上海掀“類住宅”整頓風(fēng)暴 四房企被開罰單
自今年1月上海暫停對(duì)商住辦公房產(chǎn)網(wǎng)簽后，“類住宅”在滬未來(lái)的走向經(jīng)過近半年的時(shí)間，終于有了明確的說法。
5月17日，上海住建委、規(guī)土局、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布最新辦法，上海將全面停止“類住宅”的審批，并展開全面的清理整頓。上海市出臺(tái)對(duì)“類住宅”明確政策后，近1700萬(wàn)平米“類住宅”項(xiàng)目將面臨被清理的風(fēng)暴。而開發(fā)商將成為這輪清理風(fēng)暴中的責(zé)任主體。
分析人士認(rèn)為，土地性質(zhì)為商辦，但卻做成公寓“類住宅”的開發(fā)商，這樣的項(xiàng)目將面臨不小的壓力和挑戰(zhàn)。
錦如置業(yè)被罰8741萬(wàn)元
5月17日上海市委、市政府召開了對(duì)商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓的工作推進(jìn)會(huì)，由上海住建委、規(guī)土局、發(fā)改委等六部門，聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于開展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見》。
業(yè)界人士認(rèn)為，雖然涉及范圍不小，但上海此番對(duì)“類住宅”的整頓可謂相當(dāng)嚴(yán)厲。
上海住建委披露，納入本次清理整頓的商業(yè)辦公項(xiàng)目，近1700萬(wàn)平米。上海清理“類住宅”的辦法是，以開發(fā)企業(yè)作為整改責(zé)任主體，進(jìn)行分類整頓措施。
如何整頓這1700萬(wàn)平米項(xiàng)目？開發(fā)商成為被整頓的重點(diǎn)之一。
按上海的辦法，尚未入住的約1200萬(wàn)平米項(xiàng)目，建設(shè)開發(fā)中涉嫌違規(guī)的，開發(fā)商要自行整改，其所開發(fā)項(xiàng)目在所在轄區(qū)進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收后，方能辦理竣工驗(yàn)收、銷售、房屋交易登記等手續(xù)。
在正式出臺(tái)清理‘類住宅’之前，上海已經(jīng)在閔行、嘉定率先試點(diǎn)了清理工作。據(jù)上海市政府通報(bào)，由綠地、復(fù)地、上海錦如置業(yè)、明發(fā)集團(tuán)所開發(fā)的綠地峰尚匯、浦江驛優(yōu)商務(wù)廣場(chǎng)、D9空間、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目，因涉嫌違規(guī)，而被相關(guān)部門開出了行政處罰罰單。
據(jù)上海規(guī)土局5月18日官網(wǎng)公布的信息，綠地旗下通盈置業(yè)被處以沒收2968萬(wàn)元、罰款56萬(wàn)元的行政處罰。復(fù)地旗下復(fù)地驛優(yōu)房產(chǎn)被處以沒收1177萬(wàn)元違法收入、罰款36萬(wàn)元的處罰。明發(fā)及錦如置業(yè)，分別被開出沒收854萬(wàn)元及8741萬(wàn)元違法收入的巨額罰單。
被上海規(guī)土局列為典型清理案件中，上海錦如置業(yè)被開出的8741萬(wàn)元罰單，是幾家房企中金額最大的。
據(jù)滬規(guī)土局公布的信息，上海錦如置業(yè)在嘉定開發(fā)的名為D9空間的項(xiàng)目，出讓合同約定土地用途為商辦，規(guī)劃批準(zhǔn)為商業(yè)辦公建筑。該項(xiàng)目2016年9月通過竣工規(guī)劃驗(yàn)收，項(xiàng)目現(xiàn)已交房。
“建設(shè)單位竣工規(guī)劃驗(yàn)收后，在二次裝修中存在違法建設(shè)行為，擅自將原規(guī)劃批準(zhǔn)的辦公用房改變成居住用房供業(yè)主使用。”上海規(guī)土局披露，D9空間通過內(nèi)部插層及分隔的4.5米層高的房型有761套；內(nèi)部分隔的3.0米層高的房型有702套。
