背負(fù)高價(jià)地 時(shí)代地產(chǎn)如何打通“輸血”渠道？
房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入一個(gè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者消亡”的時(shí)代。當(dāng)龍頭房企掀起兼并重組和業(yè)務(wù)創(chuàng)新之時(shí)，眾多中小型房企同樣也要解答規(guī)模增長(zhǎng)的命題。
“兵馬未動(dòng)，糧草先行”。此番背景下，擴(kuò)張土地儲(chǔ)備成為中小型房企的必然之選。
時(shí)代地產(chǎn)也不例外。這家2016年銷(xiāo)售規(guī)模為300億元的房企，正走在攻城略地的路上。其不僅在“招拍掛”市場(chǎng)一舉拿下廣州的“單價(jià)地王”，在城市更新領(lǐng)域，也動(dòng)作不斷。
支撐時(shí)代地產(chǎn)大規(guī)模擴(kuò)張土地儲(chǔ)備的資金又從何而來(lái)？
斥重金高頻擴(kuò)充“糧倉(cāng)”
時(shí)代地產(chǎn)2016年的年報(bào)顯示，截至2016年12月31日，時(shí)代地產(chǎn)土地儲(chǔ)備達(dá)到1306萬(wàn)平方米；2016年，時(shí)代地產(chǎn)新購(gòu)入廣州、佛山和東莞等珠三角7城14宗地塊，新增建筑面積為343萬(wàn)平方米，收購(gòu)成本為184.52億元。
對(duì)標(biāo)銷(xiāo)售規(guī)模與其相當(dāng)?shù)姆科螅瑫r(shí)代地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備并不占優(yōu)勢(shì)。以同樣深耕廣州的越秀地產(chǎn)為例，截至2016年12月31日，該公司總的土地儲(chǔ)備為1462萬(wàn)平方米；而以“舊改”見(jiàn)長(zhǎng)的深圳本土房企佳兆業(yè)，同期總的土地儲(chǔ)備則為2130萬(wàn)平方米。
雖然時(shí)代地產(chǎn)也有轉(zhuǎn)型的嘗試，但住宅開(kāi)發(fā)依舊是其主業(yè)。在2016年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，時(shí)代地產(chǎn)董事會(huì)主席岑釗雄指出，珠三角的地價(jià)并未虛高，區(qū)域分化是行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，核心都市圈的價(jià)值未來(lái)將進(jìn)一步凸顯，今年公司還計(jì)劃拿出130億元購(gòu)置土地。
基于此種判斷，時(shí)代地產(chǎn)在“招拍掛”市場(chǎng)頻頻拿下高溢價(jià)地。2017年3月29日，時(shí)代地產(chǎn)以20億元拍得廣州新晉單價(jià)“地王”，項(xiàng)目樓面單價(jià)55437元/平方米，刷新了此前廣州住宅地塊的最高單價(jià)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪位于廣州石崗路的該地塊現(xiàn)場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前此幅地塊尚未動(dòng)工。
實(shí)際上，自2016年以來(lái)，時(shí)代地產(chǎn)在“招拍掛”市場(chǎng)的動(dòng)作十分頻密。2016年，時(shí)代地產(chǎn)在佛山兩次拿地，年初，公司以64億元總價(jià)、1.5萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)拿下佛山金沙洲一地塊，成為整個(gè)佛山的總價(jià)和單價(jià)新地王；此后，時(shí)代地產(chǎn)以總價(jià)16.83億元、2000平方米配建競(jìng)得南海區(qū)里水鎮(zhèn)里廣公路鄧崗地段地塊，折合成交樓面價(jià)12688元/平方米，刷新了里水的樓面地價(jià)新高。
據(jù)某指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年，時(shí)代地產(chǎn)購(gòu)置土地共花費(fèi)80億元。而據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，這些土地均位于廣州、佛山和清遠(yuǎn)等珠三角片區(qū)。
加快周轉(zhuǎn)下的資金渴求
時(shí)代地產(chǎn)2016年年報(bào)顯示，截至2016年12月31日，公司的現(xiàn)金及銀行存款為119億元，融資成本為8.32%，計(jì)息借款合計(jì)為204.88億元。
某數(shù)據(jù)顯示，時(shí)代地產(chǎn)今年上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額170.3億元。如果考慮到時(shí)代地產(chǎn)上半年耗費(fèi)土地款80億元及預(yù)售回款并不能隨意使用，該現(xiàn)金供給端與需求端數(shù)據(jù)出入并不大，但作為一家加速擴(kuò)張的中型房企，為高周轉(zhuǎn)回流資金，項(xiàng)目需要加速開(kāi)工，在預(yù)售之前，就需要更多資金。
從布局來(lái)看，時(shí)代地產(chǎn)重心在華南的熱點(diǎn)區(qū)域，且調(diào)控密集，力度空前。那么錢(qián)從何來(lái)？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)整合時(shí)代地產(chǎn)的年報(bào)、公告、債券報(bào)告及Wind數(shù)據(jù)，梳理出時(shí)代地產(chǎn)大致的融資渠道。
