǎng)均價(jià)賣(mài)到5萬(wàn)元／平米。也就是說(shuō)，如果買(mǎi)到最小的87平米戶型，可賺到130.5萬(wàn)元，如果選到最大的141平米戶型，可賺211.5萬(wàn)元。
位于蕭山的望海潮在6月下旬推出的156套房源均價(jià)約3.2萬(wàn)元／平米，包含精裝修，而他旁邊不到一百米的華瑞晴廬，毛坯房已經(jīng)賣(mài)到了3.5萬(wàn)元／平米，精裝更是超過(guò)4萬(wàn)元／平米，這還是2013年交房的小區(qū)。
按照市場(chǎng)價(jià)和備案價(jià)8000元／平米的落差，買(mǎi)到望海潮89平米戶型立刻就可以賺71.2萬(wàn)，如果選到128平米戶型可賺102.4萬(wàn)。
在武漢一二手房倒掛最為嚴(yán)重的漢口永清地塊一二手房?jī)r(jià)格相差1.5萬(wàn)元／平米。去年在武漢硚口區(qū)購(gòu)買(mǎi)了二手房的李先生告訴記者，買(mǎi)二手房并非他最初的意愿，但由于新房很難搖到號(hào)，只能買(mǎi)二手房。
多地實(shí)行購(gòu)房搖號(hào)政策
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，一手房是調(diào)控價(jià)格，二手房才是市場(chǎng)價(jià)格。
在杭州、武漢、南京、成都、西安等地，政府會(huì)對(duì)區(qū)域內(nèi)一手房源的價(jià)格進(jìn)行限制，如果開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)過(guò)高，將很難取得預(yù)售證。而一二手房“差價(jià)”形成了“僧多粥少”的局面，一個(gè)項(xiàng)目往往吸引幾倍于房源數(shù)量的客戶前往登記。去年武漢、杭州、南京等城市屢現(xiàn)“炒賣(mài)房號(hào)”、收“茶水費(fèi)”等現(xiàn)象，對(duì)此，今年上半年多個(gè)城市推出了搖號(hào)選房的政策。
3月30日，西安市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房銷(xiāo)售管理的通知》，明確規(guī)定，意向購(gòu)房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號(hào)方式公開(kāi)銷(xiāo)售，由公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，嚴(yán)禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。3月31日，成都市也在原有政策基礎(chǔ)上進(jìn)行了加碼，新增了剛需家庭優(yōu)先搖號(hào)排序選購(gòu)商品住房的內(nèi)容。
4月4日，杭州市出臺(tái)了《關(guān)于實(shí)施商品住房公證搖號(hào)公開(kāi)銷(xiāo)售工作的通知》，規(guī)定杭州市區(qū)范圍內(nèi)符合條件的新申領(lǐng)預(yù)售許可商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)采取委托公證機(jī)構(gòu)搖號(hào)方式開(kāi)展銷(xiāo)售工作。4月4日后取得預(yù)售證的商品住房項(xiàng)目中，意向客戶登記數(shù)超過(guò)推出房源數(shù)的，應(yīng)當(dāng)公證搖號(hào)售房；意向客戶登記數(shù)少于推出房源數(shù)的，不需要公證搖號(hào)售房。
5月24日，南京市發(fā)布了《關(guān)于做好公證機(jī)構(gòu)主持搖號(hào)方式公開(kāi)銷(xiāo)售商品住房工作的通知》，對(duì)公證機(jī)構(gòu)主持搖號(hào)方式公開(kāi)銷(xiāo)售商品住房工作提出要求，與此同時(shí)，南京市公證協(xié)會(huì)同時(shí)制定了《商品住房搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督公證業(yè)務(wù)操作指引》的附件。
武漢雖然沒(méi)有強(qiáng)制要求公證搖號(hào)，但倡導(dǎo)采取公證搖號(hào)方式公開(kāi)銷(xiāo)售，并且需要將40%的房源用作剛需客戶優(yōu)先選房。
制定裝修價(jià)格規(guī)避限價(jià)
在政府限價(jià)的情況下，買(mǎi)房簽訂“雙合同”已成為約定俗成的習(xí)慣。
所謂“雙合同”即在購(gòu)房合同之外還要再簽訂一個(gè)裝修合同，《華夏時(shí)報(bào)》記者在武漢、杭州、南京均遇到類(lèi)似情形。
武漢大部分項(xiàng)目均需要簽訂“雙合同”，其中裝修價(jià)格2000元-5000元／平米不等，以位于黃陂區(qū)的北辰蔚藍(lán)城市為例，該項(xiàng)目5月21日開(kāi)盤(pán)價(jià)格為1.08萬(wàn)元／平米，其中包括毛坯價(jià)為8800元／平米和裝修價(jià)2000元／平米。
其裝修合同上顯示，乙方自愿委托甲方對(duì)該房屋進(jìn)行裝修，雙方簽訂的《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的房屋價(jià)款僅為該房屋毛坯房?jī)r(jià)款，該房屋裝修價(jià)款由乙方另行向甲方支付。然而，交房條件還是以《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為準(zhǔn)，即甲方取得該房屋所在樓宇的工程驗(yàn)收備案證明即表明該房屋及其裝修工程達(dá)到了交付條件。如乙方驗(yàn)收時(shí)對(duì)裝修工程提出異議，甲方可以整改，但不影響該房屋及裝修工程的交付。
也就是說(shuō)，即便開(kāi)發(fā)商未能按照裝修合同的事項(xiàng)進(jìn)行，只要房屋達(dá)到政府規(guī)定的毛坯房交付條件，購(gòu)房者也沒(méi)有理由不驗(yàn)收。
因中簽率只有2.4%曾被輿論推上風(fēng)口浪尖的杭州華夏四季彼時(shí)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)為2.5萬(wàn)元／平米，其中包含了2萬(wàn)元／平米的毛坯價(jià)格和5000元／平米的裝修價(jià)格。記者在其營(yíng)銷(xiāo)中心看到，裝修標(biāo)準(zhǔn)僅包含墻面、地板、門(mén)窗等一些硬裝，床柜、家電等是沒(méi)有的，經(jīng)粗略計(jì)算，價(jià)值最多2000元／平米。
調(diào)控持續(xù)收緊
部分城市市場(chǎng)過(guò)熱的同時(shí)，政策的“嚴(yán)打”也毫不手軟。
