直擊招商蛇口股東會 2400億奔襲關(guān)鍵詞：雄安、前海，買郵輪與估值管理
在股東會現(xiàn)場，招商蛇口也重點回應(yīng)了擴大規(guī)模的若干舉措，包括整備前海土地、斥資250億元組建自有郵輪船隊，以及為參與潛在的雄安新區(qū)發(fā)展做準(zhǔn)備。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) “今天來了四十幾位股東，這（情況）在過去很少見?！?月19日下午，面對臺下滿席并需臨時加座的投資者，招商蛇口董事長孫承銘興致顯然挺高，示意多給股東提兩個問題。
這里是深圳，南山區(qū)蛇口地帶的南海意庫，大批投資者提前半小時出現(xiàn)在招商蛇口總部大樓。這家過去兩年因吸收招商局蛇口工業(yè)區(qū)重組上市的央企，將按照現(xiàn)代公司規(guī)范接受股東們一年一度的質(zhì)詢。
招商蛇口核心管理團隊再次坐在股東面前，除了董事長孫承銘、總經(jīng)理許永軍、董事會秘書劉寧、財務(wù)總監(jiān)黃均隆等固定陣容，副總經(jīng)理趙軍、何飛也出現(xiàn)在前排。不過，與一年前因股價跌跌不休而被追問相比，當(dāng)天投資者關(guān)心的范圍顯然更廣。
在新的起點上如何發(fā)展甚至于完成既定目標(biāo)，成為長達80分鐘的問答環(huán)節(jié)的核心。觀點地產(chǎn)新媒體了解，招商蛇口至2021年營收計劃達到1600億元。而按照孫承銘現(xiàn)場的說法，按動態(tài)指標(biāo)看，公司若要5年內(nèi)邁入“世界500強”行列，營業(yè)收入預(yù)期需達到2400億元。
這也意味著，重組后各業(yè)務(wù)快速實現(xiàn)規(guī)?；瑢τ谡猩躺呖诙杂幸欢ǖ木o迫性。在股東會現(xiàn)場，招商蛇口也重點回應(yīng)了擴大規(guī)模的若干舉措，包括整備前海土地、斥資250億元組建自有郵輪船隊，以及為參與潛在的雄安新區(qū)發(fā)展做準(zhǔn)備。
觀點地產(chǎn)新媒體了解，目前招商局集團已從旗下各公司抽調(diào)相應(yīng)團隊前往河北雄安新區(qū)，孫承銘用“積極介入”來形容此番動作。招商蛇口同樣在雄安新區(qū)設(shè)立工作小組，主要負責(zé)人即副董事長楊天平，但目前仍主要集中于準(zhǔn)備相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃工作。
雄安與前海
自河北設(shè)立雄安新區(qū)以來，招商系幾乎是響應(yīng)最為積極的央企。資料顯示，在“建設(shè)雄安新區(qū)重大決策”公布僅10天后，4月11日，招商局集團董事長李建紅親自帶隊赴新區(qū)考察調(diào)研，并拜會河北省領(lǐng)導(dǎo)商討參與雄安新區(qū)建設(shè)事宜，被外界解讀為其介入新區(qū)綜合開發(fā)的信號。
4月17日，招商蛇口副董事長楊天平以招商局旗下地產(chǎn)公司的名義赴雄安新區(qū)考察調(diào)研，并拜會新區(qū)籌委會相關(guān)負責(zé)人，就招商蛇口擬參與雄安新區(qū)建設(shè)相關(guān)事項進行“深入會談”。官方報道提及，楊天平公開表示，招商蛇口在城區(qū)與園區(qū)的建設(shè)運營、產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展等方面“具有豐富經(jīng)驗”。
就在近日，招商蛇口被曝出設(shè)立雄安新區(qū)工作小組 并已確定在制作安置區(qū)方案，引發(fā)廣泛關(guān)注。對于該消息，孫承銘在回應(yīng)時并未予以否定。他用“企業(yè)利益+社會責(zé)任”來概括布局雄安新區(qū)的意圖，表示會“積極介入”新區(qū)的開發(fā)建設(shè)。
不過，孫承銘提及，由于目前雄安新區(qū)并未有明確的規(guī)劃出臺，因此公司僅是在做前期的準(zhǔn)備工作。他同時表示在新區(qū)先發(fā)區(qū)確定后，政府方面還會就規(guī)劃方案進行全球招標(biāo)，意指招商進入新區(qū)的事宜并未實錘。
對于股東關(guān)于前往雄安新區(qū)考察調(diào)研的人選問題，孫承銘回應(yīng)稱，選擇楊天平主要基于對他過去工作經(jīng)驗的認可?！八麑^(qū)域開發(fā)很熟悉，有在集團工作的履歷，考慮到個人經(jīng)歷及工作經(jīng)驗，派去新區(qū)辦公室，主要負責(zé)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃?！?
