內(nèi)地房企為何紛紛投資香港 龍光合景摘得香港“地王”
進入2017年，內(nèi)地房企進軍香港樓市步伐加快。2月24日，龍光地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)手，以168.56億港元摘得香港總價最高宅地。
此前兩三年，萬科、保利、中海外、世貿(mào)等內(nèi)地房企持續(xù)在港拿地，恒大等更接手多個商業(yè)物業(yè)。內(nèi)地房企投資正處于周期性調(diào)整的香港市場，其中風(fēng)險顯而易見。然而內(nèi)地房企更看重的是高性價比的土地，或?qū)⑵湟暈椴季趾Ｍ獾脑囼瀳觥?
未來，隨著內(nèi)地樓市調(diào)控的深入，內(nèi)地房企出海的陣容還將擴大，其中香港成為投資重地。
內(nèi)資赴港搶地
近日，香港地政總署一則公告將內(nèi)地房企推向風(fēng)口浪尖。
這則2月24日發(fā)布的公告稱，麒灣（香港）投資有限公司以約168.56億港元的價格，拍下一幅位于香港鴨脷洲利南道的用地，批租期為五十年。該價格打破香港近20年土地總價記錄。
公告顯示，麒灣投資公司的母公司為內(nèi)地房企龍光地產(chǎn)與合景泰富。龍光地產(chǎn)方面表示，該項目是龍光進軍海外市場的首站，龍光和合景泰富的持股比例為5：5。
在該地塊的投標名單上，除新世界發(fā)展、新鴻基地產(chǎn)這類香港房企外，內(nèi)地房企中海外、華潤置地、萬科置業(yè)也名列其中。
這幅總價最貴宅地，是內(nèi)地房企赴港投資房地產(chǎn)熱潮的縮影。
去年2月3日，匯榮發(fā)展以13.06億港元價格競下九龍深水涉住宅用地，匯榮發(fā)展的母公司為萬科置業(yè)，其為萬科全資子公司。
緊接著2月12日，中海外旗下國萬投資公司以21.3億的價格拍下新界一塊土地。
香港地政總署（Lands Department）的數(shù)據(jù)顯示，去年上半年，內(nèi)地房地產(chǎn)公司通過政府招標，買下了大約40869平方米的公共住宅用地，較上年同期增長了五倍。
這種情況在下半年持續(xù)。去年8月，五礦地產(chǎn)以約40億港元中標香港九龍油塘地塊。接下來的11月與12月，海航集團先后以88.37億港元、54.12億港元拍下香港啟德兩宗地。
香港地政總署披露的最新數(shù)據(jù)顯示，2016年5月至2017年2月，香港賣地總面積為31.4萬平方米，賣地總價1020.6億港元，內(nèi)資企業(yè)金額上占一半。
而在幾年前，香港樓市還未見內(nèi)地企業(yè)蹤影。根據(jù)第一太平戴維斯2016年中期發(fā)布的數(shù)據(jù)，2005-2009年間，在香港26塊公共住宅用地招標中沒有一塊由內(nèi)地企業(yè)中標。但2010-2016年間166塊公共住宅用地招標中內(nèi)地企業(yè)中標18塊。
“內(nèi)地房企赴港投資的主要原因是內(nèi)地土地成本過高，行業(yè)整體面臨天花板。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，內(nèi)地頻現(xiàn)高價地，甚至出現(xiàn)地價高于房價的情況，因此出海投資也成為內(nèi)地房企發(fā)展的一大突破口。
張大偉認為，內(nèi)地土地成本承重，而香港的許多地價比內(nèi)地便宜，且香港未出現(xiàn)過地價高于房價的情況，因此成為內(nèi)地房企爭搶之地。
中泰國際分析，香港是內(nèi)房企業(yè)往海外布局的試驗場，由于香港比內(nèi)地樓市呈現(xiàn)較大穩(wěn)定性，能分散內(nèi)地單一市場和政策風(fēng)險，因此不少內(nèi)房看好香港樓市前景，造成個別內(nèi)資在港瘋狂搶地發(fā)展。
機會與風(fēng)險
作為世界上房價最高的城市之一，香港一直以來受到投資者熱捧。但其大幅波動的特點，也給投資企業(yè)帶來一定風(fēng)險。