對(duì)D9空間立案查處后，嘉定區(qū)規(guī)土局責(zé)令D9空間整改。因未整改到位，嘉定區(qū)規(guī)土局對(duì)上海錦如置業(yè)以沒收違法收入8741萬(wàn)元、罰款101萬(wàn)元的行政處罰。
1700萬(wàn)平米待整頓
據(jù)同策房產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，因政策管控嚴(yán)格，從年初至5月17日連續(xù)五個(gè)月的時(shí)間里，該類項(xiàng)目出現(xiàn)了“零供應(yīng)”，即政府沒有發(fā)放一張這類項(xiàng)目的預(yù)售許可證。
雖然今年暫停網(wǎng)簽的5個(gè)月里，沒有新的類住宅成交，但在1700萬(wàn)平米待整頓的項(xiàng)目中，仍有約500萬(wàn)平米已經(jīng)被銷售或入住。
這部分類住宅將何去何從，也引來(lái)不少關(guān)注的目光。
按5月17日公布的辦法，對(duì)于已實(shí)際入住的約500萬(wàn)平米房屋，其相關(guān)信息將記入房屋交易登記信息系統(tǒng)。實(shí)際用于居住的，由開發(fā)商和業(yè)主承擔(dān)整改責(zé)任以及房屋使用安全責(zé)任。未按照規(guī)定整改，存在插層等違規(guī)建筑的，將在房屋登記時(shí)予以注記，被限制交易。
據(jù)了解，一次性付款的業(yè)主，業(yè)主可通過與開發(fā)商簽訂委托拆改、補(bǔ)償、合同解除等一系列協(xié)議，開發(fā)商在進(jìn)行內(nèi)部整改的同時(shí)，業(yè)主配合開發(fā)商到房地產(chǎn)交易中心辦理合同撤銷備案手續(xù)，根據(jù)補(bǔ)償協(xié)議支付補(bǔ)償款。
而通過銀行貸款購(gòu)買類住宅項(xiàng)目的，業(yè)主與開發(fā)商簽訂前述協(xié)議并辦理撤銷備案手續(xù)，由開發(fā)商安排提前還款、辦理合同撤銷后，對(duì)業(yè)主支付補(bǔ)償。
分析人士認(rèn)為，經(jīng)過此番全面對(duì)類住宅的清理，未來(lái)這類項(xiàng)目的流動(dòng)性將大受影響，其投資屬性也將隨之降低。
一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)資深分析人士指出，因居住屬性降低，購(gòu)買類住宅的人群將比清理整理前大幅度降低?！笆袌?chǎng)上有不少資金想買房，但住宅被嚴(yán)格限購(gòu)；商辦性質(zhì)卻有著公寓性質(zhì)的類住宅，卻不受限購(gòu)影響。經(jīng)過清理整頓后，由于沒有居住屬性，這類產(chǎn)品回歸原有的商業(yè)或辦公屬性，其投資增值的預(yù)期被降低，市場(chǎng)上愿意接盤的人將大幅度減少。由于沒有二手市場(chǎng)接盤者，類住宅的投資前景和流動(dòng)性，都將受到影響。”這位分析人士說。
就為何要鐵腕清理類住宅，分析師認(rèn)為政府的目的在于，不希望因商辦項(xiàng)目?jī)r(jià)格上揚(yáng)速度過快，從而影響產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
“出臺(tái)‘類住宅’政策意在防止住宅調(diào)控后，房企將目標(biāo)轉(zhuǎn)向類住宅市場(chǎng)，進(jìn)一步推升商辦用地價(jià)格快速上漲。”同策房產(chǎn)分析師認(rèn)為。
在第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可看來(lái)，國(guó)內(nèi)住宅價(jià)格接連上漲，促使一二三線城市經(jīng)歷了一輪調(diào)控潮。受此影響，加之信貸環(huán)境收緊，許多城市樓市得到明顯降溫。
“盡管個(gè)人和公司都將受到這些收緊政策的影響，但同時(shí)投資產(chǎn)品的價(jià)值，也將出現(xiàn)明顯下降?！焙?jiǎn)可表示。