除了雄安新區(qū)，深圳前海同樣因自貿(mào)區(qū)及粵港澳大灣區(qū)概念登上風(fēng)口，成為投資者例常詢問的問題。對此孫承銘意味深長地報以一笑，表示歷次股東會大家都關(guān)心前海土地的進展，實際上自己已多次進行介紹。
盡管如此，或許由于興致高，孫承銘向臺下與會股東做了較去年股東會更為詳盡的介紹，并披露部分與政府談判的細節(jié)。
孫承銘介紹稱，前海土地列入整備范圍的部分為2.9平方公里，因用地性質(zhì)由工業(yè)改為商住性質(zhì)過程中的土地增值收益分配，和政府進行了長達數(shù)年的談判。他透露，招商蛇口最早向政府提出土地增值收益部分按6：4進行分配，亦即公司占60%增值收益，卻并未獲得政府方面通過。
“政府一度要求收回50%土地，為了早日推進前海土地整備，對上市公司負責(zé)，公司同意按4：6和相關(guān)部門分土地增值收益?！睂O承銘表示，招商要求在保證前海土地全由公司開發(fā)及并表的前提下，與政府按5：5比例成立合營公司，并按照4：6比例分享增值部分收益。
“將前海土地的原價值加上增值收益，實際上招商蛇口與政府間的收益分配基本是五五開。相當(dāng)于運用杠桿，50%投入撬動100%的資源。”他同時強調(diào)，用土地增值部分替代土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變過程中的補地價費用，在全國仍屬首例，“這批土地總貨值將近千億，補地價的代價并不低?！?
觀點地產(chǎn)新媒體了解，招商蛇口目前正在就前海土地的土地整備協(xié)議等事宜，與深圳市人民政府及深圳規(guī)土委、前海管理局進行協(xié)商。
30億美元造船
在股東會上，籌劃加快規(guī)模發(fā)展的招商蛇口一口氣推出了多項融資議案，包括年內(nèi)擬向招商銀行申請最高信貸余額不超過160億元，為30家子公司提供不超過453.83億元的擔(dān)保額度，以及申請授權(quán)董事會行使60億元額度的關(guān)聯(lián)交易決策權(quán)等。
其中對于招商蛇口為子公司提供453.83億元擔(dān)保額度一項，有細心的股東指出，涉及郵輪項目的投資額度過大，涉資約達250億元，占總擔(dān)保額度逾一半。
觀點地產(chǎn)新媒體查詢，上述融資擔(dān)保中，瑞嘉投資實業(yè)有限公司擬融資120億元，達峰國際股份有限公司融資80億元，招商局置業(yè)有限公司則融資50億元，融資項目名稱均明確為“郵輪項目”。
許永軍向與會股東重申了郵輪業(yè)務(wù)之于招商蛇口的重要性。他表示，隨著國內(nèi)人均GDP的提高，郵輪業(yè)也迎來“厚積薄發(fā)”的時期，家庭旅游將越來越傾向于選擇郵輪方式，未來這個行業(yè)供應(yīng)遠遠跟不上需求。
數(shù)據(jù)顯示，2016年中國郵輪碼頭累計接待郵輪938航次，同比增長49%；出入境郵輪游客累計客流量439萬人次，同比增長77%，成為亞太地區(qū)最大的郵輪市場。其中，招商系布局的深圳、上海、天津、廈門、青島郵輪港口城市共運載旅客約397萬人次，占全國總數(shù)87%。
在招商蛇口提煉的“蛇口模式”（即前港-中區(qū)-后城模式）中，郵輪業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略定位為“特色業(yè)務(wù)”，作用包括增強獲取城市綜合體能力。以天津、青島郵輪港口為例，中信建投指，該公司存在獲取產(chǎn)業(yè)配套用地的可能性。
而從長遠來看，觀點地產(chǎn)新媒體了解，招商蛇口已悄然將“郵輪船隊建設(shè)”提上日程。按照計劃，招商蛇口擬打造“規(guī)模化郵輪船隊”，通過港航聯(lián)動設(shè)立行業(yè)門檻。該公司指，這種發(fā)展模式有利于獲取濱海、沿江土地資源。
對此，財務(wù)總監(jiān)黃均隆亦表示，“在去年介入郵輪母港后，公司計劃介入船隊組建及服務(wù)，目前就在準(zhǔn)備組建船隊?！?