其中，銀行貸款是時(shí)代地產(chǎn)主要的融資渠道。據(jù)上交所披露的一份《時(shí)代地產(chǎn)2016年債券年度報(bào)告》，截至2016年末，公司合并口徑獲得的金融機(jī)構(gòu)總授信額度為301.93億元，其中已使用額度為141.1億元。
除了貸款，債券也是時(shí)代地產(chǎn)的“補(bǔ)血”的另一重要通道。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，目前時(shí)代地產(chǎn)仍在存續(xù)期的公司債券規(guī)模為80億元。
如果按照授信已經(jīng)使用額度加上公司債券的規(guī)模，截至2016年12月31日，時(shí)代地產(chǎn)的有息負(fù)債已經(jīng)超過(guò)年報(bào)上的數(shù)額204.88億元，且年報(bào)上銀行貸款數(shù)額為69億元，小于金融機(jī)構(gòu)授信已用額度。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向時(shí)代地產(chǎn)的信息披露負(fù)責(zé)人求證，其表示年報(bào)的主體是時(shí)代地產(chǎn)控股有限公司，而國(guó)內(nèi)的債券報(bào)告針對(duì)的是廣州市時(shí)代地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，前者包括的范圍比后者要大，且兩份報(bào)告的統(tǒng)計(jì)口徑不一樣。“負(fù)債數(shù)據(jù)應(yīng)以香港年報(bào)上的為準(zhǔn)?！贝嗣?fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者詢(xún)問(wèn)多名銀行、券商分析師，一致的觀點(diǎn)是金融機(jī)構(gòu)授信已用額度包括的不僅是銀行貸款，還有其他的一些表外融資項(xiàng)目，因而兩組數(shù)據(jù)出現(xiàn)不一致也是可以解釋的。
今年以來(lái)，時(shí)代地產(chǎn)也“遍尋資金”。2017年5月，上交所披露的另一份關(guān)于時(shí)代地產(chǎn)債券的公告指出，截至2017年4月30日，時(shí)代地產(chǎn)本年度銀行貸款凈新增約40.04億元，委托貸款凈增加約1.5億元，無(wú)融資租賃借款也無(wú)小額貸款。
7月31日，時(shí)代地產(chǎn)公告稱(chēng)該公司（作為借款人）、若干財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)（作為受托牽頭安排人、牽頭安排人、安排人及賬簿管理人）與一名融資代理就美元及港元雙幣可轉(zhuǎn)換定期貸款融資訂立協(xié)議，原有承擔(dān)總額為1.85億美元，承擔(dān)增加權(quán)為不多于1億美元。
另外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》根據(jù)時(shí)代地產(chǎn)公告整理發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)時(shí)代地產(chǎn)分別發(fā)行了總額為2.25億美元，票面利息為5.75%的票據(jù)和票面利息為6.25%，總額為3.75億美元的票據(jù)。
此外，信托計(jì)劃也為時(shí)代地產(chǎn)提供了部分資金。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，時(shí)代地產(chǎn)發(fā)行的信托計(jì)劃有時(shí)代勝譽(yù)特定資產(chǎn)收益權(quán)投資信托及匯業(yè)46號(hào)時(shí)代清遠(yuǎn)榮景信托，后者的募集規(guī)模為2.4億元。
據(jù)前述債券公告，截至2017年4月30日，時(shí)代地產(chǎn)本年度其他借款凈新增約5億元。
多名券商、投行分析師則指出，目前公開(kāi)市場(chǎng)如股權(quán)、債券融資等渠道都在慢慢收緊，對(duì)于房企而言，這是不小的挑戰(zhàn)。
具體到時(shí)代地產(chǎn)，新世界評(píng)級(jí)在一份針對(duì)時(shí)代地產(chǎn)債券的報(bào)告中指出：“在跟蹤期內(nèi)，時(shí)代地產(chǎn)土地儲(chǔ)備指出較大，且在建房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量多，公司面臨較大的資金支出壓力；此外，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)外部融資的依賴(lài)度較高，整體債務(wù)規(guī)模較大，融資能力對(duì)外部融資環(huán)境變化比較敏感?！?
在時(shí)代地產(chǎn)今年1月份發(fā)行了美元票據(jù)后，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)在一份研報(bào)中指出，中國(guó)房屋建筑商的評(píng)級(jí)受惠于良好的交易歷史，但受限于需要不斷地補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)地段土地儲(chǔ)備，因此導(dǎo)致杠桿的波動(dòng)。如果時(shí)代地產(chǎn)能將其凈負(fù)債與調(diào)整后庫(kù)存比例維持在45%以下，并保證其有足夠三年的土地儲(chǔ)備，其將采取進(jìn)一步的正面評(píng)級(jí)行動(dòng)。
