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近日，《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2030年）》（草案）編制完成，并將公示。城市規(guī)劃與樓市發(fā)展息息相關(guān)，隨著規(guī)劃的落定并實(shí)施，區(qū)域內(nèi)包括基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套、交通、教育等都會(huì)得到改善，從而徹底改善區(qū)域價(jià)值，對(duì)樓市起到點(diǎn)石成金的作用。

讓我們跟隨《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2030年）》（草案）的諸多亮點(diǎn)，揭開未來4年，將會(huì)深刻影響樓市的驚天秘密。

人口

疏解人口目標(biāo)下，購(gòu)房門檻還將提升

到2020年，北京人口規(guī)模的上限是2300萬人。然而，截止2016年末，北京常住人口數(shù)量已經(jīng)達(dá)到2172.9萬人，那么，留給未來4年的增量?jī)H127.1萬人。

回顧“十二五”期間，2011-2015年北京戶籍人口增加了94.5萬人，隨著2016年北京放開二孩政策，僅戶籍人口的增加量就足以令北京在2020年觸及人口規(guī)模的上限，因此，外來人口的控制甚至是疏解迫在眉睫。

北京對(duì)商辦產(chǎn)品實(shí)行“休克療法”的根源就在于人口控制的巨大難度，2016年，北京成交67609套商住產(chǎn)品，意味著多往北京輸送了13.5萬人。同理，以“控人”為目標(biāo)，限購(gòu)的長(zhǎng)期執(zhí)行、房租的漸進(jìn)式增長(zhǎng)、購(gòu)房門檻的不斷提升，都在預(yù)期之中。

供地

供地減量，供需矛盾仍舊突出

城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模到2020年減至2860平方米左右，到2030年減至2760平方米左右。

“十二五”期間，北京共出讓城鄉(xiāng)建設(shè)用地3344.3萬平方米，與之相比，按城市總規(guī)要求，北京在“十三五”期間建設(shè)用地量將減少14.5%。

2016-2020年，北京供地的上限僅有2860平方米，按“十二五”期間經(jīng)營(yíng)性用地平均2.11的容積率計(jì)算，能夠開發(fā)6035萬平方米商品房，平均到每一年是1207萬平方米。

而北京2016年商品房成交面積為1544萬平方米，再加上148萬平方米的保障房，總成交面積為1692萬平方米。

換句話來說，在需求不減的前提下，北京“十三五”期間商品房市場(chǎng)的供需比為0.7，供需矛盾依然突出，房?jī)r(jià)仍會(huì)保持上行。

城市發(fā)展

跟隨規(guī)劃購(gòu)房，升值更加穩(wěn)健

城市空間結(jié)構(gòu)方面，北京將形成“一主、一副、兩軸、多點(diǎn)”的城市空間結(jié)構(gòu)，其中中心城區(qū)包括東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)，“兩軸”為中軸線及其延長(zhǎng)線、長(zhǎng)安街及其延長(zhǎng)線，“多點(diǎn)”囊括門頭溝、房山、順義、大興、亦莊、昌平、平谷、懷柔、密云、延慶10個(gè)周邊城區(qū)。

城市副中心建設(shè)方面，規(guī)劃著力打造國(guó)際一流的和諧宜居示范區(qū)、新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)、京津翼區(qū)域協(xié)同發(fā)展示范區(qū)，形成一帶一軸多組團(tuán)的空間格局。

多年經(jīng)驗(yàn)告訴我們，助推房產(chǎn)增值的最大驅(qū)動(dòng)力在于政府規(guī)劃及投資的傾斜。

2020年前，主城區(qū)將通過產(chǎn)業(yè)疏解來疏散200萬人口，騰退出土地不會(huì)再新建住宅，其中相當(dāng)部分將建設(shè)為綠地，主城區(qū)環(huán)境更加生態(tài)宜居，僅有的數(shù)個(gè)在售及待售項(xiàng)目將更具價(jià)值。

城市副中心建設(shè)及三個(gè)“示范區(qū)”的提出，標(biāo)志著未來通州的發(fā)展定位高度。因此，通州的運(yùn)河核心區(qū)及少量在售住宅項(xiàng)目，正值“限房?jī)r(jià)”管控期，開盤項(xiàng)目定價(jià)遠(yuǎn)低于此前房企預(yù)期，如果有資格、能買到，千萬不要錯(cuò)過。

“兩軸”通往北京發(fā)展的四個(gè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃區(qū)，北達(dá)未來科技城、南連國(guó)際機(jī)場(chǎng)、西接首鋼產(chǎn)業(yè)區(qū)、東抵城市副中心，這些區(qū)域?qū)⑹潜本┊a(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及城市規(guī)劃的核心，需要重點(diǎn)關(guān)注。

軌道交通

在建357公里，周邊樓盤更具價(jià)值

2020年軌道交通里程達(dá)到1000公里左右。

截止2016年末，北京軌道交通的運(yùn)營(yíng)里程為574公里，去年，北京市新開工3號(hào)線一期、八通線二期、昌平線南延、平谷線等4條線路，在建線路達(dá)到20條，在建里程357公里。

對(duì)于北京來說，交通擁堵、私家車出行成本過高，再加上傳聞中的擁堵費(fèi)，都在加劇著城市居民對(duì)軌道交通的依賴程度。軌道交通的便捷，也與房?jī)r(jià)、房租的上漲緊密相關(guān)。因此，未來購(gòu)房應(yīng)重點(diǎn)考慮這357公里在建軌道交通周邊的樓盤，且位置距離城市核心越遠(yuǎn)，地鐵開通后，對(duì)樓盤價(jià)值的助推作用也會(huì)越發(fā)明顯。