現(xiàn)在香港房價負擔之重已處全球之首。根據(jù)美國市場研究機構(gòu)Demographia的國際房價負擔能力調(diào)查，香港已經(jīng)連續(xù)第七年居于房價最難負擔城市之首，2016年房價的中位數(shù)為家庭年收入（稅前）中位數(shù)的18.1倍，而2010年這一比例僅為11.4倍。
為此，香港特區(qū)政府去年開始大幅調(diào)控樓市。去年11月，特區(qū)政府將住宅物業(yè)交易印花稅一律提高至15%，首次購房的香港永久性居民除外。此前香港居民購買第二套住宅時，印花稅率隨住宅面積的增加而遞增，最高為8.5%。對非本地居民來說，加上之前規(guī)定的上繳15%買家印花稅，現(xiàn)在實際得繳納30%的印花稅。
提高印花稅的效果很明顯。香港房價增長開始有放緩趨勢。根據(jù)萊坊發(fā)布的報告，2016年第三季度末，香港樓市受降溫措施和經(jīng)濟放緩影響，以5.5%的年跌幅墊底全球房價增幅排行榜。
香港金融管理局總裁陳德霖表示，2016年12月香港樓市成交量跌幅顯著，一手房按月跌八成，二手房跌三至四成，跌勢到今年1月仍然持續(xù)。
李嘉誠在長和系去年中期報告中指出，香港物業(yè)市場正處于周期性調(diào)整階段，長和在物色合理回報的地產(chǎn)投資項目時也感到并不容易。
但另一方面，即使有波動，香港房地產(chǎn)市場依然保持著活力，這也被指為吸引內(nèi)地房企投資的重要因素。
剛剛摘得地王的龍光地產(chǎn)認為，作為排名世界前列的國際化大都市，香港在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口聚集度、社會資本及財稅政策等多方面持續(xù)保持競爭優(yōu)勢，香港房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求局面長期存在，尤其是商品住宅價格經(jīng)歷歷次調(diào)整仍一直居高不下，公司長期看好香港樓市前景。
春節(jié)過后，香港樓市出現(xiàn)了回暖跡象。香港房地產(chǎn)業(yè)分析師丘卓文表示，本地發(fā)展商近期屢推新盤，反響良好，顯示香港樓市的剛性需求仍然強勁。
2月24日，中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL報147.74點，為歷史新高，按周升0.62%，較2015年9月份的歷史高位高出0.56%。中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良升指出，包括CCL、CCL Mass（大型屋苑領(lǐng)先指數(shù)）及CCL（中小型單位領(lǐng)先指數(shù)）的三大整體指數(shù)創(chuàng)歷史新高。
萊坊高級董事林浩文預(yù)測，一手樓今年會熱賣，估計今年樓市會上升5%，如無重大事件，相信樓價升幅會更高。持相同觀點的還有張大偉，他認為，香港樓市現(xiàn)在依然很活躍，未來將更活躍。
即使是認為香港樓價會下跌的標普，也認為一手樓市仍將主導(dǎo)房地產(chǎn)市場成交，住宅成交量會增長5%。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，即使在去年11月實施印花重稅后，香港樓價并未明顯下降，這反映了香港作為老牌房地產(chǎn)市場的成熟性。
在供地方面，香港運輸及房屋局預(yù)計，未來三至四年內(nèi)，香港的住宅供應(yīng)量將達到9.4萬個單元，為2004年以來最高。其中，2017年將有2萬個新單元投入供應(yīng)，這高于2014年及2015年每年1.7萬個單元的交易量。
多家機構(gòu)人士預(yù)計，隨著香港供地的增加，以及內(nèi)地市場的緊縮，未來將會有更多內(nèi)地房企參與到香港樓市中。