2018年上半年，各地樓市調(diào)控迎來(lái)小高潮，并且從一二線城市向三四線城市蔓延。
在中央層面，5月19日，針對(duì)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱苗頭，投機(jī)炒作有所抬頭等情況，住建部印發(fā)通知，重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，并表示要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，堅(jiān)持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金，降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)任務(wù)，支持剛性居住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，因地制宜，精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
6月28日，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，為嚴(yán)厲打擊侵害群眾利益的違法違規(guī)行為，住建部聯(lián)合七部委印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。
在地方層面，上半年有超過(guò)70個(gè)城市先后發(fā)布地產(chǎn)調(diào)控新政，值得一提的是，宜昌、丹東、徐州等三四線城市也加入了調(diào)控隊(duì)伍。
從2017年底開(kāi)始，宜昌房?jī)r(jià)經(jīng)歷了連續(xù)6個(gè)月的上漲，為遏制快速上漲的房?jī)r(jià)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，6月3日宜昌緊急發(fā)布限售令，規(guī)定自簽訂商品住房網(wǎng)簽合同之日起，2年內(nèi)不得上市交易。
整體來(lái)看，上半年三四線城市成交量全面上升。今年年初至5月15日，三四線城市累計(jì)成交面積同比上升13%。而根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，三四線城市均價(jià)“破萬(wàn)”已經(jīng)持續(xù)了10個(gè)月。
債務(wù)危機(jī)
政策繼續(xù)收緊，開(kāi)發(fā)商也出現(xiàn)資金緊張的問(wèn)題。
2015年下半年以來(lái)，基于公司債發(fā)行門(mén)檻低、融資成本低等優(yōu)勢(shì)，公司債發(fā)行規(guī)模猛增。
根據(jù)海通證券的統(tǒng)計(jì)，通過(guò)分析2015年地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債的期限結(jié)構(gòu)，約44%的地產(chǎn)公司債采用了3+2年期限結(jié)構(gòu)，4%的采用3+3年模式，2016年發(fā)行的地產(chǎn)公司債中，分別有18%和7%的債券公司采用了2+1年和2+2年的期限結(jié)構(gòu)，這些結(jié)構(gòu)的公司債都將在2018年進(jìn)入回售期。
這意味著，2015年-2016年發(fā)行出來(lái)的地產(chǎn)債，使得2018年和2019年成為地產(chǎn)公司債進(jìn)入回售期的集中階段。其中，存續(xù)地產(chǎn)債中，2018年需償付規(guī)模為1613億元，2019年-2021年逐年增加，需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元。
某投資機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴記者，目前來(lái)看，房企大部分債務(wù)都需要新的融資來(lái)償還，而并不寬松的融資環(huán)境可能會(huì)造成較大的償債壓力。
2018年以來(lái)，房企融資進(jìn)一步收緊，6月中上旬，10家房地產(chǎn)企業(yè)中止了公司債的發(fā)行，累積金額接近500億元。
銀行貸款方面，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的授信政策基本是建立白名單制度，大型銀行已很少向50強(qiáng)以外的房企發(fā)放開(kāi)發(fā)貸和信用額度，部分銀行甚至將合作范圍縮至30強(qiáng)和20強(qiáng)房企。
在國(guó)內(nèi)融資難度較高的情況下，海外融資成為房企的熱衷選項(xiàng)。而上半年海外融資也受到一定限制，5月17日，國(guó)家發(fā)改委和財(cái)政部發(fā)布了《關(guān)于完善市場(chǎng)約束機(jī)制嚴(yán)格防范外債風(fēng)險(xiǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的通知》，據(jù)國(guó)家發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近兩年注意到部分企業(yè)尤其是房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)等企業(yè)外債發(fā)行規(guī)模有所增加。但是，這些企業(yè)評(píng)級(jí)情況參差不齊，有的經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)不高，自身實(shí)力有限，申請(qǐng)備案登記的外債規(guī)模偏大，動(dòng)輒五六億美元，甚至高達(dá)數(shù)十億美元，申請(qǐng)發(fā)債規(guī)模與自身實(shí)力不相匹配。有的缺乏以項(xiàng)目本身收入償還貸款的能力。部分企業(yè)由于沒(méi)有外匯收入來(lái)源，抵御匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。
緊張的融資環(huán)境，使得房企債務(wù)違約的險(xiǎn)情頻頻出現(xiàn)。最受關(guān)注的便是中弘股份，根據(jù)其7月19日公告，公司及下屬控股子公司累計(jì)逾期債務(wù)本息合計(jì)金額約44億元，全部為各類(lèi)借款。中弘股份目前正在與相關(guān)債權(quán)人協(xié)商妥善的解決辦法，并且在全力籌措償債資金。
除此之外，魯商置業(yè)因資金問(wèn)題而被交易所問(wèn)詢(xún)，天房發(fā)展在天房2號(hào)債務(wù)到期的最后一天終于有驚無(wú)險(xiǎn)地償付。
