租購并舉背后貨幣乘數(shù)變化：房企不再依賴銀行信貸
“租購并舉”背后的貨幣乘數(shù)變化
種種跡象表明,住房租賃正由頂層設計轉入實踐探索,房地產(chǎn)行業(yè)進入大租賃時代。從去年開始,萬科、龍湖、旭輝等房企開始布局長租公寓。租賃市場將成為中國房地產(chǎn)市場“最后的紅利”?
近期,住房租賃概念股世聯(lián)行、昆百大A、國創(chuàng)高新、三六五網(wǎng)等個股表現(xiàn)不俗。在A股市場上,住房租賃這一新概念引起了不少投資者的關注。
在房地產(chǎn)市場上,住建部等9部門近日聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,廣州宣布“租購同權”、上海首批“租賃用地”以每平方米不足6000元的超低價格轉讓給了上海市的兩家國有企業(yè)……一系列消息都讓住房租賃走上了前臺。實際上,要建立房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制,大力發(fā)展住房租賃市場,實施“租購并舉”是繞不開的舉措?！白赓彶⑴e”背后的貨幣乘數(shù)變化,更是值得細細揣摩。
“租購并舉”是根本性變革
住房租賃在房地產(chǎn)市場并非新名詞。上個世紀90年代末,國家開始實施住房制度改革時,雖然結束了福利分房的歷史,住房開始商品化,但并沒有放低保障性住房的地位。只不過,在后來近20年的發(fā)展歷程中,住宅商品化幾乎單方面狂飆突進,地方政府患上了“土地依賴癥”,房價一路走高,以至于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策不斷出臺,但大多淪為“空調(diào)”。與此同時,房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展極為緩慢,租賃市場散兵游勇式無序生長,這一塊法制建設嚴重滯后,房地產(chǎn)的租賃市場甚至還有不少坑害消費者的行為。
一句話,長期以來,中國房地產(chǎn)市場存在著嚴重的“租購失衡”現(xiàn)象。在中國文化的傳統(tǒng)觀念里,居者有其屋,老百姓理解為有房屋的產(chǎn)權,加上“丈母娘需求”的刺激,房地產(chǎn)市場“購”這一邊出現(xiàn)了超級繁榮甚至過度繁榮的現(xiàn)象,而“租”這一邊則相對低迷太多。
當一線城市的房價漲得超過大部分老百姓的承受能力,房地產(chǎn)市場的投資和投機現(xiàn)象極為猖獗的時候,“租購平衡”就擺上了議事日程。
在商品化住宅市場里,地方政府賣地獲取土地收入,地產(chǎn)商從銀行貸款買地,然后開發(fā)物業(yè),最后出售出去,中間獲取巨大差價收入。誰能夠拿到地,誰就能獲取巨額利潤。而在房地產(chǎn)租賃市場,前幾天,上海首批“租賃用地”以每平方米不足6000元的超低價格轉讓給了上海市的兩家國有企業(yè),如此低的地價,地產(chǎn)商想要獲取以往的高利潤,顯然是不可能的。利潤哪里來?只能從地產(chǎn)物業(yè)的運營和服務中來獲取!從賺取買和賣之間的差價收入,而且這其中還運用了銀行信貸的杠桿,到主要依賴運營和服務性收入,房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式發(fā)生了根本性變革。
不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式發(fā)生了根本性變革,在“租購并舉”的模式下,中國房地產(chǎn)市場的整個格局未來都會發(fā)生根本性變革,只不過,這個時間到底有多長?只能拭目以待。
住房租賃的貨幣乘數(shù)變化
在住宅商品化的市場里,地產(chǎn)商拼命從銀行獲取信貸,拼命從地方政府手里買地,然后拼命開發(fā)地產(chǎn)物業(yè),獲取高額利潤,整個鏈條的背后,是貨幣乘數(shù)效應在不斷放大。地產(chǎn)商從銀行獲取的信貸,成為銀行的一大收入來源,所以銀行拼命想放貸,地產(chǎn)商貸款越多,運用的杠桿系數(shù)其實越大,但在房價一路上漲的過程中,投資和投機的資金越來越多,在過去房地產(chǎn)市場的十年黃金歲月中,多少人因為炒房大獲其利,多少人又因為沒有炒房而與財產(chǎn)性收入暴漲失之交臂。在整個社會貨幣投放不斷增加的過程中,資金并沒有多少進入到實體經(jīng)濟,反而在房地產(chǎn)等投資和投機市場大肆空轉,大肆套利。貨幣乘數(shù)效應不斷放大的背后,是整個社會的資金空轉、制度套利盛行,大量的貨幣并沒有扶持實體經(jīng)濟的發(fā)展。中小企業(yè)的資金成本居高不下,大量貨幣流入到房地產(chǎn)市場,讓有錢者賺得盆滿缽滿,整個社會的貧富懸殊越來越大。
而在住房租賃市場,因為地價成本要低得多,地產(chǎn)企業(yè)靠租金收入是無法賺取豐厚利潤,甚至無法覆蓋成本的,地產(chǎn)企業(yè)的收入來源,轉到主要依靠租賃物業(yè)的運營和服務上來。要做好運營和服務,就需要房地產(chǎn)企業(yè)轉換思路,不再依賴銀行信貸,這就不會帶來貨幣乘數(shù)效應的不斷放大,以及資金的空轉,央行投入到社會上的大量貨幣,才能真正進入實體經(jīng)濟。
當然,房地產(chǎn)企業(yè)要使收入來源主要依賴租賃物業(yè)的運營和服務,需要機構化、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)形成,這就需要住房租賃由頂層設計轉入實踐探索。7月19日,萬科董事局主席郁亮在接受媒體采訪時表示,租售并舉是建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的重要舉措之一,發(fā)展空間很大。
據(jù)了解,萬科泊寓目前已在包括廣州、深圳、佛山在內(nèi)的全國13個城市上線,而碧桂園上海區(qū)域也成立了長租公寓管理部,金地集團、招商蛇口等地產(chǎn)企業(yè)旗下的長租公寓產(chǎn)品均已展開。A股市場上的世聯(lián)行、昆百大A等住房租賃概念股本周也是漲勢如虹。
隨著住房租賃市場的大力發(fā)展,貨幣乘數(shù)效應會減弱,房價上漲的勢頭也會趨弱,再加上房產(chǎn)稅的推出,房地產(chǎn)市場的格局,將進入租購并舉、租購平衡的時代。