他進而表示，公司計劃通過直接找廠家制造或收并購方式持有郵輪，計劃投入30億美元，折算成人民幣大致與250億元相當(dāng)。節(jié)點方面，預(yù)期最快在年內(nèi)披露有關(guān)信息。
盡管投入巨大，但郵輪并非招商蛇口在這一業(yè)務(wù)上的主要盈利點。許永軍透露，后端的郵輪母港作為重要配套，承載著出行游客包括娛樂、購物、體驗等需求，相當(dāng)于客戶在郵輪上消費1元錢，卻有可能在郵輪母港消費9元錢。
許永軍還透露招商蛇口旗下深圳太子灣郵輪母港城項目引入港商新世界的緣由。他解釋稱，公司看中新世界旗下兩大產(chǎn)品線，分別是以藝術(shù)為主題的K11購物中心，以及以兒童為主題的D-PARK購物樂園，并認為這種定位迎合郵輪出行游客的需求。
2400億中的方法論
今年3月底召開的董事會上，招商蛇口提出了另一個目標(biāo)，即“力爭五年內(nèi)成為世界500強企業(yè)”。從時間點看，五年的最后期限即為2021年。
孫承銘在股東會現(xiàn)場表示，世界500強的評選標(biāo)準(zhǔn)主要是營業(yè)收入，目前入圍的門檻約為1400億元。他進而指出，入圍門檻是動態(tài)的，預(yù)計未來五年將提高至2400億元，因此公司的也將朝著這個營業(yè)目標(biāo)努力。
其中，園區(qū)開發(fā)作為目前招商蛇口最重要的收入來源，2017年已開始嘗試快速擴大規(guī)模并沖刺1000億元銷售。截至4月底，該公司累計銷售額為343.4億元，約為既定目標(biāo)1/3。
盡管對規(guī)模需求強烈，但招商蛇口管理層拒絕了小股東關(guān)于“三四線拿地”的建議。許永軍回應(yīng)稱，房地產(chǎn)大周期為7年，小周期為2年左右，目前尚無法判斷三四線市場未來兩年的發(fā)展?！肮居?5%以上的土儲在一二線城市，堅持區(qū)域聚焦、城市深耕?！?
在社區(qū)開發(fā)以外，郵輪、園區(qū)在財務(wù)報表上所呈現(xiàn)的營收貢獻能力較弱也成為股東們關(guān)注的方向。以2016年為例，社區(qū)業(yè)務(wù)占招商蛇口總營收比例達88.31%，園區(qū)降至11.15%，郵輪則僅占0.53%。
一位股東稱，既然招商蛇口認為消費者在郵輪、郵輪母港的消費比例為1：9，那公司更應(yīng)該注重郵輪母港的經(jīng)營，而非斥資打造船隊。
許永軍強調(diào)，船是郵輪業(yè)務(wù)的“靈魂”，只因郵輪產(chǎn)業(yè)的壟斷性太強。他表示，目前全世界僅有數(shù)家郵輪企業(yè)便占據(jù)市場大部分份額，相比之下中國只擁有10余艘郵輪，難以滿足招商蛇口今年制定的100航次目標(biāo)。
“這個行業(yè)空間巨大，招商蛇口希望‘三條腿’走路，包括自己購郵輪，租用郵輪，以及和世界級郵輪企業(yè)進行合作?！彼缡潜硎?。
有股東則從園區(qū)的角度提出，在招商蛇口未來2400億元的目標(biāo)中，依靠租金及增值服務(wù)收入的園區(qū)業(yè)務(wù)貢獻過少。對此許永軍回應(yīng)時表示，投資者將公司旗下社區(qū)、園區(qū)、郵輪三大板塊割裂對待，并未考慮它們“協(xié)同發(fā)展”的內(nèi)涵。他認為這些業(yè)務(wù)起到產(chǎn)業(yè)鏈作用，最終要看總體收入表現(xiàn)。
對于園區(qū)業(yè)務(wù)，招商蛇口同時提出了量化的運營標(biāo)準(zhǔn)。許永軍強調(diào)，租金是持有性物業(yè)的衡量指標(biāo)，若一個園區(qū)租金的年收益率高于銀行的基準(zhǔn)水平，基本可以達到成功標(biāo)準(zhǔn)，未來也具備進行資產(chǎn)證券化回流現(xiàn)金的能力。
除此以外，招商蛇口自重組上市以來的估值問題在現(xiàn)場也有再次提及。有股東表示，許永軍增持了12.48萬股，而相比之下董事長卻僅增持了2.3萬股，暗指管理層對自家股票“沒信心”。
對此，孫承銘首先回應(yīng)稱，市值管理方面，自己對上市公司“一直看好”。但他轉(zhuǎn)而略為無奈地表示，自己作為招商局集團副總經(jīng)理受到國資委相關(guān)規(guī)定限制，增持股票需經(jīng)過復(fù)雜的審批程序，同時增持?jǐn)?shù)量也需嚴(yán)格按照年薪相關(guān)比例購買。
董秘劉寧對此也有所回應(yīng)。她表示，招商蛇口作為資源擁有者的價值已經(jīng)被“投資者逐漸看清”，近期股價穩(wěn)定就是例證，“投資者越看清（價值），就越會有購買股票的動力。”
