深圳甲級(jí)寫字樓將供應(yīng)過剩 未來兩年租金增幅有限
昨日，記者從高力國際最新發(fā)布的《2017年第二季度深圳物業(yè)市場(chǎng)回顧與展望報(bào)告》（下文簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）獲悉，截至今年第二季度，深圳甲級(jí)寫字樓總存量為484萬平方米，預(yù)計(jì)至2021年，深圳甲級(jí)寫字樓總存量將攀升至1013萬平方米，也就是說，未來不到5年的時(shí)間內(nèi)，深圳甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)總量約529萬平方米，是目前庫存量109%。
《報(bào)告》預(yù)測(cè)，深圳甲級(jí)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)即將進(jìn)入供應(yīng)過剩時(shí)期，新增供應(yīng)將在未來三年達(dá)到歷史峰值。大量新增供應(yīng)的入市勢(shì)必將在中短期內(nèi)令全市的平均空置率進(jìn)一步提升。
下半年預(yù)計(jì)12個(gè)項(xiàng)目入市
根據(jù)報(bào)告，第二季度深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求穩(wěn)定，主要來自于金融和科技行業(yè)，凈吸納量大幅增高，單季度達(dá)到23萬平方米。市場(chǎng)上較為矚目的大面積租賃交易有：哈曼承租招商局港口大廈9000平方米，三星承租中洲控股中心7500平方米以及美百年承租卓越前海壹號(hào)B座6124平方米，上述的三個(gè)大宗租賃交易皆位于南山區(qū)。
第二季度深圳共有四個(gè)新項(xiàng)目落成，為全市新增約27.8萬平方米的寫字樓建筑面積。今年下半年，預(yù)計(jì)約有總量達(dá)72萬平方米的12個(gè)寫字樓項(xiàng)目交付，預(yù)計(jì)至年末深圳甲級(jí)寫字樓總存量躍至573萬平方米，同比將攀升33.5%，近似13座平安塔的面積。
二季度深圳寫字樓整體空置率為20.2%。短期內(nèi)，高力國際研究部預(yù)計(jì)空置率將進(jìn)一步上升，且在未來三年內(nèi)有機(jī)會(huì)攀升至29%。受持續(xù)新供應(yīng)的影響，二季度深圳甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比和同比分別上浮3%和3.2%至人民幣228.6元每月每平方米，預(yù)計(jì)今年的平均租金會(huì)繼續(xù)有所攀升。
新增供應(yīng)將在三年內(nèi)達(dá)峰值
記者了解到，截至今年第二季度，深圳甲級(jí)寫字樓總存量為484萬平方米，預(yù)計(jì)在2017至2021年之間，深圳甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)總量約529萬平方米。值得一提的是，新增供應(yīng)主要集中在福田、南山和前海蛇口自貿(mào)區(qū)片區(qū)。
其中前海寫字樓新增供應(yīng)就有208萬平方米，在未來幾年新增供應(yīng)中排名第一。值得一提的是，根據(jù)目前前海已經(jīng)公開出讓的土地所提出的出讓條件，主要定向給企業(yè)建總部基地，也就是說，大部分前海在建寫字樓都是用于企業(yè)自持，只有少部分寫字樓投向公開租賃市場(chǎng)，而高力國際統(tǒng)計(jì)的新增供應(yīng)已經(jīng)排除了企業(yè)自持部分，均為面向公開租賃市場(chǎng)方面的新增供應(yīng)。
高力國際深圳分公司副董事總經(jīng)理袁嘉隆預(yù)測(cè)，未來五年福田區(qū)寫字樓市場(chǎng)擴(kuò)張速度將趨于穩(wěn)定，南山區(qū)尤其是前海，將會(huì)快速擴(kuò)張。高力國際深圳分公司辦公樓服務(wù)副董事周之惠表示，深圳甲級(jí)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)即將進(jìn)入供應(yīng)過剩時(shí)期，新增供應(yīng)將在未來三年內(nèi)達(dá)到歷史峰值，甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)將更有利于租戶。受全市穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基本面支撐，需求有望持續(xù)增長(zhǎng)。然而，大量新增供應(yīng)的入市勢(shì)必將在中短期內(nèi)令全市平均空置率進(jìn)一步提升。
平均租金目前處于高位
2017年第二季度，受新增供應(yīng)影響，深圳甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比和同比分別上浮3.0%和3.2%，達(dá)到228.6元/平方米·月。
報(bào)告指出，未來兩年內(nèi)，深圳甲級(jí)寫字樓租金增幅有限，由于新增供應(yīng)處于高位，預(yù)測(cè)2018年和2019年租金將下跌2%~4%。各區(qū)租金表現(xiàn)將因市場(chǎng)內(nèi)新增供應(yīng)的分布、樓宇品質(zhì)及基礎(chǔ)設(shè)施的改善情況而有所不同。
